S vyššími sazbami ubylo kupujících a doba prodeje se prodlužuje. Ceny bytů poklesly v horších lokalitách o téměř 20 procent, ale prémiové lokality svoji cenu drží a budou mít stále svoji hodnotu.
V následujících dvou letech se budou refinancovat hypotéky poskytnuté v letech 2018 a 2019 v objemu 420 miliard korun s průměrnou stávající úrokovou sazbou 2,7 procent. Při refinancování hypotéky ve výši pět milionů korun na 25 let, kdy sazba byla 2,5 procenta a nově se zvýší na šest procent, splátka vzroste z 22 400 korun na 32 200 korun. To je velmi zásadní nárůst.
Vladimír Brůna
|
Věřím, že většina domácností to utáhne, ale lidé budou muset šetřit. Menší spotřeba bude znamenat menší výkon ekonomiky a menší zisky firem. Zvýší se tlak majitelů firem na náklady a na investice. Očekávám větší tlak na zaměstnance a vyšší investice do automatizace práce.
Přesto na trhu rezidenčního bydlení neočekávám zásadnější problém. Lidi to ustojí za cenu nižší spotřeby, budou více šetřit, zpomalí ekonomika. Šetřit ale zřejmě začnou i firmy, což vrátí nezaměstnanost do zdravé míry okolo pěti procent. Kdo bude chtít pracovat, práci si najde a hypotéku utáhne.
Komerční nemovitosti jsou vítězem
Vítězem z pohledu výnosů za poslední dva roky jsou prozatím komerční nemovitosti. Firmám totiž zoufale chybí skladovací a výrobní prostory. Kdo z majitelů měl dobře postavené nájemní smlouvy, mohl zvýšit nájemné o inflaci, letos v některých případech dokonce přes 15 procent.
Slušné zhodnoceni i přes 10 procent ročně teď vykazují nemovitostní fondy. To je ale dáno přeceněním nemovitostí v jejich portfoliu. Jde tedy o virtuální zhodnocení, skutečnou hodnotu ukáže až trh při prodeji nemovitosti. Jak rychle se nemovitosti přeceňovaly nahoru, ještě rychleji můžou být přeceněny dolu.
Průšvih jsou dluhopisy na nemovitostní projekty
Některé fondy jsou pákované přes levné úvěry, úroky ale do budoucna porostou. Velký průšvih očekávám u dluhopisů vydaných na nemovitostní projekty. Spousta optimistů nabyla pocitu, že investovat do nemovitostí je jednoduché a přináší to velké a rychlé zisky. Momentálně je ale opak pravdou.
V čase levných peněz vše rostlo a vydělal téměř každý. Až odliv těchto levných peněz ukáže, kdo byl nahý. Budoucí korekce na trhu komerčních nemovitostí proto přinese skvělé příležitosti. Nůžky mezi očekáváním majitelů realit a ochotou kupujících jsou ale příliš rozevřeny, ceny se nepotkávají o 20 až 25 procent, i když jsou obě strany ochotné k mírnému kompromisu.
Pozemky neklesají jako byty, jejich koupí nejde udělat chybu
Pozemky neklesají na hodnotě jako byty a mají velký investiční potenciál, i když nenesou nájem. Místa ubývá a představují dlouhodobou konzervativní investici. Při pečlivém zvážení všech parametrů nejde investicí do stavebního pozemku v dlouhém období udělat chybu, pokud pozemek nemá vyloženě vadu, o které kupující nevěděl.
I nadále pozemkům věřím, i když v nejbližších třech letech poklesne prodej jak bytů, tak rodinných domů. Přinese to ale zajímavé příležitosti pro kapitálově silné subjekty s delším investičním horizontem.
Bankéřka po rozvodu musela splatit hypotéku
Přidám jeden skutečný příběh. Bankéřka Vlaďka se v roce 2008 rozvedla s manželem a kromě dvojčat jí zbyla na krku hypotéka. Nevzdala to a začala ještě více pracovat. Přes den pracovala v bance, odpoledne se věnovala dětem, a po večerech si přivydělávala žehlením košil. Díky tomu nakonec hypotéku dokázala splatit.
V investicích do nemovitostí budou muset Češi poněkud vystřízlivět. Nic jiného ostatně nezbude. Skončil čas, kdy jakýkoli nákup realit zhodnotil každý rok o 10 až 15 procent.
Nájmy se vrátí k normální výnosnosti až osm procent. Nemovitosti budou opět pro dlouhodobé investory, nejen pro realitní spekulanty. Spousta spekulantů si nabije ústa, lidé, kteří mají hypotéky na vlastní bydlení, to ustojí.
Nemovitost není houska na krámě, výdělky budou složitější
Doporučuji teď držet hotovost a čekat. Dražší úvěry přinesou lepší příležitosti v nemovitostech – jak v rezidenčních, tak v komerčních. Bude ale potřeba být připraven a mít dobré informace, vlastní peníze a odbornost. Skončil totiž čas toxicky levných úvěrů. To je ale správně, a to jak pro obyčejné lidi, tak pro dlouhodobé investory.
Jeden majitel zámku v Česku mi nedávno řekl, že jeho rodina stavbu budovala po staletí. Šlechta má totiž více než stoletý horizont. Když určité opravy zámku nestihne dotyčný majitel za svého života, jeho děti nebo vnoučata je dokončí. A podobným trendem dlouhodobějších výnosů a perspektiv se vydává i oblast nemovitostí.
Nemovitost totiž není houska na krámě. Do druhého dne neztvrdne. Ale také nelze očekávat, že rychlými otočkami půjde vydělat peníze. Tato doba je naštěstí pryč.
