Touto zásadní změnou se vracíme do právních poměrů, které jsou v Evropě běžné. Má-li totiž mít evidence nemovitostí v katastru smysl, musí být důvěryhodná a musí sloužit pro právní jistotu při nabývání nemovitostí.
Je jasné, že vyvážit ochranu toho, kdo tvrdí, že je skutečným vlastníkem a že zápis v katastru je nesprávný, a ochranu poctivého nabyvatele, který kupuje v dobré víře od toho, kdo je zapsán v katastru, není jednoduché. Nový občanský zákoník se o to pokouší. Pokud by někdo dosáhl protiprávního zápisu cizí nemovitosti na sebe, pak by se mohl skutečný vlastník bránit tzv. poznámkou spornosti, kterou mu k jeho nemovitosti zapíše na žádost každý katastrální úřad.
Co se změní |
Podobně tomu bude i v případech, kdy stav v katastru neodpovídá skutečnosti z legálních důvodů, například proto, že kupující platně odstoupil od smlouvy a změna zápisu v katastru na původního vlastníka ještě neproběhla.
Zápisu poznámky spornosti do katastru dosáhne ten, kdo tvrdí, že je skutečným vlastníkem. Je to varování pro další kupující, že s nemovitostí není vše "právně v pořádku".
Pokud navrhne zápis poznámky spornosti do jednoho měsíce od doby, kdy se o přepisu své nemovitostí na někoho jiného dozví, nemohou být další kupující v dobré víře. Do dalších dvou měsíců pak musí podat žalobu na určení vlastnického práva k soudu. Soud spor o vlastnické právo vyřeší a rozhodne, kdo je skutečným vlastníkem, na náklady toho, kdo se za něj jen vydával.
Příklad: V minulosti zazněly obavy, že již dnes dochází ke krádežím nemovitostí. Podvodníci údajně padělají kupní smlouvu i plnou moc a jednají pak s katastrálním úřadem místo vlastníka sami.
Nový katastrální zákon dává vlastníkům nemovitostí mnohem větší naději, že se o převodu své nemovitosti dozvědí. Stanoví totiž povinnost informovat přímo vlastníka nemovitosti pokaždé, když se její zápis v katastru mění, ne jen jeho zástupce s plnou mocí.
Navíc vlastník bude moci dopředu požádat katastrální úřad, aby byl informován nejen doporučeným dopisem, ale i e-mailem, SMS nebo do datové schránky. Dnešní předpisy nic takového neumožňují, právní ochrana vlastníků se tedy od ledna 2015 zvyšuje.
Co by mohlo být nejasné?
Co když se i přes všechny nové možnosti o "krádeži" své nemovitosti nedozvím? Ani pak není vše ztraceno. Ten, kdo nebyl řádně vyrozuměn o změně zápisu v katastru, má právo uplatnit poznámku spornosti až do tří let ode dne, kdy k zápisu došlo.
Z toho vyplývá, že každý vlastník by si měl z opatrnosti alespoň jednou během tří let zkontrolovat svůj zápis vlastnictví v katastru. Pomůže mu také placení daně z nemovitostí. Pokud by po něm finanční správa již dva roky nic nechtěla, je třeba zpozornět a zkontrolovat stav zápisu v katastru.
