První a zásadní radou je, že v případě koupě starší nemovitosti by si kupci měli najmout právníka. Náklady na právní pomoc jsou v porovnání s celkovou cenou nemovitosti zanedbatelné. Je to jako pojistka na novém autě. Lidé platí malý poplatek, ale v případě nehody jim to může ušetřit statisíce.
Smlouvy předkládané realitkami jsou psané pro prodávající
Realitní kanceláře jsou často vnímány jako „most“ mezi kupujícím a prodávajícím. Problém je v tom, že jsou většinou najímány prodávající stranou a jednají tedy více v její prospěch. A podle toho také vypadají předkládané kupní smlouvy.
V dalších případech jde o obecné vzory smluv, které jsou sice rychlé a efektivní, ale nemusí nutně pamatovat na specifické potřeby a práva kupujícího. Byť se často realitní makléř může tvářit jako nápomocný a spolehlivý, v konečném důsledku představuje pro kupujícího vždy riziko. Jeho hlavním cílem je uzavřít obchod, a to často právě na úkor kupujícího.
Při koupi nemovitosti nejde jen o smlouvu
Koupě nemovitosti však není jen o podpisu kupní smlouvy. Je to komplexní proces, který většinou začíná už podpisem rezervace, zahrnuje rešerše v katastru nemovitostí, veřejných registrech, a dokonce i v rodinných vztazích prodávajícího.
KOMENTÁŘ: Investice do starého domu může být past. Na co si dát pozor |
V počátcích jednání je dobré se podívat na vlastnickou historii nemovitosti, tedy zjistit, zda například nejde o tzv. rychlý převod. Podívat se za kolik a kdy prodávající nemovitost koupil a za kolik ji teď po krátké době prodává.
Nekončí to však ani podpisem kupní smlouvy. Při zápisu nemovitosti do katastru nemovitostí mohou nastat komplikace, které celou koupi nemovitosti výrazně znepříjemní. A zde se opět hodí zkušený právník.
Co by měl právník prověřit?
Právník by se měl do kupního procesu zapojit již při sepisování rezervační smlouvy. Už na samém počátku koupě je totiž dobré myslet na to, zda je stranou rezervační smlouvy i prodávající, aby nesl odpovědnost za případné předsmluvní jednání, které by vedlo k neuskutečnění transakce.
Při sepisování samotné kupní smlouvy je v některých případech vhodné zahrnutí tzv. preambule, která určuje případné podmínky, za kterých kupující nemovitost kupuje, například odstranění břemen na nemovitosti a podobně.
Vladimír Brůna
|
Je také důležité zjistit, kdo je skutečným vlastníkem nemovitosti a zda neexistují právní závady, jako jsou exekuce, zástavní práva a věcná břemena.
Právník rovněž může pomoci sestavit podmínky, které kupující straně umožní odstoupit od smlouvy, pokud se ukáže, že nemovitost je v horším stavu, než bylo prezentováno. Je také dobré pamatovat na situace, kdy může být například pozemek kontaminovaný azbestem nebo dům kulturní památkou. Bude také žádoucí pamatovat na smluvní pokuty pro prodávajícího a náhradu případné škody.
Jaká se dá vyjednat sleva a záruka
Kupující strana má vůči prodávající straně právo na přiměřenou slevu z kupní ceny v případě, že pozemek nemá výměru určenou v kupní smlouvě. Takové ujednání by měl do kupní smlouvy prosadit právník.
Je potřeba také zajistit správné uhrazení kupní ceny, tedy nejprve její uložení do úschovy a vyplacení prodávajícímu až poté, kdy je nemovitost převedena. Významné může být také to, jakou část kupní ceny zahrnuje pozemek a jakou dům, protože stavba má větší pravděpodobnost budoucích vad.
Odpovědnost prodávajícího za vady je vztažena pouze ke skrytým vadám, které prokazatelně existovaly ke dni, od kterého počala běžet zákonem stanovená lhůta pro reklamaci skrytých vad. Proto je vhodnější sjednat ve smlouvě záruku, u které není podstatné, zda uvedená vada existovala ihned na začátku či zda vyvstala až v průběhu trvání záruční lhůty.
Kdy si vyžádat souhlas obou manželů a bezdlužnost
Dejte si rovněž pozor na existenci tzv. rodinné domácnosti, která může vést k neplatnosti smlouvy v případě, že jeden z prodávajících manželů nemá souhlas druhého. Dobré je vyžádat si prohlášení o bezdlužnosti, tedy že na předmětu prodeje neváznou dluhy.
Do kupní smlouvy je také dobré dát povinnost prodávajícího výslovně upozornit kupujícího na vady, o kterých prodávající ví. Kupujícím by mělo být vyžadováno uvedení výměry pozemku v rámci kupní smlouvy.
V případě koupě nemovitosti na hypotéku bývá běžně v plánu zapsat nejdříve zástavní právo banky spolu se zákazem zcizení a zatížení, a teprve následně převést vlastnické právo ve prospěch kupujícího. Zde je nezbytné myslet na to, že sjednaný zákaz zcizení a zatížení musí obsahovat výjimku v podobě plánované kupní smlouvy.
A rada na závěr zní: Nešetřete při koupi nemovitosti na právníkovi, protože jak říká jedno moudré přísloví, „kdo si neumí zaplatit za radu, platí za škodu“.
