Návrat činžáků? Developeři zvažují výstavbu na pronájem, nejen na prodej

  13:00aktualizováno  13:00
O nájemní bydlení v novostavbě je zájem. I velcí pražští developeři tak uvažují o tom, že by rozšířili svůj obchodní model a stavěli projekty určené na pronájem. Ať už s tím, že si bytové domy nechají, nebo je po pronajmutí jednotlivých bytů prodají větším investorům.

Developerský projekt Luka Living určený k nájemnímu bydlení (stav v lednu 2017) | foto:  František Vlček, MAFRA

Byty v domě s kaskádovitou fasádou, který vyrůstá nad pražskou stanicí metra Luka, si osm měsíců před dokončením zarezervovalo pětaosmdesát zájemců. Jde o více než třetinu z celkových 215, což při současném nedostatku bytů není nic divného.

Fotogalerie

Avšak tento případ zvláštní je – nejde totiž o předprodej, ale o „předpronájem“. Kdo chce v projektu s názvem Luka Living, který staví rodina Valových (majitelé koupelnářské firmy Siko) bydlet, musí místo splátky hypotéky počítat s měsíční činží.

Tomáše Kašpara, který pro Valovy projekt vede, zájem překvapil. „Myslel jsem si, že toho o nájemním bydlení vím hodně, ale tohle mě zaskočilo. Navíc jsme kromě jednoho billboardu na Lukách a inzerátu na realitním serveru nedělali v podstatě žádný marketing,“ dodává.

O atraktivní byty je mezi nájemníky boj

Co vede desítky lidí k tomu, aby si osm nebo i deset měsíců dopředu za kauci deset či dvacet tisíc korun zamluvily pronájem bytu? Podle Kašpara se často bojí, že by si jimi vyhlédnutý byt zabral někdo jiný, a tak si ho zamlouvají, i když mají ještě dlouho platnou smlouvu jinde, a bydlení tedy akutně řešit nemusí.

To je při pohledu na dnešní trh s pronájmy v Praze, kde každá atraktivnější nabídka pronájmu vyvěšená na web obdrží do čtyřiadvaceti hodin desítky reakcí, pochopitelné. Byty na Lukách přitom nejsou levné. Od začátku se měsíční nájem pohybuje nad pražským nabídkovým průměrem.

Velký zájem potom investorům umožnil od ledna byty zdražit. Sedmadvacetimetrové garsonky stojí měsíčně 10 tisíc korun, třípokojáky s větší terasou 25 tisíc a nejdražší dvousetmetrový byt ceník ocenil na 70 tisíc.

I naplnění plánovaného šestiprocentního ročního výnosu 850milionové investice vidí Kašpar optimisticky. „Počítali jsme s tím, že se po dokončení budou byty plnit postupně, teď věříme, že by mohl být dům hned i celý pronajatý,” dodává.

O projektech na pronájmy přemýšlí i další

Z přibližně čtyř tisíc nových bytů na pražském trhu tvoří těchto 215 nájemních jen malé procento. Klasické developery dosud nelákaly hlavně proto, že jim nájemní systém neumožňuje rychle obracet peníze, a získávat tak kapitál na další projekty. V tom smyslu se developeři také vyjadřovali, když jsme o projektu na Lukách psali poprvé (přečíst si můžete zde).

Úspěch domu na Lukách by to však mohl změnit. Nebylo by to ostatně nic historicky nového. Celé pražské čtvrti, v 19. století třeba Žižkov a Vinohrady, vznikly výstavbou činžovních domů.

Podle socioekonoma bydlení z Akademie věd Martina Luxe se výstavba k pronájmu dříve nevyplácela kvůli poměru nájmu k ceně bytu. To mohla současná situace - nedostatek bytů na trhu jak ke koupi, tak k pronájmu - měnit. „Je také možné, že je více lidí, kteří jsou ochotni si připlatit za nájem v novostavbě, a to i z důvodu růstu poptávky po vlastních i nájemních bytech v letošním roce,“ přemítá Lux.

Projekt Valových proto dnes sleduje třeba největší český rezidenční developer Central Group. „Přemýšlíme o tom, že bychom nějakou formu nájemního bydlení zkusili pro náš projekt na Českomoravské,“ říká majitel firmy Dušan Kunovský s tím, že nájemní bydlení může být prostředkem k diverzifikaci portfolia.

Jediná větší inspirace nájemního developmentu, nepočítáme-li rekonstrukce, zatím stojí na Albertově v projektu developera CTR. Ten hodnotí devět let projektu pozitivně. „A to přesto, že udržet v průměru 95 až 100% obsazenost znamená prakticky neustálé investice do marketingu i samotného areálu a jeho vybavení,“ uvádí místopředseda představenstva CTR Ján Horváth.

Je nutné dodat, že albertovský projekt spadá do luxusního segmentu a tak pro něj platí trochu jiná výnosová rovnice než pro developerský mainstream.

Zapojí se do hry zahraniční fondy?

Postav–pronajmi–drž ale není jediným možným modelem. Investiční ředitel britského realitního fondu Round Hill Capital Stan Kubacek tvrdí, že by šlo kopírovat model známý z výstavby kanceláří. Tedy postavit, pronajmout a prodat i s nájemníky institucionálnímu investoru – třeba penzijnímu fondu či pojišťovně.

„V západní Evropě je stavba a následný prodej pronajatých rezidenčních projektů běžná. Myslím si, že trh a investoři k tomu směřují i v Česku,“ říká zástupce firmy, která loni koupila RPG byty (nyní Residomo), a stala se tak největším tuzemským soukromým pronajímatelem.

Už dříve zkoušeli náklonnost fondů k této myšlence sondovat v české Skansce. „Tehdy se jim do toho nechtělo, ale nyní se ptáme znovu,“ říká generální ředitelka firmy Naděžda Ptáčková.

Horváth z CTR se k tomu staví skepticky. I přesto, že se jeho firmě nedávno v Drážďanech jeden takový obchod podařil. „V Česku je velkorysá právní ochrana nájemníků včetně neplatičů a žádný z velkých investorů nechce tyto potenciálně komplikované spory řešit. Proto v Česku vždy raději koupí kancelářskou budovu, obchodní centrum nebo průmyslový areál,“ myslí si Horváth.

Na druhou stranu Round Hill Capital se toho evidentně nezalekl, když koupil RPG byty i s nájemníky. Institucionální investoři se zajímají i o sídliště v Písnici, které i s nájemníky prodává ČEZ (psali jsme například zde).

Zároveň je docela možné, že příští velký nový projekt nájemního bydlení vznikne ještě z jiného důvodu. Jeden z významných pražských developerů ho zvažuje, neboť se chystá postavit architektonicky unikátní dům, který bude dál vyžadovat nadstandardní péči a údržbu. „Proto bych ho nerad rozdělil mezi jednotlivé vlastníky jednotek,“ říká. Vzhledem k brzké fázi projektu však zatím nechce jít do podrobností.

Autor:

Nejčtenější

Scala startuje na 370 tisících. Škoda chce Čechům nabídnout bohatou výbavu

Škoda Scala

Škoda v pátek startuje prodej svého nového vozu. Základní provedení modelu Scala s benzinovým agregátem 1,0 TSI/70 kW s...

VIDEO: Semafory k WC, pohyby jako robot. Jak to chodí v českém Amazonu

Lidé s vozíky projíždějí labyrintem uliček, kde je v regálech naskladněno 20...

Distribuční centrum Amazonu v Praze působilo dosud spíš jako nedobytný hrad. Jak to uvnitř chodí, se veřejnost...

Demagogie, na kterou doplatí všichni, kritizují umělci návrh autorského zákona

Petr Janda

Senát v prosinci schválil návrh změny autorského zákona, podle kterého by za užití hudby už nemusely některé provozovny...

Nápisy na taškách matou. Výroba papírových škodí víc než těch plastových

V Penny Marketu přestali nabízet jednorázové igelitky, v nabídce mají například...

Řada lidí si raději než igelitku koupí v obchodě tašku z papíru. Od pokladny pak odchází s dobrým pocitem, že jsou...

Topíme svíčkou. Nové bytovky už musí mít téměř nulovou spotřebu energie

ilustrační snímek

Všechny nové budovy s obytnou plochou větší než 350 metrů čtverečních musí mít od prvního ledna téměř nulovou spotřebu...

Další z rubriky

Vydělávají na státu. Nikdo ale neví, kdo za firmami stojí

Ilustrační snímek

Finanční detektivy trápí, kdo skutečně stojí za firmami, které vyvádějí nelegálně získané peníze do daňových rájů....

Počet návštěvníků pražské O2 areny překročil 10 milionů

Chinaski na závěrečném koncertu turné k desce Není nám do pláče 16. listopadu v...

Branami největší české multifunkční haly prošel v neděli návštěvník s pořadovým číslem 10 milionů. Návštěvnost haly...

A nechcete náhodou garáž? Předkupní právo obyvatel domu může brzy skončit

Studenti zde mají garáž pro kola, stejně tak jako podzemní garáž pro auta.

Poslance čeká schvalování novely občanského zákoníku, která má zavést výjimku z předkupního práva pro garážová stání....

Najdete na iDNES.cz