Premium

Získejte všechny články
jen za 89 Kč/měsíc

KOMENTÁŘ: Proč se vyplatí najmout při koupi staršího domu právníka

Při koupi staršího rodinného domu může nastat řada problémů a komplikací. Kdo si neumí zaplatit za radu, platí pak za škodu. Náklady na právní pomoc proto nejsou rozhodně zbytečné. Co dokáže ošetřit a prověřit dobrý právník a jakým potížím se dá s jeho pomocí předejít, přibližuje v komentáři investiční odborník Vladimír Brůna.

Vladimír Brůna, investiční odborník | foto: archiv Vladimíra Brůny

První a zásadní radou je, že v případě koupě starší nemovitosti by si kupci měli najmout právníka. Náklady na právní pomoc jsou v porovnání s celkovou cenou nemovitosti zanedbatelné. Je to jako pojistka na novém autě. Lidé platí malý poplatek, ale v případě nehody jim to může ušetřit statisíce.

Smlouvy předkládané realitkami jsou psané pro prodávající

Realitní kanceláře jsou často vnímány jako „most“ mezi kupujícím a prodávajícím. Problém je v tom, že jsou většinou najímány prodávající stranou a jednají tedy více v její prospěch. A podle toho také vypadají předkládané kupní smlouvy.

V dalších případech jde o obecné vzory smluv, které jsou sice rychlé a efektivní, ale nemusí nutně pamatovat na specifické potřeby a práva kupujícího. Byť se často realitní makléř může tvářit jako nápomocný a spolehlivý, v konečném důsledku představuje pro kupujícího vždy riziko. Jeho hlavním cílem je uzavřít obchod, a to často právě na úkor kupujícího.

Při koupi nemovitosti nejde jen o smlouvu

Koupě nemovitosti však není jen o podpisu kupní smlouvy. Je to komplexní proces, který většinou začíná už podpisem rezervace, zahrnuje rešerše v katastru nemovitostí, veřejných registrech, a dokonce i v rodinných vztazích prodávajícího.

KOMENTÁŘ: Investice do starého domu může být past. Na co si dát pozor

V počátcích jednání je dobré se podívat na vlastnickou historii nemovitosti, tedy zjistit, zda například nejde o tzv. rychlý převod. Podívat se za kolik a kdy prodávající nemovitost koupil a za kolik ji teď po krátké době prodává.

Nekončí to však ani podpisem kupní smlouvy. Při zápisu nemovitosti do katastru nemovitostí mohou nastat komplikace, které celou koupi nemovitosti výrazně znepříjemní. A zde se opět hodí zkušený právník.

Co by měl právník prověřit?

Právník by se měl do kupního procesu zapojit již při sepisování rezervační smlouvy. Už na samém počátku koupě je totiž dobré myslet na to, zda je stranou rezervační smlouvy i prodávající, aby nesl odpovědnost za případné předsmluvní jednání, které by vedlo k neuskutečnění transakce.

Při sepisování samotné kupní smlouvy je v některých případech vhodné zahrnutí tzv. preambule, která určuje případné podmínky, za kterých kupující nemovitost kupuje, například odstranění břemen na nemovitosti a podobně.

Vladimír Brůna

Vladimír Brůna, investiční odborník
  • Je uznávaný investiční odborník.
  • Vysokoškolský diplom získal na Fakultě financí a účetnictví na VŠE v Praze. Vzdělání si prohloubil jako člen Asociace certifikovaných účetních.
  • Profesní kariéru zahájil u firmy Ernst & Young Audit, následně zastával manažerské a vedoucí pozice v Česku i zahraničí.
  • V Londýně se setkával s úspěšnými investory. Zkušenosti zúročil jako zakladatel několika investičních společností.
  • Věnuje se rovněž osvětě a poradenství v oblasti financí a investování.

Je také důležité zjistit, kdo je skutečným vlastníkem nemovitosti a zda neexistují právní závady, jako jsou exekuce, zástavní práva a věcná břemena.

Právník rovněž může pomoci sestavit podmínky, které kupující straně umožní odstoupit od smlouvy, pokud se ukáže, že nemovitost je v horším stavu, než bylo prezentováno. Je také dobré pamatovat na situace, kdy může být například pozemek kontaminovaný azbestem nebo dům kulturní památkou. Bude také žádoucí pamatovat na smluvní pokuty pro prodávajícího a náhradu případné škody.

Jaká se dá vyjednat sleva a záruka

Kupující strana má vůči prodávající straně právo na přiměřenou slevu z kupní ceny v případě, že pozemek nemá výměru určenou v kupní smlouvě. Takové ujednání by měl do kupní smlouvy prosadit právník.

Je potřeba také zajistit správné uhrazení kupní ceny, tedy nejprve její uložení do úschovy a vyplacení prodávajícímu až poté, kdy je nemovitost převedena. Významné může být také to, jakou část kupní ceny zahrnuje pozemek a jakou dům, protože stavba má větší pravděpodobnost budoucích vad.

Odpovědnost prodávajícího za vady je vztažena pouze ke skrytým vadám, které prokazatelně existovaly ke dni, od kterého počala běžet zákonem stanovená lhůta pro reklamaci skrytých vad. Proto je vhodnější sjednat ve smlouvě záruku, u které není podstatné, zda uvedená vada existovala ihned na začátku či zda vyvstala až v průběhu trvání záruční lhůty.

Kdy si vyžádat souhlas obou manželů a bezdlužnost

Dejte si rovněž pozor na existenci tzv. rodinné domácnosti, která může vést k neplatnosti smlouvy v případě, že jeden z prodávajících manželů nemá souhlas druhého. Dobré je vyžádat si prohlášení o bezdlužnosti, tedy že na předmětu prodeje neváznou dluhy.

Do kupní smlouvy je také dobré dát povinnost prodávajícího výslovně upozornit kupujícího na vady, o kterých prodávající ví. Kupujícím by mělo být vyžadováno uvedení výměry pozemku v rámci kupní smlouvy.

V případě koupě nemovitosti na hypotéku bývá běžně v plánu zapsat nejdříve zástavní právo banky spolu se zákazem zcizení a zatížení, a teprve následně převést vlastnické právo ve prospěch kupujícího. Zde je nezbytné myslet na to, že sjednaný zákaz zcizení a zatížení musí obsahovat výjimku v podobě plánované kupní smlouvy.

A rada na závěr zní: Nešetřete při koupi nemovitosti na právníkovi, protože jak říká jedno moudré přísloví, „kdo si neumí zaplatit za radu, platí za škodu“.

Autor:
  • Nejčtenější

Elixír z bylin, cukru a radosti, pro jeho autora úkol za odměnu. Příběh Kofoly

Přes šedesát let dělá Čechům Kofola společnost na výletě, pod stanem i vánočním stromkem. Za časů císaře Rudolfa II. bývalo Staré Město pražské plné alchymistů, kteří se snažili přimět rtuť...

13. července 2024

O hypotéky se zvedá zájem. Zmapovali jsme nejlepší nabídkové sazby

Premium

Výrazné zlevňování hypotečních úvěrů se podle odborníků nedá očekávat. Řada lidí proto již nečeká a žádá o hypotéku. Trh s hypotékami se tak postupně rozhýbává, což potvrzuje aktuální situace na...

17. července 2024

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Měl opatrovníka, ale byl svéprávný. Banka mu přesto nedala jeho peníze

Soudem určený opatrovník pro nakládání s majetkem nijak neomezuje danou osobu v případě, že ji soud zároveň neomezil na svéprávnosti. V praxi se ale stává, že je banka přespříliš obezřetná a peníze...

16. července 2024

Jak se dědí družstevní byt a kdy přechází na dědice právo nájmu

Premium

Součástí pozůstalosti je veškerý majetek zůstavitele, tedy například i byt ve vlastnictví. Jak je to ale s bytem družstevním nebo nájemním? Nejen na tuto otázku čtenáře iDNES.cz odpovídá advokát...

12. července 2024

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Zpožděný let nebo zavazadlo. Víte, jaká máte práva?

Divoká situace v letecké dopravě nenechává spát v klidu nikoho, kdo se nyní chystá někam cestovat. Letadla nabírají mnohahodinová zpoždění, na pražském letišti se navíc objevují problémy s nakládkou...

11. července 2024

Aby letní hodokvas neprodražil dovolenou. Kolik může stát zdravotní péče

Premium

Na poskytnutí bezplatné zdravotní péče se nedá ani v zemích Evropské unie na sto procent spolehnout. Riziky jsou různé doplatky na recepty, léky, vyšetření nebo i pobyt na lůžku. Nejdražší je ale...

18. července 2024

O hypotéky se zvedá zájem. Zmapovali jsme nejlepší nabídkové sazby

Premium

Výrazné zlevňování hypotečních úvěrů se podle odborníků nedá očekávat. Řada lidí proto již nečeká a žádá o hypotéku. Trh s hypotékami se tak postupně rozhýbává, což potvrzuje aktuální situace na...

17. července 2024

Měl opatrovníka, ale byl svéprávný. Banka mu přesto nedala jeho peníze

Soudem určený opatrovník pro nakládání s majetkem nijak neomezuje danou osobu v případě, že ji soud zároveň neomezil na svéprávnosti. V praxi se ale stává, že je banka přespříliš obezřetná a peníze...

16. července 2024

Proč a jak investovat do umění a co ovlivňuje hodnotu díla

Umělecká díla zpravidla nevznikají s cílem vytvořit nástroj investování. Často však tuto schopnost mají. Předpokladem je, že se při tomto investování řídíme určitými pravidly. Co brát do úvahy,...

15. července 2024

Zemřela Shannen Doherty. Hvězda Beverly Hills 90210 podlehla rakovině

Po téměř deseti letech boje s rakovinou zemřela americká herečka Shannen Doherty, informují média. Proslavil ji seriál...

Princezna Kate přišla s dcerou na Wimbledon, setkala se i s Krejčíkovou

Princezna Kate (42) přišla na mužské finále letošního Wimbledonu spolu se svou dcerou Charlotte (9). V zákulisí se...

Restauratéři chtějí zakázat vstup Biance Censori, vadí jim její odhalování

Přítelkyně rappera Kanyeho Westa (47) Bianca Censori (29) je známá svým stylem „oblečená neoblečená“ a snaží se šokovat...

Piju každý den. Dřív nebo později se upiju k smrti, líčí bývalý fotbalista Fenin

Fotbalista Martin Fenin (37) neprožívá nejlepší období. Nejen, že mu nevyšlo manželství s policistkou Beatou, se kterou...

Rytmusovi shořelo auto na dálnici, podařilo se mu vyváznout bez zranění

Slovenský raper Rytmus (47) zveřejnil na Instagramu video hořícího vozu. Je to auto jeho manželky Jasminy Alagič (35),...