Prodej domu. Co se změní v lednu s novým občanským zákoníkem

  1:00
Pokud se chystáte prodat dům například s garáží, která stojí na pozemku souseda, neměli byste dlouho otálet. Od ledna, kdy vstoupí v platnost nový občanský zákoník, se totiž převod může zkomplikovat. Podle nových pravidel budete muset nejprve objekt podle předkupního práva nabídnout vlastníkovi pozemku, na kterém stojí.

dům na prodej | foto: Profimedia.cz

Jestliže soused uplatní předkupní právo na garáž, kterou společně s domem chcete prodat jinému kupci, může to potenciálního kupce, který si chtěl k domu koupit i kryté parkování, odradit. Kromě toho se určitě sníží i hodnota objektu, který najednou přišel o možnost parkování pod střechou.

Dnem účinnosti nového občanského zákoníku totiž stavby přestanou být samostatnými předměty transakcí a stanou se součástí pozemků. To ale za předpokladu, že ke dni účinnosti zákona bude stavba i pozemek patřit stejnému vlastníkovi.

Co všechno se změní

Nový občanský zákoník

Pokud jsou stavba a pozemek v rukou různých vlastníků, nový zákoník zřídí vzájemná předkupní práva. Cílem samozřejmě je, aby co nejdříve došlo ke sjednocení vlastnictví pozemku a stavby, neboť jeden vlastník bude vždy povinen danou nemovitost nabídnout ke koupi druhému.

"Pokud vlastník pozemku pod garáží pochopí, že jeho předkupní právo je klíčem k mnohem rozsáhlejší transakci týkající se celého objektu, můžete být ujištěni, že za jeho pozitivní přístup budete nuceni zaplatit adekvátní cenu," vysvětluje komplikovanou situaci advokát Ambruz & Dark Deloitte Legal Martin Bohuslav.

Může se hodit

Chcete ještě před platností nového občanského zákoníku koupit nemovitost? Nabízíme stovky bytů, domů i pozemků na Reality.iDNES.cz

Úskalím nových pravidel zároveň je, že pokud se oba sousedé dohodnou, že budoucí uplatnění předkupního práva vyloučí vzájemnou smlouvou, tak jim to nebude nic platné. Taková smlouva bude neplatná, předkupní právo bude existovat i nadále a k jiné dohodě případě sporu soud nebude vůbec přihlížet.

"V takovém případě doporučujeme vlastníkům nemovitostí prověřit si v katastru skutečné vlastnictví pozemků, na nichž stojí jejich nemovitosti. Pokud takové riziko existuje, měl by současný vlastník prodat svoji nemovitost ještě do konce roku či se se současným vlastníkem dohodnout na prodeji pozemku pod jeho stavbou. Řešením může být v dohodě s vlastníkem pozemku zřízení práva stavby pro stavbu garáže a současné vyloučení předkupních práv, doporučuje Martin Bohuslav.

Čísla zákonů

Současný občanský zákoník:

  • zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

Nový občanský zákoník:

  • zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

Zákonná předkupní práva mohou být i určitou výhodou pro vlastníky. "Toto pravidlo ochraňuje vlastníky domů, aby se pozemky pod nimi nedostaly do rukou spekulantů, kteří by právě tímto způsobem chtěli tlačit majitele staveb k prodeji," doplňuje Zdeněk Horáček z advokátní kanceláře Ambruz & Dark Deloitte Legal.

Zůstat v klidu mohou majitelé bytů v bytových domech. I když je v České republice poměrně časté, že panelové domy na sídlištích stojí na cizích pozemcích, které nepatří do vlastnictví společenství vlastníků, nebude se předkupní právo majitelů bytových jednotek vůbec týkat a jejich převod bude probíhat ve stejném režimu jako dnes.

Nový občanský zákoník přes výše uvedený princip počítá i s možností realizace vlastní stavby na cizím pozemku prostřednictvím tzv. práva stavby. Pokud majitel pozemku nemá zájem ho využívat, může jej dočasně přenechat jiné osobě k realizaci stavby.

Právo stavby bude účinné jen dočasně, a to na základě dohody obou stran maximálně bez jednoho roku na sto let. Mimo časové omezenosti je jeho nevýhodou rovněž předpoklad vzájemných předkupních práv vlastníků pozemku a práva stavby. V dohodě o zřízení práva stavby lze však předkupní práva vyloučit.

Nový občanský zákoník a paragrafy o stavbě

  • § 3054 nového občanského zákoníku

Stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, přestává být dnem nabytí účinnosti tohoto zákona samostatnou věcí a stává se součástí pozemku, měla-li v den nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k stavbě i vlastnické právo k pozemku táž osoba.

  • § 3055 nového občanského zákoníku

Stavba spojená se zemí pevným základem, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, se dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí.

Autor:
  • Nejčtenější

Herečka Vrzalová má v Praze krásný podkrovní byt s výhledem na Petřín

10. dubna 2024

V podkroví činžovního domu našla svůj domov herečka Aneta Vrzalová. Dvoupodlažní byt obývá s malým...

Jak bydlí Simona Krainová: bytu v podkroví vévodí fotografie majitelky

12. dubna 2024

Architekt či designér by při navrhování interiéru měl důsledně respektovat styl a potřeby klienta....

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Legendární srub už posloužil pro natočení řady kultovních seriálů

8. dubna 2024

Okouzlující farma Blackberry Creek je jako vzácný drahokam „uhnízděná“ přibližně dvaceti minut...

Český patriot zachránil barokní faru v Chudenicích. Chtěl pomoct své vlasti

15. dubna 2024

Zchátralá barokní fara v Chudenicích u Klatov měla štěstí v neštěstí, když na ni narazil český...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Chaty v Česku, do kterých se okamžitě zamilujete. Jsou krásné a na prodej

12. dubna 2024

Češi jsou velkými milovníky chat a chataření. Nejoblíbenější jsou ty, které jsou obklopené...

Byt v historickém domě se proměnil na moderní interiér plný umění

15. dubna 2024

Byt v klasicistním nárožním domě v Praze postaveném v roce 1837 architektem Janem Ripotou, který...

Český patriot zachránil barokní faru v Chudenicích. Chtěl pomoct své vlasti

15. dubna 2024

Zchátralá barokní fara v Chudenicích u Klatov měla štěstí v neštěstí, když na ni narazil český...

Polovinu chaty museli zbourat, zato teď je z ní skvělé místo pro relax

14. dubna 2024

Malá chata na samém konci jedné středočeské obce nedaleko Vraného nad Vltavou už něco pamatuje,...

Bez manželova chrápání se konečně vyspí. Žena se dočkala oddělené ložnice

13. dubna 2024

Jana se s rodinou nedávno přestěhovala z malého bytu v centru Prahy do většího domu na předměstí,...

Čechy poznám podle outdoorové módy. Nosí ji bohužel i ženy, říká Kerekes

Vica Kerekes (43) si postěžovala na to, že Češi nosí outdoorové oblečení často i na místa, která k tomu nejsou vhodná...

Náhle zemřel zpěvák Maxim Turbulenc Daniel Vali, bylo mu 53 let

Ve věku 53 let zemřel zpěvák skupiny Maxim Turbulenc Daniel Vali. Letos by se svou kapelou oslavil 30 let na scéně....

Když se prohlížíme s manželem nazí, jsem smutná, říká herečka Želenská

Olgu Želenskou (63) znají čeští diváci především z dabingu nebo z jejího zájezdového divadla Háta. Objevila se i v...

Bianca Censori opět pobuřuje, ukázala prsa i klín v průsvitných šatech

Bianca Censori (29) se nahoty nebojí. Manželka rapera Kanyeho Westa (46) odhalila bujné poprsí i klín v průsvitném...

Rohlík pro dítě, nákup do kočárku. Co v obchodě projde a kdy už hrozí právník?

V obchodech platí pravidla, která občas zákazník nedodržuje. Někdy se navoní parfémem, aniž by použil tester, nebo...