Premium

Získejte všechny články mimořádně
jen za 49 Kč/3 měsíce

Stavíme dům s hypotékou

Jaké dokumenty k žádosti o hypoteční úvěr je nutné předložit bance? Proč se hypotéka na výstavbu domu nečerpá jednorázově? Lze nějak řešit situaci, kdy nemáme finanční prostředky na zahájení stavby ani pozemek, který by sloužil bance jako zástava?
Hotový dům - Central Group

Hotový dům - Central Group | foto: Central Group

Počet žadatelů o hypotéku každoročně roste. Současně se zvyšuje i procento těch, kteří hypoteční úvěr použijí na výstavbu rodinného domu. Důvodů je několik, nejčastějším argumentem však bývá fakt, že cena velkého bytu v Praze odpovídá ceně rodinného domu i s pozemkem kousek za Prahou. A protože jsme národem kutilů, je mnoho těch, kteří nechtějí dům tzv. „na klíč“, ale chtějí se na jeho výstavbě více či méně podílet. Pojďme se tedy podívat na to, jak takovou výstavbu rodinného domku lze financovat hypotečním úvěrem.

1/ Vlastníme pozemek

Předpokládejme, že jsme vlastníky zasíťované stavební parcely. Jaké jsou nutné dokumenty pro podání žádosti o hypotéku? V prvé řadě je to stavební povolení, položkový rozpočet zpracovaný autorizovaným technikem, projektovou dokumentaci, nabývací titul k pozemku a samozřejmě veškeré podklady k naší bonitě. Pro čerpání hypotéky pak bude nutné bance předložit smlouvy o dílo, které jsme uzavřely se stavebními firmami, případně faktury za stavební materiál, stavíme-li si dům sami.

Dále předpokládejme, že nechceme do výstavy rodinného domu vkládat žádné vlastní peníze a spoléháme se jen na peníze půjčené od banky. Přesto se v tomto případě nebude pravděpodobně jednat o tzv. 100% hypotéku (záleží na ocenění pozemku), neboť jsme majiteli pozemku, který se do výsledné hodnoty nemovitosti započítává. Budeme li tedy stavět skromný rodinný dům bez dvou bazénů a sauny a zdržíme-li se použití drahých mramorů a jiných luxusních materiálů, dostaneme se často pod 70 % půjčovaných zdrojů, což se příznivě projeví na úrokové sazbě. Jen dodejme, že hodnotu pozemku určuje znalec akceptovatelný konkrétní bankou.

Čerpání hypotéky na etapy

Po předložení všech potřebných dokumentů bance a po ukončení schvalovacího procesu můžeme přistoupit k podpisu úvěrové smlouvy. Teď už nám nic nebrání pustit se do stavebního procesu. První čerpání půjčených prostředků proběhne oproti zastavení našeho pozemku ve prospěch banky a po předložení smlouvy o dílo, kterou jsme uzavřeli se stavební firmou. Tímto dostáváme na náš účet prostředky, ze kterých financujeme první etapu výstavby. Ta zpravidla končí po dosažení jednoho metru výšky hrubé stavby. Pak je nutné, aby geometr stavbu s pozemkem zaměřil a takto rozestavěný dům byl vložen do katastru. Nyní už jsme ale majiteli nemovitosti, která má větší hodnotu, než samotný pozemek, který před podpisem úvěrové smlouvy oceňoval znalec. Je tedy nutné provést aktualizaci znaleckého posudku na rozestavěný dům s pozemkem a vyhotovit nové zástavní smlouvy. Znalec vždy v tomto momentě kontroluje, zda na účet vyčerpané prostředky odpovídají provedeným stavebním pracím.

Aktuální ceny bytů a nájemného v ČR. Více na CENYBYTU.IDNES.CZ

Nenastanou-li žádné problémy při oceňování naší rozestavěné nemovitosti, může přijít na řadu další čerpání dle plánovaného rozpočtu stavební firmy. Patříme-li do skupiny kutilů či máme-li ochotné a šikovné známé, předkládáme bance faktury za stavební materiál, případně faktury za práci najatých dělníků. Lidem stavícím svépomocí dnes už vychází vstříc některé hypoteční domy tím, že dokáží provést čerpání oproti čestnému prohlášení, že prostředky byly použity na výstavbu příslušné nemovitosti. Oproti čestnému prohlášení však nelze vyčerpat celou půjčovanou částku, ale pouze část - většinou maximálně 30 %.

Po prostavění čerpaných prostředků musí znovu přijít odhadce, který navýší aktuální hodnotu zastavované nemovitosti, a tak to jde až do momentu kolaudace.  Kolaudace je v hypotečním procesu dalším mezníkem: přecházíme na anuitní splácení hypotéky. Do momentu kolaudace splácíme pouze úroky z čerpaných částek.

2/ Nevlastníme pozemek, ale máme finanční prostředky

Jak ale vypadá hypoteční proces v případě, kdy nejsme vlastníky pozemku a disponujeme finančními prostředky pokrývajícími pouze část investice? Zde existují následující dvě možnosti:

Pro někoho je vhodnější uhradit cenu pozemku hypotékou a vlastní finanční prostředky vložit do první etapy výstavby. Budeme mít tedy hypotéky dvě: jednu 100% na pozemek, jejíž anuitu začneme splácet po podpisu kupní smlouvy, a druhou na výstavbu domu. Tuto hypotéku budeme splácet po kolaudaci a její postup už jsme popsali výše. Ještě nutno dodat, že tyto dvě hypotéky musí být od stejného hypotečního domu.

Druhou variantou je jediná hypotéka na pozemek i dům, přičemž vlastní prostředky se použijí k uhrazení části kupní ceny pozemku. Nevýhodou oproti předchozímu řešení je to, že mezi koupí pozemku a výstavbou domu nemůže být libovolná časová prodleva. Jednak jsme nuceni hradit úroky z vyčerpané části úvěru na pozemek, jednak banka standardně vyžaduje kolaudaci domu do 24 měsíců od schválení hypotečního úvěru.

3/ Nemáme ani pozemek, ani finanční prostředky

Jak ale řešit situaci, kdy nemáme ani pozemek, ani finanční hotovost? Takový případ je opravdu těžko řešitelným oříškem. Proč? Oproti situaci, kdy vlastníme pozemek, který můžeme zastavit,  a hypotéku potřebujeme jen na výstavbu, to máme těžší v tom, že nemáme finanční prostředky na první etapu výstavby do jednoho metru výšky. Banka totiž uvolní prostředky na náš účet oproti zastavení kupovaného pozemku, ale neuvolní prostředky na část stavby, která zatím neexistuje. Řešením je nalézt stavební firmu, která jednotlivé etapy prací provede na dluh a banka prostavěné prostředky uvolní posléze. Tato situace je velmi nepříjemná zejména v Praze, kde zápis do katastru trvá déle. Po zaměření rozestavěného domu a po ocenění nemovitosti znalcem tak firma musí dlouho čekat, než banka oproti zápisu do katastru uvolní potřebné prostředky. Ze všech možných případů je tento způsob výstavby a financování nejnáročnější.

Vybrat si správnou banku

Peníze

Bojíte se, že nesplatíte hypotéku?
Čtěte ZDE.

Určitě bychom našli ještě další možné varianty, se kterými se lze v praxi setkat. V zásadě lze dnes řešit i případy, které by v minulých letech byly zcela nerealizovatelné. Díky dnešní široké nabídce bank je financování výstavby rodinného domu hypotékou mnohem jednodušší a rychlejší. Vzhledem k faktu, že každá banka má jinou metodiku a k hypotečním případům přistupují banky různě, je třeba si předem dobře rozmyslet, který hypoteční dům je pro náš případ nejvhodnější a poskytne nám ty nejpříznivější podmínky. Přísloví „dvakrát měř, jednou řež“, bychom neměli uznávat jen ve stavebním procesu, ale měli bychom se jím řídit i při výběru banky, která nám sen o vlastním domečku pomůže naplnit.


Stavěli jste dům s využitím hypotečního úvěru? S jakými problémy jste se při tom setkali? Jaký byl přístup banky?

Autor:
  • Nejčtenější

KOMENTÁŘ: Spořicí turismus je téměř národní hobby. Co je ale lepší?

14. května 2024

Po relativně dlouhé okurkové sezoně v oblasti spořicích účtů a stálosti jejich úrokových sazeb se...

IT nebylo to pravé ořechové. Srdce ho táhlo k práci s kovem a dřevem

18. května 2024

Technická škola ho nebavila, stejně tak ho neoslovil ani víc adrenalinově zaměřený obor. Adrenalin...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Pokud zázračně nezbohatneme, vlastní zajištění na stáří je nezbytné, říká expertka

15. května 2024

Premium Důchod a příprava na něj je často skloňovaným tématem. Legendární tisícovka na penzijko už dávno...

Díky životnímu pojištění můžete ušetřit na daních. Na co máte nárok

17. května 2024

Daňové zvýhodnění příspěvků na životní pojištění doznalo změn. Zatímco ještě za rok 2023 bylo možné...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Svou kulturu má každá firma. Co ji ale kazí a jak vytvářet tu zdravou

13. května 2024

Odpovídající firemní kultura není jen vizitkou managementu, ale i důležitým nástrojem řízení....

Když tělo hovoří za duši. Signály těla vnímejte jako cenné informace o zdraví

20. května 2024

Premium Máte na den naplánováno hodně úkolů a obáváte se, že je nezvládnete? A zrovna vás ještě navíc...

Kvíz: Dovolená po vlastní ose. Co čekat v hotelu a co (ne)můžete reklamovat

19. května 2024

Stále častěji si Češi vybírají dovolené na vlastní pěst, během kterých zvládnou navštívit co...

IT nebylo to pravé ořechové. Srdce ho táhlo k práci s kovem a dřevem

18. května 2024

Technická škola ho nebavila, stejně tak ho neoslovil ani víc adrenalinově zaměřený obor. Adrenalin...

Pojištění bydlení: jak na to, abyste v případě škody dostali zaplaceno

17. května 2024

Premium Podle statistik České asociace pojišťoven má 65 procent Čechů pojištěnou domácnost a více než...

Bohužel nám to nevyšlo, oznámili manželé Pagáčovi rozchod po šesti letech

Herečka Patricie Pagáčová (35) a dramaturg Tibor Pagáč (32) se rozešli po pěti letech manželství. Žádost o rozvod zatím...

Zemřel Vlastimil Harapes. Baletní mistr Národního divadla i českých filmů

Ve věku 77 let zemřel tanečník a herec Vlastimil Harapes. Dlouhá léta byl sólistou baletu Národního divadla. Zahrál si...

Anální sex je výzva. Nejvíc tabu je však v Česku jiná praktika, říká průzkum

Erotické hračky nepředstavují podezřelou exotiku, v ložnicích jsou jako doma. Ostatně jako masturbace. I orální sex....

Svěrák se na mě nedíval jen jako na hezkou buchtu, říká Radka Pavlovčinová

Jan Svěrák ji vidí jako robotku. Radka Pavlovčinová v nové hře filmového a teď už i divadelního režiséra hraje umělou...

Plné divadlo i bazilika. Nad rakví Postlerové mluvila dcera, Töpfer i Šťastný

S herečkou Simonou Postlerovou se v prostorách Divadla na Vinohradech rozloučili kolegové i veřejnost. Nad rakví...