Po zásazích České národní banky (ČNB) je dnes velmi těžké získat hypotéku na více než 80 % hodnoty nemovitosti. A pokud ano, tak jen výměnou za méně příznivý úrok. To znamená, že každý zájemce o hypotéku musí mít ve vlastních zdrojích 20 % hodnoty pořizované nemovitosti. V praxi většinou i více, protože odhadci bank mají tendenci pořizované nemovitosti o několik procent podhodnotit. Důvod je, aby měla banka jistotou, že neprodělá v případě, kdy dlužník nebude splácet a ona bude muset realitu prodat.
Porovnejte si sazby hypoték a vyberte tu nejvýhodnější. |
Od loňského října platí pro žadatele o hypotéku i další podmínky. Výše dluhu nesmí překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu a současně by zájemce měl na splátku dluhu vynakládat maximálně 45 procent svého měsíčního čistého příjmu.
„Nařízení ČNB v rámci 45 % výdajů se mi líbí, méně pak maximální strop úvěrového zatížení. Navíc podmínka dvaceti procent vlastních zdrojů je také v některých případech nesmyslná. Lidé si potom půjčují všemožně a mohou se dostat do ještě větších problémů,“ říká finanční poradce společnosti Partners Jiří Kubík. Dodává, že problém s přístupem k vlastnímu bydlení má čím dál více domácností: „Ono to totiž není jenom 20 %. Dále je zde 4 % daň, vybavení domácnosti a další věci. Takže více a více rodin volí pronájem, i když i v jeho případě ceny jen rostou.“
Příklad
Na otázku, kolik potřebujete peněz, abyste si mohli sjednat hypotéku, odpovíme konkrétním příkladem. Byt v Praze o rozloze 75 metrů čtverečních stojí 4 879 350 Kč (65 058 Kč/m²). Zájemce musí mít ve vlastních zdrojích:
- 20% LTV – 975 870 Kč
- Podceněný odhad hodnoty nemovitosti bankou o cca 5 % - 244 000 Kč
- 4% daň z nabytí nemovitosti – 195 174 Kč
- Celkem: 1 228 174 Kč
Zejména pro startující domácnosti bez úspor je to dost vysoká suma. „Doporučuji si sednout s finančním poradcem, pobavit se o krátkodobých a dlouhodobých cílech a v rámci finanční bilance vymyslet další postupy, jak se k vlastnímu bydlení, respektive úspěšné žádosti o hypotéku co nejdříve dopracovat, protože nájemní bydlení zejména ve velkých městech řešením není,“ říká Jiří Kubík.
Objem poskytnutých hypoték klesá
Zkušenosti z praxe potvrzují i statistiky. I když zájem o úvěry na bydlení neklesá, klesají počet i objem poskytnutých hypoték. A to i navzdory růstu cen realit. „Finanční objem hypoték loni lehce klesl o dvě až tři procenta. Počet sjednaných hypoték klesl do deseti procent a pohyboval se kolem 100 tisíc smluv,“ uvádí poradce České bankovní asociace Vladimír Staňura.
Hypoteční kalkulačka |
Podle něj banky očekávají pokles poptávky domácností po úvěrech na bydlení i letos. Důvodem nejsou jen vysoké ceny nemovitostí způsobené (zejména v Praze) dramatickým nedostatkem na straně nabídky. Jsou to i vyšší úrokové sazby a zejména vyšší požadované úspory při pořizování úvěru na bydlení a zpřísnění požadavků na příjmy žadatelů o hypotéku. Určitou výjimku mezi úvěry tvoří úvěry ze stavebního spoření. Loni jich bylo sjednáno za cca 70 miliard korun, což je meziroční nárůst o 22 %.
Dostupnost vlastního bydlení patří v České republice k nejhorším mezi unijními zeměmi. Situaci z tohoto pohledu nepřidává ani aktuální zdražování hypoték. „Otázka je, jak bude zvedat úrokové sazby ČNB. To by měla již postupně a ne skokově. Úroky letos odhaduji mezi 3,5 až 4 procenty. Ale může to být i jinak. Stačí, aby jedna banka přišla s akčním úrokem, a další banky ji budou následovat,“ tvrdí Jiří Kubík a dodává: „Viděli jste zisky největších českých bank? Prostor tam je. Nemohou si dovolit dlouho nepůjčovat.“ Podle jeho zkušeností ale otázka výše úrokových sazeb u hypotéky není vždy klíčová a vážné zájemce o vlastní bydlení málokdy zastaví.
Objem úvěrů na bydlení v roce 2018 činil podle předběžných odhadů České bankovní asociace zhruba 290 miliard korun, nijak se tak nelišil od roku předchozího. I přesto do budoucna zástupci bank očekávají další pokles v počtu sjednaných hypotéčních úvěrů.
