Premium

Získejte všechny články mimořádně
jen za 49 Kč/3 měsíce

Předkupní právo protahuje prodej bytů, přednost musí mít spoluvlastníci

  1:00
Právnické rčení praví, že spoluvlastnictví je dílo ďáblovo. Od letošního roku je zase o trochu ďábelštější. Nejenže se lidé musí dohodnout, jak se o společný majetek starat. Nově navíc musí jeden druhému nabídnout svůj podíl, pokud ho chtějí prodat. Právníci a realitní kanceláře si stěžují, že předkupní právo protahuje prodej bytů.
(ilustrační snímek)

(ilustrační snímek) | foto:  Michal Sváček, MAFRA

Spoluvlastníkům domu se taková změna hodí. Odpadá tím riziko, že váš sourozenec prodá svůj podíl na domě po rodičích bez vašeho souhlasu někomu cizímu.

Jenže spoustě lidem komplikuje život. Nejvíce postihne ty, kteří bydlí v bytě a k němu mají garážové stání nebo sklep, které smluvně nepatří k bytu. A takových bytů je v nových developerských projektech drtivá většina.

„Pokud je vyčleněna samostatná jednotka, pak není důvod k obavám. Jenže v praxi se většina nových developerských projektů prodává tak, že se parkovací místo či sklep určí podílem na společných prostorách domu,“ uvádí mluvčí realitní kanceláře Re/Max Tomáš Hejda. Nákup nového bytu s parkovacím stáním je na trhu standard i­ podle mluvčího developerské společnosti Finep Davida Jiruška.

Desítky až stovky dopisů

V čem spočívá komplikace? Majitel bytu, který ho chce prodat včetně parkovacího stání nebo sklepu, musí odkup podílu nabídnout ostatním spoluvlastníkům.

„Prodejce spoluvlastnického podílu na nemovitosti v zásadě nemůže svobodně nakládat se svým majetkem, nemůže si volně vybrat kupce dle vlastních preferencí, ale musí brát ohledy na ostatní spoluvlastníky,“ prohlašuje advokát Václav Kučera z advokátní kanceláře Toman, Devátý & Partneři. Důsledkem bude podle jeho názoru pouze zdržení celé transakce.

„Od každého spoluvlastníka garážových prostor bude majitel při prodeji potřebovat písemnou odpověď. Ve větších domech či developerských projektech může jít o desítky až stovky majitelů. Těm musí být doručena nabídka ke koupi podílu,“ popisuje realitní makléř Re/Max Alfa Jan Zachystal.

K dalším komplikacím může dojít v případě, kdy nemovitost vlastní cizinec nebo více majitelů, kteří spolu nekomunikují.

Cena podílu musí být stanovena tržně

Své povinnosti se prodávající v­ tom případě nezbaví tím, že nabídne spoluvlastníkům podíl za nesmyslně vysokou částku.

„Spoluvlastník, který převádí svůj podíl na nemovité věci, musí ostatním spoluvlastníkům tento podíl nabídnout za stejnou cenu. Pokud o­ podíl projeví zájem více vlastníků najednou, mohou jej koupit poměrně dle velikosti svých podílů,“ vysvětluje Michal Ševčík, advokát z poradenské skupiny Vilímková, Dudák & Partners. Cena podle něj musí být stanovena tržně, případně ji určí znalec na oceňování nemovitostí.

„Pokud by spoluvlastníci odmítli vysokou kupní cenu zaplatit a prodejce bude následně stejný podíl nabízet třetím osobám k odkupu za cenu nižší, tak se spoluvlastníci mohou soudně domáhat, aby jim prodejce nabídl podíl k odkupu znovu za aktuální sníženou cenu,“ upozorňuje Kučera.

Zvláštní zádrhel spočívá v tom, že podle novely občanského zákoníku může prodejce nabídnout podíl ke koupi spolumajitelům až v okamžiku, kdy uzavře smlouvu s konkrétním kupcem bytu.

„Kupující jsou v těchto případech kvůli nešťastné formulaci nového předkupního práva bráni jako rukojmí, přičemž vůbec není jisté, zda obchod nakonec proběhne. Institut předkupního práva vnímáme jako správný nástroj, ale bohužel ne v tomto znění,“ tvrdí oblastní ředitel pro Hlavní město Praha společnosti M&M reality Jan Martina.

Poté, co se prodávající spojí se spoluvlastníky a nabídne jim možnost odkupu podílu, začne všem osloveným běžet tříměsíční lhůta, během níž mohou uplatnit předkupní právo.

Dřív to bylo jednodušší

Předkupní právo ke spoluvlastnickým podílům na nemovitých věcech začalo nově platit 1. ledna, neobjevilo se však v tuzemském právu poprvé. Předchozí verze zanikla před třemi lety.

Jeho návrat je vnímán smíšeně. Advokáti i realitní kanceláře se obávají hlavně nadměrné byrokratické zátěže, časových průtahů i vyšších finančních nákladů. „Už nyní evidujeme zvýšenou administrativní zátěž a časové průtahy,“ tvrdí Martina.

„Dříve stačilo, když spoluvlastník nabídl podíl ostatním předtím, než jej prodal někomu jinému,“ porovnává současný institut s tím předchozím Michal Ševčík.

Předkupní právo se vztahuje na všechny nemovité věci, které spoluvlastní více osob, ať jsou to osoby právnické či fyzické. Může jít o ­byty, rodinné domy, pozemky, průmyslové budovy i vodní díla. Podle Ševčíka se to týká i těch nemovitostí, které se do katastru nemovitostí nezapisují.

Předkupnímu právu se člověk nevyhne, ani když zmíněný byt daruje. Jedinou výjimkou je převod spoluvlastnického podílu na osoby blízké, například nejbližší příbuzné. „V ­takovém případě nemají ostatní spoluvlastníci nemovité věci možnost předkupní právo využít,“ uvádí Ševčík.

Existuje i možnost, že se spoluvlastník předkupního práva vzdá. Pokud je taková nemovitost zapsaná v katastru nemovitostí, tak se do něj vzdání se předkupního práva zapíše.

Silný vítr odfoukl letadlo od nástupního mostu

  • Nejčtenější

Zelení navrhují soupis majetku a daň z bohatství. Vtip, reagují ekonomové

23. května 2024  14:25

Strana zelených přišla před volbami do Evropského parlamentu s návrhem, jak alespoň částečně...

Solidarita se nekoná. Německo od léta zvýší přirážku za tranzit plynu

24. května 2024

Kontroverzní přirážka za tranzit plynu z Německa se od července zvýší. Poplatek prodražující...

{NADPIS}

{LABEL} {POPISEK}

Zájem o penzijní DIP je menší, než se čekalo. Mají jej jen desítky tisíc lidí

29. května 2024

O zajištění na důchod prostřednictvím investic se státní podporou Češi zatím velký zájem...

Svět udivuje Minipicasso. Obrazy dvouletého génia se prodávají za tisíce

29. května 2024  12:05

Svět nejenom výtvarného umění vzal útokem dvouletý německý chlapec, který se proslavil svými...

{NADPIS}

{LABEL} {POPISEK}

Vlakem 200 km/h na českých kolejích. Jak to cestující pocítí v jízdních řádech

27. května 2024

Premium Na začátku měsíce oznámilo ministerstvo dopravy, že na čtyřech úsecích tratí prověřuje možnost...

OBRAZEM: Když chodit do práce je radost. Odborníci zvolili nejlepší kanceláře roku

30. května 2024  20:30

Ve čtvrtek 30. května byli vyhlášeni vítězové osmého ročníku soutěže Kanceláře roku. Tu organizuje...

ECB se chystá pokutovat některé evropské banky. Selhaly v oblasti klimatu

30. května 2024

Evropská centrální banka se chystá učinit bezprecedentní krok a uložit pokuty několika bankovním...

Dotace na „dům po babičce“ budou přístupnější, přibude peněz na zateplení

30. května 2024

Od června začnou platit upravené podmínky v programech Nová zelená úsporám Light a Oprav dům po...

Fastfood Five Guys slavnostní premiéru Máje nestihne, otevře až na podzim

30. května 2024  16:19

Na konci června se po dvou letech znovuotevře na pražské Národní třídě obchodní dům Máj. Nové...

Akční letáky
Akční letáky

Všechny akční letáky na jednom místě!

Žádná tajná bokovka. S manželkou jsme rozvedeni, překvapil Petr Nedvěd

Generální manažer české hokejové reprezentace Petr Nedvěd (52) byl po divoké oslavě zlaté medaile z mistrovství světa...

Milan Hein odhalil neshody mezi Simonou Postlerovou a její matkou

Smrt herečky Simony Postlerové (†59) byla ranou pro celou její rodinu. Na parte ale chybělo jméno hereččiny matky Jany...

Hoši, nádhera, děkují celebrity za hokejové zlato. Pokáč baví vítěze písničkou

Česká hokejová reprezentace získala po čtrnácti letech zlato na mistrovství světa. Obrovský úspěch nadchl nejen...

Někteří mě mají za zlatokopku. Nenesu to lehce, říká manželka Ondřeje Kepky

Seznámili se na vysoké škole, kde on byl pedagog a ona studentka. Jsou spolu přes devět let a v budoucnu plánují i...

Zemřel herec a režisér Jan Kačer, legenda nové vlny i Činoherního klubu

V pátek dopoledne zemřel herec a režisér Jan Kačer, bylo mu 87 let. Patřil k hvězdám nové vlny českého filmu a byl i...