I když předmanželských a manželských smluv v Česku přibývá, mnoho párů stále nemá smluvně vyřešený svůj majetek pro případný rozchod. Jaký nejtypičtější spor zaznamenáváte ve své praxi?
Nejčastější spory jsou spory o peníze. Typicky v situaci, kdy manželé či partneři mají nějaké společné nemovitosti anebo je má jen jeden z nich, ale v průběhu let se jimi přelévaly peníze z různých zdrojů, například po uzavření manželství v rámci společné jmění manželů, darem od rodičů jednoho z partnerů či třeba z úspor získaných před manželstvím. To pak s klienty kreslíme časové osy, sepisujeme investice na jedné i druhé straně, klíčujeme jejich původ, počítáme, započítáváme a pak vyjednáváme.
Aneta LachmannováJako advokátka se dlouhodobě specializuje na rodinné a nemovitostní právo. Trvale spolupracuje s advokátní kanceláří Drobiš & Novotný, advokáti s.r.o. Vydává články a veřejně dostupné informace k rozvodové problematice na projektovém webu rozvodovipravnici.cz. |
O jak vysoké částky ohledně nemovitostí a společného bydlení se rozcházející páry dnes přetahují?
Ceny nemovitostí jsou v dnešní době poměrně vysoko, většinou ale na ně mají manželé či partneři hypotéku od banky, která jim na koupi půjčila. Takže částky jsou různé. Vzorec výpočtu je ale stejný: hodnota nemovitosti mínus hypotéka mínus vnos jednoho z manželů/partnerů děleno dvěma – pokud jsme v manželství nebo krát zlomek odpovídající podílu na nemovitosti, když jsme ve vztahu partnerském, tj. v režimu spoluvlastnictví.
V posledním sporu, který řeším pro jednu z klientek, bojujeme o 2,5 milionu, bývalý partner nám nabízí na dohodu o milion korun méně.
Řešila jste ve své praxi i spory, které lze označit za kuriózní tahanici o majetek?
Často se člověk nestačí divit, jak mezi debatou o podílech ve firmách a vypořádání domu s chalupou za miliony najednou zazní požadavek na to ponechat si zelák (kameninový hrnec na nakládání zelí), který manželé dostali svatebním darem, nebo třeba dražší housle, které jsou manželovou vášní. Ale pro každého má osobní hodnotu něco jiného.
Nejvíc mě šokovala klientka minulý týden, když mi vyprávěla o tom, jak manžel, který se má ze společného bytu odstěhovat, protože ho klientka vyplatí, „hromádkuje“ zásoby a porovnává množství koření v jednotlivých baleních, aby si odnesl to, ve kterém je více. Že s vážnou tváří prohlásil, že si odmontuje část rohové sedačky, snad ani nebudu zmiňovat. Holt polovina je polovina.
Většina partnerských a manželských vztahů je založena na důvěře, předmanželská či manželská smlouva jim připadá zbytečná. Uvědomují si lidé zpětně, že je to chyba, že se měli předem smluvně dohodnout? A dá se to ošetřit i jinak než předmanželskou či manželskou smlouvou?
Lidé si to uvědomují, nicméně v okamžiku onoho uvědomění, je zpravidla už pozdě a nejde s tím nic udělat. Jsem to pak většinou já, která od klientů v zasedačce slyší: „Paní magistro, tak to jste mě tedy moc nepotěšila...“
Manželský majetkový režim může upravit jen (před)manželská smlouva sepsaná u notáře. Nicméně pokud jde o investice do výlučného majetku jednoho z manželů, jde si ony peníze pojistit právě třeba převodem nějakého podílu na této nemovitosti druhému z manželů. Lze uzavřít i dohodu, že byly použity finance v částce X Kč, které pocházejí ze zdrojů jednoho z partnerů a v případě rozchodu či rozvodu budou vráceny s nějakým drobným „úrokem“. Nicméně v praxi se to téměř neděje.
Často byt vlastní jeden z rozcházejících se. Jenomže druhý partner či partnerka přispěje část svých peněz třeba na rekonstrukci a vybavení. Po rozchodu však musí byt opustit. Jak ideálně prokázat investici do společného bydlení, které nevlastním?
Ideální je v tomto případě smlouva o půjčce či investici, kupní smlouva k vybavení anebo faktury. K prokázání může postačit i výpis z účtu s vhodným popisem platby – typu „koupě nemovitosti“ apod. Samozřejmě že pokud bude platba převáděna na účet druhého partnera v období uzavírání kupní smlouvy, bude to stačit jako důkaz i bez popisku. U hotovosti pak písemné potvrzení o převzetí peněz, třeba alespoň v nějaké SMS zprávě.
Co když ale faktury a účtenky za rekonstrukci a zakoupené vybavení chybějí. Je to časté a jak se to dá řešit?
Když vztah či manželství končí po letech, je to velice časté, byť dnešní digitální doba trošku pomáhá – faktury lze dohledat v emailech, platby ve výpisech z účtu. Ne vždy si lidé totiž vedou šanony s doklady. Nikdo logicky nečeká, že ten hezký vztah skončí. Pomoct můžou pak čestná prohlášení, darovací smlouva sepsaná například s rodiči i svědecké výpovědi.
S čím musí počítat ti, kteří jsou do vztahu po hlavě a své peníze, které investují do nemovitosti své lásky, si neošetří. Jaké mohou v takovém případě nastat komplikace?
Pokud nejsou schopní prokázat, že investici učinili a v jaké výši, a bývalý partner tuto skutečnost popírá, může to být opravdu velký problém. Slovo proti slovu a fakticky rozhodne až to, komu uvěří soudce, který bude věc projednávat.
Kupujeme s manželkou byt. Jak na to, aby měla bydlení i po mé smrti? |
Investice do cizí nemovitosti se rozchodem stávají z právního hlediska takzvaným bezdůvodným obohacením toho, kdo je vlastníkem bytu. Co si pod tímto právním pojmem představit?
Partneři spolu plánují žít ve společném bytě, který je z nejrůznějších důvodů, třeba kvůli hypotéce nebo dědictví domu po babičce, ve vlastnictví pouze jednoho z nich. Druhý partner nicméně s úmyslem v bytě také bydlet a mít ho podle společných představ financuje část rekonstrukce. Vztah náhle skončí – důvod proč byly finance vynaloženy – tedy do společného bydlení – zaniká. Vestavné skříně a kuchyňskou linku si těžko z bytu odnesete. Vlastník bytu získal plnění, které nyní užívá bez důvodu – odtud bezdůvodné obohacení.
Jak se vyčísluje bezdůvodné obohacení? Jakou finanční kompenzaci lze podle zákona požadovat od bývalého partnera?
Bezdůvodné obohacení se nejčastěji rovná výši financí, které jste jako investici poskytli – pokud se budeme bavit o úhradě části kupní ceny. Pokud byly finance určeny k rekonstrukci a měly by významně zvýšit hodnotu nemovitosti – třeba díky nim byl dům rozdělený na dvě samostatné bytové jednotky, máte šanci získat i něco navíc. Tady pak budete muset oslovit znalce, aby ocenil ono zvýšení hodnoty nemovitosti v přímé souvislosti s vaším finančním vnosem.
Může nastat ale i opačná situace. Ne vždy je hodnota vynaložených financí, zejména do vybavení nemovitosti, které nejde prostě jen vrátit, považována za zhodnocení nemovitosti, třeba vybudování krbu. Anebo ono zhodnocení určené znalcem nemusí odpovídat ceně zednických prací a krbové vložky, které jste skutečně zaplatili a váš faktický nárok pak může být i nižší než původní investice.
Co když ale ten, kdo vlastní nemovitost, bude namítat, že jeho bývalý partner či partnerka užíval nemovitost bezplatně. Je to oprávněný nárok?
Ano, je to věc, se kterou se setkáváme, a tento argument může mít svou váhu. Partner investoval, protože byli spolu. Druhý ho v bytě nechal bydlet ze stejného důvodu. Partneři již nejsou spolu – důvod poskytování plnění „zdarma“ odpadl – oba získali nějaké benefity a je podle mě v pořádku je vzájemně započítat. Samozřejmě záleží i na tom, jak se partneři podíleli na úhradě nákladů domácnosti. Ale není vyloučeno, že se investující partner bude muset vypořádat s protinárokem, že si část své investice fakticky „odbydlel.“
A jak je to s finanční kompenzací, když bude jeden z partnerů chtít finanční náhradu za to, že sám prováděl vlastními silami rekonstrukci bydlení? Jak se takové finanční vyrovnání vyčísluje?
Tak tady bude dokazování složité, ale ne úplně nemožné. Pomoct mohou svědecké výpovědi, které prokážou samotný fakt, že partner na domě skutečně pracoval. Naštěstí stran dokazování není rozhodující, kolik hodin to reálně bylo, protože nepočítám, že by si partner vedl timesheet (rozvrh hodin). I tady se bude zjišťovat primárně to, o jakou částku tyto práce nemovitost zhodnotily. Tato částka bude ale zřejmě nižší než ta, kterou by za obdobné práce, dostal partner od svých zákazníků.
Do jaké doby je možné hlásit se o finanční nárok za bezdůvodné obohacení? Jsou na to nějaké promlčecí lhůty?
Ano, tento nárok je časově omezený, na to pozor. Bezdůvodné obohacení musíte u soudu uplatnit nejpozději do tří let od zániku partnerského vztahu. Jinak stačí bývalému partnerovi vznést tzv. námitku promlčení a nárok na bezdůvodné obohacení vám už žádný soud nepřizná.
Co dělat, když vlastník nemovitosti nebude chtít peníze vyplatit a bude dělat mrtvého brouka?
Ideálně oslovit advokáta, ujistit se, že váš nárok je reálný, podložený, vymahatelný a nepromlčený a pak vyzvat jeho prostřednictvím bývalého k zaplacení dlužné částky. A když to nepůjde po dobrém, nezbývá, než se obrátit na soud.
Pokud se rozvádí sezdaný pár, který investoval do vlastního bydlení během manželství, jde o společné jmění a každý má nárok na polovinu. Co když jeden z nich však investoval do rekonstrukce domu peníze, které zdědil po rodičích?
Finance, které jeden z manželů získal, byť za trvání manželství z dědictví, nespadají do společného jmění manželů. Tady si vystačíme s pravidlem, že každý z manželů má nárok na to, aby mu bylo navráceno to, co ze svého výlučného majetku vložil do toho společného. To znamená – hodnota domu minus dědictví děleno dvěma, pokud se dům prodává nebo se manželé vypořádávají finančně. Pokud zůstávají manželé spoluvlastníky, pak vlastnický podíl investujícího manžela by měl být vyšší o onu investici.
Ceny nemovitostí během několika let razantně vzrostly kvůli inflaci. Přihlíží se k tomu při dělení majetku po rozvodu manželského páru?
Nemovitosti se oceňují ke konci manželství, a tak vypořádání společné nemovitosti odráží jejich skutečnou hodnotu. To problémy většinou nedělá. U vracení investic z výlučného majetku jednoho z manželů třeba do rekonstrukce už trošku ano. Inflace, ale i zhodnocení nemovitosti v přímé souvislosti s investicí, například přístavbou domu, se může podle judikatury Nejvyššího soudu zohlednit, jen pokud se na tom manželé dohodli. Při rozvodu se tedy vrací pouze vnos, nepřihlíží se ke zhodnocení věci. Ani samotný růst cen nemovitostí pro nárok na vrácení vyšší částky nestačí.
