Doba splatnosti hypotéky: delší, či kratší? Naplánujte ji s rozmyslem

aktualizováno 
Jak dlouhou splatnost hypotéky zvolit? Jedna z klíčových otázek hrajících roli při rozhodování o výši hypotéky. Podle délky splatnosti, respektive doby, po kterou budete měsíc co měsíc hypotéku splácet, se bude po desítky let odvíjet i váš rodinný rozpočet.
Ilustrační snímek

Ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Tuto otázku byste měli mít vyřešenou ještě před tím, než vůbec začnete hledat vhodnou nemovitost. To, kolik budete schopni ze svého rozpočtu dát měsíčně na splátky a především po jak dlouhou dobu, vám naznačí, jak vysoký úvěr si můžete dovolit.

V dnešní době, kdy úrokové sazby hypoték jsou prakticky na historických minimech a splátky jsou tím pádem také nižší, to může mnohé žadatele svádět k představě, že na splácení budou mít i v "daleké" budoucnosti. Ovšem, co platí dnes, nemusí platit zítra. Stačí, aby se úroková sazba zvýšila byť jen o pár desetin procentního bodu a problém se splácením je na světě. Uvědomte si, že výše splátky se vám bude měnit s každou změnou fixace úrokové sazby.

Raději delší splatnost s rezervou než našponovaný rozpočet

A co je tedy lepší - splácet déle, rozpočet měsíčně zatěžovat méně, ale bance v konečném důsledku vrátit mnohem více, nebo mít hypotéku brzy "z krku" i za cenu splátek nastavených na maximum?

Nepřehlédněte

Odpověď není jednoduchá. Jak banky, tak odborníci klientům doporučují zodpovědně naplánovat svou budoucnost (respektive budoucnost celé rodiny) pokud možno do nejmenších detailů a počítat se situacemi, které mohou mít vliv na rodinný rozpočet (například založení rodiny, narození dítěte, změna práce apod.).

Maximální doba splatnosti

  • 30 let: Česká spořitelna, GE Money Bank, Komerční banka, LBBW Bank, Raiffeisenbank, UniCredit Bank, Volksbank, Wüstenrot
  • 35 let: Equa banka
  • 40 let: mBank, Hypoteční banka, ČSOB*, Poštovní spořitelna*

*do 70 % hodnoty zástavy

Při rozhodování o délce doby splatnosti vstupuje mnohdy do hry i psychologický faktor - strach ze závazku "na celý život". "Někteří klienti se obávají nejisté budoucnosti a snaží se mít úvěr na své vysněné bydlení splacený, co nejdřív je to možné. Nicméně klientům vždy doporučujeme myslet také na finanční rezervu a nejít na okraj svých aktuálních finančních možností," doplňuje Bohdan Suchánek z Hypoteční banky.

Proto raději volte o pár let delší splatnost s nižší splátkou, a částku, kterou byste mohli eventuálně využít na splácení při kratší době splatnosti, spořte, nebo investujte.

Pokud u vás nenastane žádná nečekaná životní situace (od pokažené pračky až po případnou ztrátu zaměstnání), můžete třeba při změně fixace úrokové sazby rezervu použít na mimořádnou splátku.

Co se taky může stát

Mladá rodina se čtyřletým dítětem získala hypoteční úvěr na koupi nového bytu se splatností 15 let. Oba manželé měli zhruba stejné příjmy, a proto zvolili maximální splátku, aby úvěr co nejrychleji splatili. Po roce splácení úvěru však odešla manželka na rodičovskou dovolenou s druhým dítětem a příjmy do rodinného rozpočtu zásadně klesly. Nějakou dobu se rodina snažila uskromňovat, ale po několika měsících zjistili, že dlouhodobě nelze situaci zvládnout.

Po prodloužení splatností na 25 let se rodinný rozpočet natolik uvolnil, že rodina až do návratu manželky do zaměstnání bez problémů zvládne úvěr splácet.

Poté může rodina zvolit buď opět zkrácení splatnosti, nebo odkládat finanční přebytky například na spořicí účet a při změně fixace úvěru jednorázově část úvěru vždy splatit.

Zdroj: LBBW Bank

Nezapomeňte na poplatky za vedení účtu

V současné době banky klientům nejčastěji nabízejí až 30letou dobu splatnosti hypotéky. Nicméně u mBank, ČSOB a Poštovní spořitelny má klient na uhrazení dluhu dokonce 40 let. Podle informací z bank se průměrná doba splatnosti pohybuje mezi 23 - 25 lety.

Do délky doby splatnosti však vstupuje ještě jedna podstatná veličina - věk klienta. Maximální hranicí pro banky je 70 let. Klient musí do dovršení tohoto věku mít hypotéku splacenou.

Při zvažování délky doby splatnosti a výše měsíční splátky nezapomeňte ani na pravidelné poplatky za vedení úvěrového účtu. Naprostá většina bank si účtuje měsíčně 150 korun. Pokud zvolíte dobu splatnosti 20 let, zaplatíte tak bance ještě 36 tisíc korun. U třicetileté splatnosti je to už 54 tisíc korun.

Pro představu o výši měsíčních splátek v závislosti na době splatnosti jsme zvolili modelový příklad pro hypotéku ve výši 1,6 milionu korun (průměrná výše hypotéky) a úrokovou sazbu 3,59 procenta (úroková sazba v srpnu podle Hypoindexu).

Výše měsíční splátky v závislosti na době splatnosti
Výše hypotéky 1,6 milionu korun, úroková sazba 3,59 procenta
Doba splatnosti Výše měsíční splátky(v Kč) Celkem zaplaceno (v Kč) (1)
20 let9 353,522 244 845,22
25 let8 087,412 426 224,13
30 let7 265,342 615 521,63
35 let6 696,352 812 468,06
40 let6 284,913 016 758,64
Zdroj: kalkulačka iDNES.cz; Poznámky: výpočty jsou orientační; (1) nejsou zahrnuty poplatky za poskytnutí hypotéky a za vedení účtu

Zvolili jste špatně? Změna doby splatnosti za poplatek

Pokud se dostanete do situace, kdy vám původně nastavená doba splatnosti přestane vyhovovat, banky vám ve většině případů umožní ji prodloužit i zkrátit.

Samozřejmě musíte splnit předem dané podmínky. Například při prodloužení doby splatnosti je zásadní maximální věk klienta, který nesmí být překročen. Při zkrácení zase hraje velkou roli bonita klienta - musíte mít dostatečné příjmy na vyšší měsíční splátku.

Co se taky může stát

Mladý pár s nadstandardními příjmy při pořízení nemovitosti preferoval co možná nejkratší splatnost. Nakonec zvolil splatnost 10 let i s dostatečnou rezervou v bonitě. Při výši úvěru 2,5 milionu korun dosahovala splátka skoro 25 tisíc korun měsíčně.

Po třech letech založili rodinu, došlo ke snížení příjmu o plat partnerky, která zůstala na rodičovské dovolené, a výše této měsíční platby již pár začala výrazně finančně omezovat. V té době byl zůstatek úvěru ještě více než 1,85 milionu korun.

Klienti požádali o prodloužení splatnosti úvěru o 10 let a tím došlo ke snížení měsíční splátky na přibližně 12 tisíc korun měsíčně.

Zdroj: UniCredit Bank

Prodloužení, respektive zkrácení doby splatnosti představuje zásah do úvěrové smlouvy a banky je tedy řeší dodatkem ke smlouvě, který zohledňuje požadovanou změnu smluvních podmínek. A za to si banky pochopitelně účtují poplatek. Jeho výše se u většiny z nich pohybuje od dvou do deseti tisíc korun.

Bez poplatku budete mít změnu doby splatnosti či mimořádnou splátku v den, kdy vám skončí aktuální fixace úrokové sazby.

Daňové přiznání 2019

Do 1. dubna musí podat daňové přiznání osoby samostatně výdělečně činné, ale i zaměstnanci (více zde). Využijte interaktivní formulář pro daňové přiznání za rok 2018.

Nejčtenější

Desítky let v jedné firmě. Kdy je čas se zvednout

Ilustrační snímek

Stejná vrátnice, stejný stůl. Mění se jen kolegové, vedení, podmínky. Proč zůstávají někteří lidé v jedné práci desítky...

Daňové přiznání za rok 2018: využijte chytré interaktivní formuláře

Ilustrační snímek

Vyplnění daňového přiznání není pouze záležitostí živnostníků a podnikatelů, ale často jej podávají i zaměstnanci....

Šest zásadních změn, které má přinést novela zákoníku práce

Ilustrační snímek

Chystá se novela zákoníku práce. Co může letos čekat zaměstnance, přibližuje expertka na pracovní právo.

Pokles cen nemovitostí se zatím nekoná. Podívejte se, kolik stojí byty

ilustrační snímek

Ceny nemovitostí v posledních letech strmě rostly, ale na mnoha místech již narazily na strop a začaly stagnovat. Na...

Vyrábí unikátní dřevěné brýle. A kupodivu nejsou z Číny

„Každou vizuální nebo řemeslnou stránku brýlí jsem tak vždy řešil s opravdovými...

Náhoda v podobě rozbitých dřevěných brýlí změnila třiatřicetiletému Ondřeji Bekovi jeho profesní život vzhůru nohama....

Další z rubriky

Refinancování hypotéky: přísnějších pravidel se bát nemusíte

Ilustrační snímek

Vaše hypotéka běží. Fixaci máte třeba až za rok. Přemýšlet o případné změně můžete ale již teď. Domluvit se s jinou...

Zájem o hypotéky slábne, úrokové sazby raketově rostou

Ilustrační snímek

Zájem o hypotéky klesá. S měsíčním zpožděním se tak začíná projevovat dopad regulace České národní banky. Během...

Zájem o hypotéky stoupá, rostou však i úrokové sazby

Ilustrační snímek

Úrokové sazby u hypotečních úvěrů znovu stouply. I letošní srpen potvrzuje dlouholetý trend, kdy zájem o hypotéky v...

Eurozóna je neudržitelná

Eurozóna je neudržitelná

Kurzy.cz „Euro slaví dvacet let od svého vzniku, ale šampaňské nikdo neotvírá. Snad s výjimkou pomýlených eurokratů, jako je pre...

Najdete na iDNES.cz