Nájemné musí pokrýt i splátku hypotéky
Základním důvodem, proč musí být nájemné vyšší než splátka hypotéky, je cena peněz. U nemovitostí lze využít s velkou přesností jako cenu peněz úrokovou sazbu hypoték. Nájemné musí pokrýt cenu peněz investovaných (či ležících) v nemovitosti, tedy musí být alespoň ve výši úroků z hypotéky.
Investor (v tomto případě majitel bytu) ovšem očekává i návratnost investice, což znamená, že se mu investované peníze vrátí (aniž by nemovitost prodával). A tak musí nájemné krýt celou splátku hypotéky, nikoli pouze úroky.
Nutno též připomenout, že hypotéku banky nejčastěji neposkytnou na celou cenu nemovitosti (a to ani v případě, kdy je poskytnut hypoteční úvěr na 100 % hodnoty nemovitosti, neboť bankovním znalcem odhadnutá hodnota zpravidla nedosahuje výše kupní ceny). Je proto třeba do nájemného započítat i cenu peněz vlastního vkladu.
Opravy hradí majitel
Dalším důvodem, proč je nájemné vyšší než splátka hypotéky, je prostá skutečnost, že náklady na opravu bytu hradí jeho majitel. A u nájemního bytu je majitelem pronajímatel, který musí očekávané náklady na úhradu oprav promítnout do nájemného.
Daně na bedrech pronajímatele
Na bedra majitele nemovitosti dopadá také daň z nemovitosti. I ta musí být promítnuta v nájemném, aby majitel na pronajímání netratil.
Ne zcela zanedbatelnou též může být daň z příjmů z přijatého nájemného. Její výši lze odhadnout s použitím výdajů počítanými procentem z příjmů (30 %) na 15 % (daňová sazba) z nájemného sníženého o 30 % (výdajový paušál). Např. při nájemném 10 tisíc Kč měsíčně lze odhadnout "náklad“ na daň z příjmů na 1 050 Kč měsíčně.
Pojištění nemovitosti - neplést s pojištěním domácnosti
Do nákladů pronajímatele je nutno ještě započítat pojištění nemovitosti. To si sjednává též její majitel, na rozdíl od pojištění domácnosti, které je již na zodpovědnosti a riziku nájemníka.
Zjednodušeně: pojištění nemovitosti kryje ztráty v případě pojistné události na stavebních součástech bytu, kdežto pojištění domácnosti hradí jeho vybavení.
Je-li pronajímatel též majitelem domu, nikoli pouze bytu, je více než vhodné sjednat si připojištění odpovědnosti. To kryje např. škody napáchané uvolněnou střešní krytinou či pádem ledu ze střech na automobilech stojících v okolí domu apod.
Více na Hypoindex.cz
