Pojďme nejprve k dotazu čtenáře. Josef Bartoníček si letos v lednu koupil byt. Stěhoval se ale až 1. března, protože do konce února byt užívala nájemkyně, se kterou měl předchozí vlastník uzavřenou nájemní smlouvu. S ní pan Bartoníček sepsal i protokol o předání bytu, ve kterém je ujednání, že ona jako předávající novému vlastníkovi bytu poukáže na jeho účet „nájemné za únor“. Předepsané zálohy nakonec nájemkyně uhradila na účet společenství, a to jí platbu vrátilo. „Postupovalo společenství správně? Neměl být přeplatek vrácen mně jako vlastníkovi?“ ptá se pan Bartoníček.
„Příspěvek na správu domu a pozemku a zálohy na služby (to, co se laicky označuje nesprávně jako „nájemné“) je povinen platit vlastník bytu,“ vysvětluje advokát Pavel Nastis. Podle Občanského zákoníku platí, že věřitel je povinen přijmout plnění, které mu se souhlasem dlužníka nabídne třetí osoba. Z toho vyplývá, že SVJ by bylo povinno přijmout platbu od třetí osoby (tj. od nájemkyně) jedině tehdy, pokud by k tomu mělo souhlas pana Bartoníčka, což ale evidentně nemělo.
„Společenství postupovalo správně, když tuto platbu nepřijalo a vrátilo ji nájemkyni zpět (pokud by tak neučinilo, tak by se bezdůvodně obohatilo na úkor nájemkyně). V tomto případě nejde o přeplatek na příspěvcích na správu a na zálohách, ale o vrácení bezdůvodného obohacení,“ upřesňuje advokát. Za únor je povinen zaplatit zálohy pan Bartoníček, protože on je vlastníkem bytové jednotky. Není přitom podstatné, zda byt užíval osobně nebo zda tam bydlela nájemkyně.
Přiznání k dani z nemovitosti
A ještě jeden dotaz má pan Bartoníček: „Kupní smlouvu jsme sepsali 15. 12. 2000, podle výpisu z katastru jsem vlastníkem od 20. 1. 2021, jak to bude s placením daní?“
„Daň z nemovitých věcí pro příslušný rok platí poplatníci, zapsaní v katastru jako majitelé nemovitosti k 1. lednu příslušného roku. Pokud tedy čtenář koupil nemovitost v průběhu ledna 2021, musí podat přiznání k dani z nemovitostí věcí nejpozději do 31. ledna 2022,“ informuje daňová poradkyně Mazars Gabriela Ivanco.
Daňové přiznání se podává u místně příslušného správce daně, v jehož obvodu územní působnosti se nemovitá věc nachází. Pokud nedojde ke změně okolností rozhodných pro stanovení daně nebo ke změně v osobě poplatníka, daňové přiznání se podává jen jednou. Finanční správa každoročně rozesílá složenky pro placení daně, které jsou zpravidla doručovány nejpozději do 25. května. Daň je splatná nejpozději do 31. května.
„Daň z nemovitých věcí se skládá z daně z pozemků a z daně ze staveb. Výši daně z nemovitých věcí ovlivňuje např. u bytů nejenom jejich plocha v metrech čtverečních, ale i místní koeficienty. V jednotlivých městech v České republice se tedy platí odlišně vysoká daň z nemovitých věcí u dvou bytů se stejnou plochou. Příslušné místní koeficienty se mohou změnit. Aktuální výši místních koeficientů je možné dohledat na webových stránkách finanční správy,“ upřesňuje daňová poradkyně.
Na co nezapomenout při koupi bytu
1. Začněte na katastru
Před uzavřením kupní smlouvy se seznamte s výpisem z katastru nemovitostí. Z něj zjistíte, zda například bytová jednotka není zatížena věcným břemenem, zástavním právem apod.
2. Kupní smlouva je důležitá
Kupní smlouva musí být písemná, musí mít stanovené náležitosti, aby podle ní mohl katastrální úřad povolit vklad. Není dobré psát smlouvy podle ne vždy kvalitních vzorů, vyplatí se využít služeb advokáta. Sice to něco stojí, ale může vám to zachránit spoustu peněz. Přeci jen byt člověk nekupuje každý den.
3. Kupní cena v úschově
Kupní cenu je vhodné uhradit prostřednictvím úschovy u třetí osoby, a to z důvodu, že vlastnictví se nenabývá okamžikem uzavření kupní smlouvy, ale až vkladem do katastru nemovitostí. Úschova kupní ceny tedy chrání jak prodávajícího (prodávající ví, že jsou již peníze pro něj složené u třetí osoby) i kupujícího (kupující ví, že kdyby se nestal vlastníkem bytu, tak mu třetí osoba vrátí peníze z úschovy zpět).
Úschova může proběhnout u advokáta, notáře, realitní kanceláře nebo v bance (banky pro tyto účely zřizují účty nazvané např. jistotní účet, účet správy kupní ceny apod.). Advokáti, notáři a nyní již i realitní kanceláře jsou povinni mít uschované peněžní prostředky na oddělených bankovních účtech.
4. Kdy se stanu vlastníkem
V případě koupě jednotky se kupující stává vlastníkem vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení vkladu, a to s právními účinky k okamžiku, kdy návrh na povolení vkladu katastrálnímu úřadu došel. Přeloženo do jazyka českého – vlastníkem nemovitosti se stanete vkladem vlastnického práva do katastru, a to zpětně k okamžiku, kdy byl na katastrální úřad podán návrh na povolení vkladu vlastnického práva.
5. Povinnosti vůči SVJ
K prodeji bytové jednotky nepotřebujete souhlas SVJ, nejste ani povinni SVJ informovat o tom, že zamýšlíte prodat svůj byt nebo že jste jej prodal. Každý vlastník jednotky je ale povinen oznámit bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu a pozemku své jméno, bydliště a počet osob, které budou mít v bytě domácnost. Stejně tak pokud chcete byt pronajímat, ničí souhlas nepotřebujete, jen musíte SVJ oznámit, kdo bude byt užívat.
Jako vlastník máte řadu dalších povinností, například platit příspěvky na správu domu a pozemku a zálohy na služby, řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí, oznámit předem případné stavební úpravy ve svém bytě apod.
6. Nezapomeňte na předávací protokol
Při předání bytu je určitě nutné sepsat předávací protokol a do něj zejména uvést čísla a stavy měřidel. Ty pak totiž slouží pro dodavatele služeb jako doklad, podle něhož provedou vyúčtování elektřiny, plynu apod.
