Prodej domu. Co se změní v lednu s novým občanským zákoníkem

  1:00aktualizováno  1:00
Pokud se chystáte prodat dům například s garáží, která stojí na pozemku souseda, neměli byste dlouho otálet. Od ledna, kdy vstoupí v platnost nový občanský zákoník, se totiž převod může zkomplikovat. Podle nových pravidel budete muset nejprve objekt podle předkupního práva nabídnout vlastníkovi pozemku, na kterém stojí.

dům na prodej | foto: Profimedia.cz

Jestliže soused uplatní předkupní právo na garáž, kterou společně s domem chcete prodat jinému kupci, může to potenciálního kupce, který si chtěl k domu koupit i kryté parkování, odradit. Kromě toho se určitě sníží i hodnota objektu, který najednou přišel o možnost parkování pod střechou.

Dnem účinnosti nového občanského zákoníku totiž stavby přestanou být samostatnými předměty transakcí a stanou se součástí pozemků. To ale za předpokladu, že ke dni účinnosti zákona bude stavba i pozemek patřit stejnému vlastníkovi.

Co všechno se změní

Nový občanský zákoník

Pokud jsou stavba a pozemek v rukou různých vlastníků, nový zákoník zřídí vzájemná předkupní práva. Cílem samozřejmě je, aby co nejdříve došlo ke sjednocení vlastnictví pozemku a stavby, neboť jeden vlastník bude vždy povinen danou nemovitost nabídnout ke koupi druhému.

"Pokud vlastník pozemku pod garáží pochopí, že jeho předkupní právo je klíčem k mnohem rozsáhlejší transakci týkající se celého objektu, můžete být ujištěni, že za jeho pozitivní přístup budete nuceni zaplatit adekvátní cenu," vysvětluje komplikovanou situaci advokát Ambruz & Dark Deloitte Legal Martin Bohuslav.

Může se hodit

Chcete ještě před platností nového občanského zákoníku koupit nemovitost? Nabízíme stovky bytů, domů i pozemků na Reality.iDNES.cz

Úskalím nových pravidel zároveň je, že pokud se oba sousedé dohodnou, že budoucí uplatnění předkupního práva vyloučí vzájemnou smlouvou, tak jim to nebude nic platné. Taková smlouva bude neplatná, předkupní právo bude existovat i nadále a k jiné dohodě případě sporu soud nebude vůbec přihlížet.

"V takovém případě doporučujeme vlastníkům nemovitostí prověřit si v katastru skutečné vlastnictví pozemků, na nichž stojí jejich nemovitosti. Pokud takové riziko existuje, měl by současný vlastník prodat svoji nemovitost ještě do konce roku či se se současným vlastníkem dohodnout na prodeji pozemku pod jeho stavbou. Řešením může být v dohodě s vlastníkem pozemku zřízení práva stavby pro stavbu garáže a současné vyloučení předkupních práv, doporučuje Martin Bohuslav.

Čísla zákonů

Současný občanský zákoník:

  • zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

Nový občanský zákoník:

  • zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

Zákonná předkupní práva mohou být i určitou výhodou pro vlastníky. "Toto pravidlo ochraňuje vlastníky domů, aby se pozemky pod nimi nedostaly do rukou spekulantů, kteří by právě tímto způsobem chtěli tlačit majitele staveb k prodeji," doplňuje Zdeněk Horáček z advokátní kanceláře Ambruz & Dark Deloitte Legal.

Zůstat v klidu mohou majitelé bytů v bytových domech. I když je v České republice poměrně časté, že panelové domy na sídlištích stojí na cizích pozemcích, které nepatří do vlastnictví společenství vlastníků, nebude se předkupní právo majitelů bytových jednotek vůbec týkat a jejich převod bude probíhat ve stejném režimu jako dnes.

Nový občanský zákoník přes výše uvedený princip počítá i s možností realizace vlastní stavby na cizím pozemku prostřednictvím tzv. práva stavby. Pokud majitel pozemku nemá zájem ho využívat, může jej dočasně přenechat jiné osobě k realizaci stavby.

Právo stavby bude účinné jen dočasně, a to na základě dohody obou stran maximálně bez jednoho roku na sto let. Mimo časové omezenosti je jeho nevýhodou rovněž předpoklad vzájemných předkupních práv vlastníků pozemku a práva stavby. V dohodě o zřízení práva stavby lze však předkupní práva vyloučit.

Nový občanský zákoník a paragrafy o stavbě

  • § 3054 nového občanského zákoníku

Stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, přestává být dnem nabytí účinnosti tohoto zákona samostatnou věcí a stává se součástí pozemku, měla-li v den nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k stavbě i vlastnické právo k pozemku táž osoba.

  • § 3055 nového občanského zákoníku

Stavba spojená se zemí pevným základem, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, se dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí.

Autor:

Nejčtenější

Na povolení ke stavbě čekali osm let. Rodina je z domu nadšená

Zastavěná plocha domu je 120,2 m2 a užitná plocha poskytuje 98,5, m2.

Na začátku byla tříčlenná rodina a sen o malém domě. Ale že bude trvat přes osm let, to nikdo nečekal. Nyní už stojí....

Dcery vidí jen o víkendu. Přichystal jim krásný pokojíček za 60 tisíc

Ema a Leontýnka mají u táty konečně nový dětský pokoj. Proměna vyšla na 60...

Každý člověk potřebuje místo, kde se bude cítit příjemně a bezpečně. A co teprve dvě malé slečny, které milují tanec a...

Z domu do paneláku. Zbláznili jste se? ťukali si na čelo příbuzní

1

Když jsme si s manželem koupili byt ve městě na sídlišti, byla jsem šťastná. Oskar ale moc nadšený nebyl. Všude okolo...

Pořídili si dům s minimem zdí a maximem skla. K němu přidali jezírko

„Jezírko je krásný prvek,“ vysvětluje investor, proč nemají na zahradě tradiční...

Co nejméně zdí a co nejvíce skla, takové slyšel zadání architekt domu pro čtyřčlennou rodinu v jižních Čechách....

Věž ze 14. století přestavěli na bydlení. Teď za ni chtějí 58 milionů

Věž Millway Tower stojí v anglické oblasti Cotswolds a je na prodej za dva...

Věž Millway Tower stojí v anglické oblasti Cotswolds a je na prodej za dva miliony liber, v přepočtu za 57,6 milionu...

Další z rubriky

V Bretani vyrostla nádherná dřevostavba. Inspiruje i po letech

Dřevo a beton představují základní materiály konstrukce tohoto přírodního domu.

Životní styl nesouvisí jen s tím, co jíme či pijeme, zda sedíme, nebo se s chutí hýbeme a cvičíme. Je také odrazem...

Pořídili si dům s minimem zdí a maximem skla. K němu přidali jezírko

„Jezírko je krásný prvek,“ vysvětluje investor, proč nemají na zahradě tradiční...

Co nejméně zdí a co nejvíce skla, takové slyšel zadání architekt domu pro čtyřčlennou rodinu v jižních Čechách....

Dům v modernistickém stylu se nechal inspirovat vilou Tugendhat

Fasáda orientovaná do zahrady: velkoformátové prosklené plochy s úzkými...

Projekt dvoupodlažního domu v bavorském Gersthofenu od architekta Sergeje Felbera navazuje na základní principy...

Najdete na iDNES.cz