Prodávající by měl před prodejem nemovitosti počítat s tím, zda bude z této své obchodní transakce platit daň z příjmu či nikoliv. Případná nutnost platby daně z příjmu totiž snižuje ziskovost prodeje. Dobré je také vědět, že z prodeje nemovitosti, která nebyla zahrnuta v obchodním majetku podnikatele, se nikdy neplatí sociální a zdravotní pojištění.
„Při nedodržení zákonných podmínek pro daňové osvobození je příjem z prodeje ponížený o související výdaje zdanitelným příjmem dle § 10 zákona o dani z příjmu a je potřeba vyplnit a odevzdat daňové přiznání, a to včetně přílohy číslo dva,“ vysvětluje Gabriela Ivanco daňová poradkyně společnosti Mazars.
Řešení vlastní bytové potřeby
Prodávající, kteří měli v prodávané nemovitosti bydliště alespoň po dobu dvou let bezprostředně před prodejem, z prodeje nemovitosti daň z příjmu neplatí. Rovněž občané, kteří v prodávané nemovitosti neměli bydliště po dobu dvou let, ale peníze z prodeje nemovitosti použijí na řešení vlastní bytové potřeby, splňují podmínky pro daňové osvobození. Finance použité z prodeje nemovitosti ale musí být použité k řešení vlastní bytové situace do konce následujícího zdaňovacího období.
„Finančnímu úřadu je v takovém případě nutné oznámit získání peněz z prodeje nemovitosti, a to do konce termínu pro podání daňového přiznání,“ dodává Gabriela Ivanco.
Investiční nemovitost
V případě prodeje nemovitosti, ve které neměl prodávající bydliště a peníze nepoužije na řešení své vlastní bytové potřeby, je nutné dodržet časový test, aby se z prodeje nemovitosti neplatila daň z příjmu.
Daňové přiznání za rok 2021: využijte chytré interaktivní formuláře |
Pro nemovitosti pořízené od roku 2021 platí desetiletý časový test mezi nabytím a prodejem nemovitosti. „Na nemovitosti pořízené do konce roku 2020 se však ještě vztahuje nižší pětiletý časový test,“ upozorňuje Václav Šimek provozní ředitel společnosti Freedom Financial Services.
Do časového testu při prodeji zděděné nemovitosti se započítává i lhůta, po kterou prodanou nemovitost vlastnil zůstavitel, který byl příbuzným v řadě přímé nebo jinou osobou uvedenou v zákoně, například manželem. V praxi tedy mohou někteří dědicové prodat zděděnou nemovitosti velmi brzy, a přitom splnit zákonné podmínky pro daňové osvobození.
„Jiná situace je však v případě obdržení nemovitosti darem, kdy se do časové lhůty nezapočítává doba vlastnictví darované nemovitosti původním majitelem,“ doplňuje Václav Šimek.
Prodej nemovitosti se ztrátou
Pokud dojde k prodeji nemovitosti se ztrátou, kdy je prodejní cena nižší než pořizovací, tak je potřeba počítat s tím, že k případné ztrátě se při výpočtu celkové daňové povinnosti nepřihlíží. To znamená, že zaměstnanec nebo podnikatel, u něhož nemovitost nebyla součástí obchodního majetku, si nemůže snížit svůj roční celkový daňový základ o ztrátu z prodeje nemovitosti.
