Pan Jiří žije v bytě v osobním vlastnictví. Jak říká, s bydlením je spokojený, sídliště patří k nejmenším v Praze, je plné zeleně, blízko lesa, přitom dopravní i sociální infrastruktura je znamenitá. Má velmi dobré vztahy se sousedy a žádné velké problémy nejsou ani s placením společných nákladů. O stěhování ani o prodeji bytu nikdy neuvažoval.
Před časem ve schránce našel dopis realitní kanceláře, která projevila zájem jeho byt koupit. I s ním. Ano, čtete dobře, v nabídce se totiž píše: „Kupujeme byty lidí v důchodovém věku, kteří v bytě nadále bydlí. Vaše užívání bytu není nijak omezeno a právo užívání bytu je uvedeno v katastru nemovitostí. Naši investoři mají byty pro své děti, na budoucnost.“
Dopis chtěl původně roztrhat a zahodit, nakonec ho ale poslal redakci iDNES.cz, abychom čtenáře varovali. „Onu ´šlechetnou´ nabídku pokládám za projev hyenismu, jen vypočítavě kalkuluje s nedobrou hmotnou situací mnoha starých, zejména samostatně žijících dědků a bab, a považuji to za potenciálně nebezpečné,“ myslí si pan Jiří.
O vyjádření naše redakce samozřejmě požádala konkrétní realitní kancelář. V rejstříku firem je zapsána, poněkud zvláštní ale je, že na internetu o ní nenajdete žádnou zmínku a dokonce nemá ani své webové stránky, kde by prezentovala své služby a nemovitosti k prodeji. Jediným kontaktem, který jsme měli k dispozici, bylo telefonní číslo v nabídkovém dopise. Dovolali jsme se okamžitě, milá slečna na konci drátu nám ale sdělila, že makléř podepsaný v dopise již ve firmě nepracuje a ona ani nikdo z firmy o podobných aktivitách nic neví. Přestože slíbila, že se nám bývalý pracovník ozve, do redakční uzávěrky se tak nestalo.
Sebelepší smlouva nemusí vaše bydlení ochránit
Prodat svůj byt s tím, že v něm budete moci bydlet na základě práva z věcného břemene (nový OZ zavedl pojem služebnost), je sice možnost, jak vyřešit své finanční problémy nebo si přilepšit k důchodu, námi oslovení právníci ale upozorňují na řadu nebezpečí.
„Převodem vlastnictví reálná ochrana oproti pouhému věcnému břemeni značně oslabuje, opravdu tedy záleží na tom, jak dobře a jak široce je věcné břemeno ve smlouvě vymezeno,“ vysvětluje advokát Kamil Tvarůžka. V kupní smlouvě se sice dají sjednat různé zákazy či omezení na obranu původních vlastníků, někteří majitelé ovšem zákon ani základy slušného chování po převodu vlastnictví nerespektují.
„Z praxe jsou známy případy nejrůznějších stavebních úprav, které znesnadňují přístup do bytu a znepříjemňují život, jako například oprava topení v zimě. Naprosto absurdní pak byla situace, kdy bylo bráněno seniorům opustit záchod, protože měli smlouvou zajištěný pouze přístup na záchod, nikoliv odchod,“ vyjmenovává prohřešky proti zákonu či spíše naschvály nových vlastníků advokát.
Nechte svou nemovitost, aby vám vydělala na penzi. Poradíme, jak na to |
Zrušit smlouvu nebo svůj byt zpětně koupit za stejnou cenu, byť i kvůli chování v rozporu s dobrými mravy, nelze vynutit. „Samozřejmě se lidé mohou bránit u soudu, ale je třeba si uvědomit, že je to na úkor jejich nervů, jejich času a jejich financí (alespoň v první fázi), a oni musí prokazovat, že nový majitel jedná v rozporu se zákonem,“ upozorňuje Kamil Tvarůžka.
„Když přestanete být majitelem bytu, ztrácíte dispoziční oprávnění a nový vlastník byt může kdykoli a komukoli prodat či darovat,“ doplňuje advokát Pavel Nastis. Stejně tak nový vlastník se bude účastnit shromáždění společenství vlastníků jednotek a bude spolurozhodovat o domě, například o opravách společných částí, vy už do chodu domu nebudete moci nijak zasahovat.
„Největší riziko ale spatřuji v tom, že nový majitel může skončit v exekuci a v rámci exekuční dražby může být rozhodnuto o tom, že věcné břemeno zanikne. Stejně tak věcné břemeno zanikne zpeněžením bytové jednotky v insolvenci. Bývalý vlastník se pak bude muset vystěhovat, a to bez jakékoli bytové náhrady,“ varuje Pavel Nastis.
„Zpeněžit, respektive prodat svoji nemovitost a s prostředky, které získám, nějak smysluplně naložit, je podle mne ´bezpečnější´ způsob. Není nic horšího, než prodat si střechu nad hlavou a zůstat s penězi, za které si do konce života bydlení nepořídím,“ shrnuje generální sekretář Asociace realitních kanceláří ČR Jan Borůvka. Rozhodně podle něj nejde o obvyklou činnost realitních kanceláří, tou je realitní zprostředkování, slovy zákona činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy. A mimochodem, ani on konkrétní realitku nezná.
Připravit se o práva vyplývající z vlastnictví bytu se nám může hrubě nevyplatit. Pokud ale uvažujete o tom, že byste si k důchodu rádi přilepšili právě díky bytu, lepší možností může být takzvaná zpětná hypotéka. I ta má ale své nevýhody. Její princip přibližuje hlavní poradce České bankovní asociace Vladimír Staňura.
Hypotéka
Reverzní hypotéka je transakce, kdy majitel domu nebo bytu zastaví svou nemovitost a za to od společnosti, které svou nemovitost zastavil, získá jednorázovou sumu nebo dostává měsíční výplaty. Jde tedy o úvěr, který je úročen. Senior zůstává vlastníkem nemovitosti, je povinen hradit všechny náklady spojené s jejím provozem a udržovat ji tak, aby se nesnižovala její hodnota.„ Pro výši úvěru jsou důležité dvě věci, věk seniora a cena nemovitosti. Minimální věková hranice je obvykle 60 let,“ poznamenává Staňura.
V praxi vypadá poskytnutí reverzní hypotéky (říká se jí také seniorská) zhruba takto:
- Pokud je seniorovi 60 let, vzniká mu nárok na úvěr ve výši přibližně 10 procent z ceny vlastněné nemovitosti.
- Je-li seniorovi 70, může být úvěr navýšen až na 20 procent.
- Lidé ve věku 80 let mohou dosáhnout na 40 procent z ceny nemovitosti, zatímco ti, jimž je 85, až na celých 50 procent. Senior úvěr a úroky, to je poskytnuté peníze, průběžně nesplácí. Úvěr se splatí po smrti majitele prodejem nemovitosti. „Produkt je tradiční například v USA nebo Velké Británii, u nás si zatím velkou oblibu nenašel a nabízí jej jen pár malých společností. Obvyklý úrok se pohybuje kolem 8 % p.a. Vzhledem k této ceně bych zvážil jako alternativu přímý prodej,“ doporučuje Staňura.
Kdo se pro reverzní hypotéku rozhodne, měl by zvážit i další klady a zápory.
Pro:
- Senior „zpeněží“ svou nemovitost tj. využije svůj majetek a přilepší si k důchodu.
- Hodí se pro lidi, kteří nemají děti.
Proti:
- Je mnohdy považována za neetickou a může s sebou nést reputační riziko pro poskytovatele.
- Je pro majitele za podmínek, které se dnes nabízejí na trhu, drahá.
- Dědicové přijdou zkrátka.
