Našli jste si byt, ve kterém se vám líbí, s majitelem bytu jste se na všem domluvili a zítra se stěhujete. Nepodceňujte formality, o předání bytu sepište s pronajímatelem předávací protokol. Ne nadarmo se říká, co je psáno, to je dáno. Nezapomeňte uvést stavy všech měřičů, ideálně doplňte protokol fotografiemi či videonahrávkou.
Pokud je součástí nájmu i bytové vybavení, měly by být podmínky i výčet vybavení specifikovány ve smlouvě. „Zákon totiž například neřeší, jak je to s ledničkou či pračkou v nájemním bytě a pronajímatel či nájemce mohou být později zaskočeni požadavkem druhé strany, aby je opravili či dokonce pořídili nové,“ upozorňuje ředitelka spotřebitelské organizace dTest Eduarda Hekšová.
DTest, největší česká spotřebitelská organizace
|
Stejně tak trvejte na předávacím protokolu i při skončení nájmu, opět s fotodokumentací či videonahrávkou zachycující stav bytu, předejdete tak mnoha problémům. „Porovná-li se tento protokol s protokolem sepsaným na začátku nájmu, snadno se zjistí, jaké škody či opotřebení vznikly za dobu užívání bytu. Za běžné opotřebení nemůže pronajímatel po nájemci nic požadovat, nájemce však při skončení nájmu musí odstranit ty úpravy v bytě, se kterými pronajímatel nesouhlasil,“ doplňuje Hekšová. Protokol navíc poslouží jako důkaz o stavech energií a jako podklad pro jejich vyúčtování pronajímatelem.
Základní rady, na co si dát pozor ve smlouvě, pro vás připravili poradci dTestu.
1. Doba určitá či neurčitá
Dostala výpověď z nájmu kvůli psovi. Má na to majitel bytu právo? |
Doba určitá se stanovuje datem skončení nájmu nebo určením počtu měsíců či let počítaných ode dne sjednání nájmu. Pokud v nájemní smlouvě informace o trvání nájmu chybí, pak platí, že je uzavírán na dobu neurčitou.
Jestliže ale máte nájem uzavřen na dobu určitou a užíváte jej tři měsíce po dni, kdy měl nájem bytu skončit a pronajímatel vás nevyzve, abyste byt opustili, nájem se automaticky prodlužuje na stejnou dobu, na jakou byl sjednán, nejvýše však na dva roky.
2. Nájemné a jeho zvyšování
Výše nájemného je ve smlouvě většinou uvedena konkrétní částkou. U smluv na dobu určitou je možná dohoda, že nájemce zaplatí jednorázově celé nájemné dopředu.
V nájemní smlouvě lze sjednat podmínky pro zvyšování nájemného, nebo v ní naopak může být ustanovení, kterým bude zvyšování nájemného vyloučeno. V ostatních případech se musí pronajímatel řídit občanským zákoníkem. Znamená to, že může písemně navrhnout zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, ovšem s jistými omezeními. Návrh může učinit jen jednou za 12 měsíců a navrhované zvýšení nájemného spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nesmí být vyšší než 20 %. Pokud se zvýšením nájemného nebudete souhlasit, nezbývá pronajímateli nic jiného než se obrátit na soud.
3. Úhrada za služby
Pokud v nájemní smlouvě chybí ujednání o platbách za služby, je vaší povinností hradit takzvané nezbytné služby stanovené občanským zákoníkem. Mezi ně patří obvykle dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.
Nejčastější spornou položkou bývá příspěvek do fondu oprav, ten ale pronajímatel nemůže požadovat, protože se nejedná o službu, ze které by měl nájemce okamžitý prospěch, může ji ale zohlednit ve výši nájemného. Praktické je přepsat na sebe elektřinu a plyn.
4. Neplatná ustanovení
Pronajímatel vám nemůže zakázat zřídit si v nájemním bytě trvalý pobyt, ostatně pro evidenci na úřadě jeho souhlas nepotřebujete, stačí platná nájemní smlouva. Stejně tak i kdyby byl ve smlouvě uveden zákaz chovu zvířat, podnikání nebo návštěv v bytě, takovými zákazy se nemusíte řídit.
Na druhou stranu i chování nájemce má své limity. Nájemce nesmí byt poškozovat, nesmí ohrožovat ostatní obyvatele domu a nad míru přiměřenou poměrům je obtěžovat. Chov nebezpečných zvířat je tedy přinejmenším diskutabilní a na balkóně panelového domu není možné mít králíkárnu. Stejně tak nelze kouřit od rána do večera z okna bytu nebo v něm provozovat truhlárnu.
5. Smluvní pokuta a kauce
Za zpoždění s nájmem či nevymalování bytu při předání hrozí pokuta |
Novelou občanského zákoníku účinnou od 1. července 2020 dochází k odstranění zákazu existence smluvních pokut v nájemní smlouvě. To ovšem neznamená, že smluvní pokutu může pronajímatel nájemci stanovit bez jakýchkoliv omezení. Nájemci nelze ukládat nepřiměřené povinnosti, a proto není možné po něm požadovat ani nepřiměřenou smluvní pokutu. A smluvní pokuta společně s kaucí nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
6. Skončení nájmu
Pronajímatel může ukončit nájem jen z důvodů, vyjmenovaných v občanském zákoníku. Pokud s výpovědí nesouhlasíte, můžete k soudu podat žalobu.
Při skončení nájmu vám pronajímatel musí vrátit jistotu neboli kauci společně s úroky. To ovšem neplatí, pokud si ji započetl na dluhy či na náhradu škody.
