Bankovní rada České národní banky (ČNB) poprvé v novém složení rozhodovala o nastavení základních úrokových sazeb 4. srpna. Základní úrokové sazby ponechala beze změny. Dvoutýdenní repo sazba tak zůstala na úrovni 7 %.
„Bankovní rada České národní banky potvrdila svůj příklon k holubičímu přístupu, když na svém aktuálním zasedání nechala klíčové úrokové sazby beze změn. Podle vyjádření si však připravuje prostor pro další případné zvýšení, pokud to bude pokládat za nutné,“ komentuje David Eim, místopředseda představenstva Gepard Finance.
Růst průměrné nabídkové sazby zabrzdil
Většina bank zvýšila úroky u hypoték již v reakci na červnový růst základní úrokové sazby. Průměrná nabídková sazba hypoték podle Fincentrum Hypoindexu tak za poslední měsíc vzrostla pouze o 0,04 procentního bodu a k 5. srpnu činila 6,28 % p. a.
„Toto mírné zvýšení je způsobeno pozdější reakcí jedné z bank na červnové zvýšení sazeb ze strany ČNB. Nyní se dá se tedy očekávat stagnace úrokových sazeb, kterou jsme předpovídali. Tu mohou vychýlit směrem dolů snad jen akční nabídky jednotlivých bank. Nicméně stagnace nemusí vydržet příliš dlouho, protože i odpůrce předchozího zvyšování základních sazeb guvernér ČNB Aleš Michl připustil jejich další možné zvýšení,“ říká Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Fincentrum & Swiss Life Select.
„Můžeme tedy jen doufat, že případné další zvýšení sazeb ČNB nebude příliš dramatické a nepřispěje k dalšímu zvyšování splátek hypoték a tím zvýšení tlaku na již dnes tak zatížené rodinné rozpočty,“ dodává Sýkora.
Úrokové sazby hypotečních úvěrů během posledního měsíce víceméně stagnovaly. Několik bank ještě sazby zvyšovalo, ale to bylo spíše pozdější dohánění těch bank, které tak učinily již dříve.
„Aktuálně se tedy zřejmě pohybujeme kolem vrcholu úrokových sazeb a pokud nedojde k dalším negativním překvapením, očekávám pro následující měsíce stagnaci. Hypoteční úvěry se pohybují těsně pod hranicí 6 % p. a. a hypotéky s krátkou sazbou nebo vysokým LTV tuto hranici výrazně překračují a dokonce se dostávají až přes 7 % a v některých kombinacích již sazba začíná dokonce číslicí „8“. Taková je situace. Většině z nás se to nelíbí, ale nezbývá, než se s tímto stavem smířit. Každý den nás přibližuje okamžiku, kdy se věci začnou zase lepšit,“ poznamenává David Eim.
4. srpna 2022 |
Měsíční splátka stagnuje
Oproti minulému měsíci, kdy měsíční splátka hypotéky vzrostla během jediného měsíce téměř o 1 150 korun, se tempo růstu měsíční splátky, která v tomto měsíci vzrostla pouze o 77 korun, prakticky zastavilo. Zájemci o hypotéku přesto zatím nemohou příliš jásat.
Podle Fincentrum Hypoindexu měsíční splátka hypotečního úvěru na 3,5 milionu korun sjednaného do 80 % odhadní ceny nemovitosti při fixaci na tři roky, splatnosti 25 let a průměrné nabídkové sazbě 6,28 % p. a. činí v srpnu 23 151 korun.
Nedosažitelné limity ČNB
Na hypoteční trh dopadají nejen vysoké úrokové sazby, které byly na trhu naposledy v devadesátých letech, ale i přísnější pravidla pro poskytování hypoték, která od dubna zavedla ČNB.
Kvůli rostoucím sazbám rostou měsíční splátky úvěru a je stále složitější dosáhnout na limit ukazatele DSTI, který určuje podíl měsíčních splátek žadatele o úvěr k jeho čistému měsíčnímu příjmu na 45 %, u mladých pak na 50 %.
„Navíc ušetřit 10 %, resp. 20 % z ceny nemovitosti (limit ukazatele LTV vyjadřující poměr mezi hypotečním úvěrem a zástavní hodnotou nemovitosti) je při vysokých cenách nemovitostí stále obtížnější. Ceny nemovitostí často znemožňují splnit i limit příjmového ukazatele DTI, kdy hypotéka může činit maximálně 8,5násobek, u mladých pak devítinásobek čistého ročního příjmu žadatele. Vlastní bydlení se tak postupně stává nedostupné i pro střední třídu,“ komentuje Jiří Sýkora.
„Přibývá případů, kdy klienti neprojdou scoringem v bance a nedosáhnou tak na úvěr, který původně chtěli. Často proto hypotéku odkládají, případně přehodnotí svůj původní záměr a žádají o hypotéku v menší části. Na snižujícím se LTV je také vidět, že poptávající častěji využívají větší množství vlastních prostředků nebo si například půjčí od rodiny,“ dodává Marek Kříž, zakladatel hypotečního tržiště Zaloto
Lze očekávat pokles cen nemovitostí
Podle Lukáše Kovandy, hlavního ekonoma Trinity Bank je při nadcházející krizi třeba počítat s poklesem cen nemovitostí, alespoň v některých lokalitách. Přepálené ceny v luxusu center velkých měst nebo naopak na panelákových sídlištích jejich periférií budou podle něj muset být nakonec „zasazeny do reálného rámce vleklé krize“.
„Realitní makléři už nyní hlásí dramatické ochlazení celého nemovitostního trhu. Není se co divit. Měsíční splátka 80% hypotéky na osmdesátimetrový byt po rekonstrukci v Praze překračuje už dnes 46 tisíc korun. Přitom průměrná hrubá mzda v Praze nyní činí zhruba 48 500 korun. Na ni však dosáhne pouze zhruba třetina pražských pracovníků,“ vypočítává Lukáš Kovanda.
„Pracovník, který měsíčně pobírá právě takovou mzdu, tedy 48 500 korun, si v čistém přijde na zhruba 41 600 korun, pokud má tedy dvě děti. Jeho čistá mzda už tedy dnes takřka o 5 000 korun zaostává za měsíční hypoteční splátkou na uvedený byt,“ vysvětluje ekonom.
Potvrzeno: Nemovitostí na prodej přibývá. Stačí to ale na pokles cen? |
S koupí nemovitosti se vyplatí počkat
A bude hůře. „Při průměrné sazbě hypoték 8,5 procenta, jež může být realitou již brzy, vyjde splátka běžného panelákového bytu 3+1 v Praze na 45 tisíc korun. Průměrně, ba i lehce nadprůměrně vydělávající Pražan tedy ze svého čistého příjmu nepokryje ani splátku druhořadého bytu na městské sídlištní periférii,“ míní Kovanda.
„Právě byty na panelákových sídlištích jsou ve vyšší míře než jiné kupovány na hypotéku. Proto právě v případě cen panelákových bytů lze čekat výraznější cenový propad než v případě nemovitostí, které jsou ve vyšší míře financovány plně z vlastních prostředků kupujícího,“ dodává ekonom.
Sečteno, podtrženo, lidé by měli nyní s koupí nemovitostí počkat. Za dva nebo tři roky budou totiž velmi pravděpodobně levnější jak samotné nemovitosti, tak hypotéky. „Kvůli krizi, která Česko čeká, postupně zmírní inflace, takže Česká národní banka půjde nakonec s úroky dolů – a dolů zamíří také úroky na hypotékách. Nebude to ale hned,“ předpokládá Kovanda.
Ceny nemovitostí v České republice zažívají podle některých odborníků právě svůj peak. Tedy vrchol v růstu. Tento rok odhadují optimisté růst pouze v řádu jednotek procent. Realita je však taková, že trh bude tento rok rád za stagnaci.
„Zamrzání trhu se pozná tak, že se přestane setkávat nabídka s poptávkou. Tedy, že prodávající nechtějí slevovat ze svých cen a kupující je nechtějí akceptovat. Současný stav na trhu odpovídá klasickému cyklickému vývoji. Na svém vrcholu dochází k prodlužování doby prodeje až na jednotky měsíců. Otázkou zůstává, zdali se v druhém pololetí trh vzpamatuje a poptávka posílí, anebo se trh utrhne směrem dolů a prodávající ztratí nervy a začnou ze svých očekávání slevovat,“ vysvětluje Jakub Veverka, hlavní ekonom Videobydleni.cz.
