Určitě se vyplatí přidat pár tisícovek a vzít nejprve na prohlídku odborníka, nejlépe stavaře. Pokud nebudete například chtít dělat novou střechu, zaměřil bych se na trámy a krovy, zda v nich není například dřevomorka. Dále je potřeba zkontrolovat, zda nemá objekt nějaké statické vady nebo trhliny.
Často se také stává, že prodávající vůbec neuvádí ve smlouvě průkaz energetické náročnosti, i když je to jeho zákonná povinnost. To je potřeba vyžadovat. Udělejte si také radonový průzkum.
Ďábel se skrývá ve smlouvě
Nedávno jsem se setkal s případem, že prodávající starého rodinného domu dával výslovně do smlouvy, že kupující byl seznámen s použitím stavebního materiálu a technického vybavení. Co se za tím skrývalo? Odborník na následné prohlídce zkonstatoval, že dům není v odpovídajícím stavu a zdi jsou z nestandardního materiálu. Kupující to však samozřejmě nevěděl, i když měl ve smlouvě podepsat, že ano.
Vladimír Brůna
|
Smlouva byla celkově nevyvážená, obsahovala jen samá prohlášení kupujícího, ale žádná prohlášení prodávajícího. Pokud dům tedy nakonec projde po technické stránce, nešetřil bych a raději objednal právníka, který text projde pořádně.
A to nebylo všechno. Ukázalo se, že dům prodávala pseudo realitní firma z Pardubic, která není jako realitka nikde registrovaná. Jednalo se tudíž jen o překupníky s nemovitostmi.
Dům s exekucí, hodnotu měl jen pozemek
Prodávající v domě zcela evidentně nikdy nebyl a neměl povědomí o jeho stavu po stránce technické ani ohledně vybavení. Nemovitost byla navíc zatížena exekucí, protože ji koupili v dražbě před několika lety za cca 600 tisíc korun, nyní ji prodávají za 2,8 milionu.
Pozemek je zanedbaný, zarostlý, nikdy od té doby nebyl posekán ani jinak uklizen. Střecha domu byla po opravě z důvodu protékání vody stavbou, ale oprava proběhla pouze za účelem zamezení zatékání, aniž by byly respektovány další aspekty jako tepelná izolace, a hlavně vhodná krytina.
Nakonec se tedy dá říct, že za stanovenou cenu se prodává pouze pozemek, neboť stavba jako taková neměla žádnou cenu. Naopak, přinesla by jen neadekvátní náklady na demolici.
Co je potřeba udělat před koupi domu
Důležité je získat od prodávajícího projektovou nebo technickou dokumentaci domu. U starších nemovitostí se často stává, že prodávající dokumentaci nemá, nebo má a nechce ji vydat. Tady může pomoci návštěva příslušného stavebního úřadu a při troše štěstí se dokumentace najde a dohodne se pořízení kopie.
Nezapomeňte se taky podívat na územní plán obce. V tomto dokumentu, který je k dispozici na úřadu obce k nahlédnutí nebo je dostupný na internetu, jsou uvedeny zásadní informace o dané lokalitě pro její stávající a budoucí využívání.
Oprav dům po babičce. Žadatelé v programu získají až milion, uvedl ministr |
Poskytne také informaci, zda nebude daná lokalita ovlivněna budoucí výstavbou silnice, dálnice železnice nebo jejich existujícími ochrannými pásmy.
Důležité je zkontrolovat technickou infrastrukturu, tedy jak vypadá voda, kanalizace, plyn, elektřina, internet.
Odborná prohlídka a stavební posudek
Nezáleží na tom, jak je konkrétní objekt starý. Vždy se doporučuje provést odbornou prohlídku objektu kvalifikovaným odborníkem, který vypracuje posudek objektu. Je třeba zkontrolovat základy, izolace, vlhkost pláště objektu, svislé a vodorovné nosné konstrukce, izolace, fasádu, okna, dveře, zastřešení objektu, nosné konstrukce, krytinu, komíny, izolace, vnitřní rozvody, vodu, kanalizaci, plyn, elektřinu nebo topení.
Dalším krokem je dokumentace stávajícího stavu. Není-li tato dokumentace získána při koupi, musí se zpracovat samostatně projektantem s příslušnou autorizací, třeba jako součást dalšího stupně projektové dokumentace.
A konečně na závěr je potřeba kvalifikovaně stanovit, zda předpokládaný rozsah rekonstrukce bude vyžadovat stavební povolení. Zde doporučuji konzultaci s pracovníkem stavebního úřadu. Těchto několik kroků sice lehce pozdrží nákup domu, ale zajistí kupujícímu klidné spaní, a hlavně zredukuje jeho následné starosti na minimum.
