Co je lepší: vlastní, nebo nájemní?
Podle jedné starší anketní otázky na serveru Hypoindex.cz lidé dávají z 80 % přednost vlastnickému bydlení. Družstevní preferovalo více než 16 % hlasujících. A na nájemní bydlení zbyla necelá 3 % (rozdíl do 100 % zaujímala možnost "jiné"). Jistě se na výsledcích podepsala i čtenářská struktura - na server Hypoindex.cz přicházejí především čtenáři, kteří chtějí řešit financování vlastního bydlení. Ovšem podobné výsledky indikují i jiné průzkumy.
Jak vlastní, tak nájemní bydlení má své výhody a nevýhody, které rozhodují o konečných preferencích. Ve vlastním bytě může majitel provádět úpravy, opravy a rekonstrukce podle vlastních potřeb a přání, jen s ohledem na státní úřady (např. stavební či památkový). V nájmu nemůže, a když, tak vždy se souhlasem majitele. Na druhé straně v nájmu tyto opravy a úpravy provádět nemusí - a nemusí je ani platit. Veškeré opravy (s výjimkou "drobných") jdou na účet majitele-pronajímatele bytu.
Nájemní bydlení je flexibilnější. Odejít do většího bytu či přestěhovat se do jiného města je mnohem jednodušší a není třeba řešit prodej a případný další nákup nemovitosti. V nájmu také odpadají starosti s placením daně z nemovitostí a údržbou a opravami společných prostor domu. - spočítejte si, zda je výhodné koupit nemovitost na pronájem.
Náklady vlastnického bydlení
Náklady na údržbu bytu spočítal Ústav soudního inženýrství v Brně v roce 2003. Tehdy odpovídaly 50 Kč/m2. Dnes by podle Občanského sdružení majitelů bytů, domů a jiných nemovitostí mělo dosahovat přibližně 55 až 57 Kč/m2.
Náklady na údržbu průměrného bytu (68 m2) tak dosahují přibližně 40 800 korun až 46 512 korun ročně, tedy až 3 876 korun měsíčně. Co tato částka znamená? Pokud ji majitel bytu pravidelně nespoří a následně nevydá na opravy, údržbu či následné rekonstrukce bytu, jeho majetek chátrá.
Dalším nákladem/výdajem jsou úroky z případné hypotéky. I v případě, že je nemovitost financována z vlastních zdrojů (z úspor) domácnosti, je potřeba do nákladů zahrnout cenu peněz. Úroková sazba hypoték je tak jednou z možností, které se nabízejí. Jinou by mohl být výnos, kterého by domácnost dosáhla v případě, že by peníze místo do bytu investovala jiným způsobem. - spočítejte si prodejní cenu nemovitosti podle výnosu.
Modelový příklad
V březnovém průzkumu letošního roku vyšlo, že ve většině zkoumaných měst je splátka hypotéky vyšší než nájemné. K tomuto jevu docházelo ve všech nejdražších městech a až na tři výjimky i v desítce nejlevnějších oblastech. Tehdy byla použita 20letá splatnost.
Pokud se na vlastnictví nemovitosti podíváme čistě nákladově, nemůžeme vyjít z určité splatnosti hypotéky, která zahrnuje též splátku jistiny, ale musíme vzít v úvahu pouze úroky a náklady spojené s údržbou nemovitosti.
Měsíční úrok 5,51 % vychází z nejnovější, květnové statistiky Fincentrum Hypoindexu, sledující průměrné úrokové sazby hypoték, za které banky skutečně úvěry poskytly. Do nákladů by ale bylo možné použít i jinou sazbu - např. očekávaný výnos z alternativní investice. Ten se může ovšem značně lišit. Lze použít úrokovou sazbu spořicích účtů (tj. kdyby majitel byt prodal a inkasované prostředky vložil na účet), ale také 8 - 10 % očekávaného výnosu při dlouhodobé investici do akcií.
Uvedené roční úspory při využití nájemného je potřeba brát s rezervou. Zatímco "úroky" (tedy přesněji výnos alternativní investice) z pořizovací ceny bytu zůstávají stejné, nájemné pravděpodobně spíše poroste. Porostou ovšem i náklady na údržbu bytu, lze ovšem očekávat, že nikoli takovým tempem jako nájemné. Rozdíl je vysoký také z toho důvodu, že průměrné ceny bytů jsou tzv. nabídkové, které jsou zpravidla vyšší než skutečné realizační ceny (podle některých odhadů přibližně o 15 %).
Pokud budeme vycházet z dostupných čísel, např. v Praze, při průměrném zhodnocení ve výši 5,51 % (tj. ve stejné výši, jakou uvažujeme jako náklad pro uložení peněz "v bytu"), dosáhnou úspory po 30 letech přes 7,1 milionu korun. Je to hodně, nebo málo?
Uvažujme dále 3% inflaci. Ta nám finanční investici poníží, kdežto investici do bytu, který byl řádně udržován, nesníží - reálná hodnota bytu bude stejná (zde se dopouštím jistého zjednodušení - inflace by v průběhu času zvyšovala náklady na údržbu a nájemné, což by snížilo za jinak stejných podmínek finanční úsporu nájemníka; zanedbávám též možný růst či pokles reálné ceny bytů). Reálná hodnota finanční investice tak bude něco málo přes 2,9 milionu korun, tedy o několik set tisíc korun nižší než reálná hodnota bytu.
Kde se vyplatí nájem a kde vlastní bydlení
| Město | Hodnota úspor za 30 let (v Kč) | Reálná hodnota investice za 30 let (v Kč) | Reálná hodnota investice - reálná cena bytu (v Kč) |
| Praha | 7 105 664 | 2 927 439 | -249 561 |
| Brno | 4 620 833 | 1 903 722 | -166 278 |
| Beroun | 5 195 635 | 2 140 533 | 108 533 |
| Karlovy Vary | 5 104 169 | 2 102 850 | 107 850 |
| Benešov | 4 121 356 | 1 697 944 | -236 056 |
| Hradec Králové | 5 131 968 | 2 114 303 | 216 303 |
| Kladno | 3 646 091 | 1 502 141 | -286 859 |
| Plzeň | 4 656 702 | 1 918 500 | 165 500 |
| Pardubice | 4 259 452 | 1 754 838 | 53 838 |
| Olomouc | 4 546 405 | 1 873 059 | 206 059 |
| Teplice | 864 444 | 356 139 | -312 861 |
| Most | 661 784 | 272 646 | -406 354 |
| Chomutov | 338 066 | 139 279 | -579 721 |
| Semily | 3 004 035 | 1 237 623 | 463 623 |
| Bruntál | 2 757 435 | 1 136 027 | 259 027 |
| Děčín | 3 311 612 | 1 364 340 | 456 340 |
| Sokolov | 2 816 619 | 1 160 410 | 239 410 |
| Ústí nad Labem | 2 168 285 | 893 305 | -62 695 |
| Cheb | 2 908 982 | 1 198 462 | 225 462 |
| Česká Lípa | 1 393 513 | 574 109 | -415 891 |
| Poznámky: Průměrné roční zhodnocení počítáno na 5,51 %; průměrná roční míra inflace počítána ve výši 3 %; záporné hodnoty znamenají, že je výhodnější za daných podmínek využít vlastnické bydlení, kladné hodnoty znamenají vyšší výhodnost nájemního bydlení Zdroj: Vlastní výpočty Hypoindex.cz |
|||
Více si přečtěte na Hypoindex.cz.
