Bydlení v posledních letech výrazně zdražovalo, zvláště ve městech. Mnohem rychleji, než rostou mzdy. S levnými hypotékami to ale nepředstavovalo až takový problém. „Během pandemie koronaviru, kdy byla situace na trhu bydlení zpestřená nízkými úrokovými sazbami, se kupovalo všechno, co do nabídky nemovitostí přišlo,“ konstatuje realitní makléř Jan Václavek z M&M Reality.
A protože velká část firem v té době musela fungovat minimálně v částečně distančním režimu, hodně zájemců se začalo orientovat na nemovitosti mimo velká města. A to i proto, že byly levnější.
Zájem o pořízení vlastního bydlení mimo města ale nepolevil ani v současné době. Důvodem je větší dostupnost nemovitostí – a to primárně nikoliv ta dopravní, ale ta finanční. „V červnu loňského roku došlo k propadu hypotečního trhu kvůli novým pravidlům pro udílení hypoték i vysokým úrokovým sazbám. Na ty následně reagovaly ceny nemovitostí, ty zlevňovaly i ve velkých městech. V menších městech pak bylo možné získat opravdu nevídanou cenovou nabídku,“ vysvětluje Hendrik Meyer, šéf skupiny European Housing Services (EHS).
Na papíře milionové, v reálu neprodejné. Statisíce rodinných domů chátrají |
A právě tato tržní anomálie v kombinaci s nedostupnými hypotékami odstartovala trend přesunů kupní síly mimo velká města. „Krásně je to vidět na příkladu prstence měst kolem Prahy, kam se v prvním pololetí letošního roku prakticky přesunula pražská poptávka a dala vzniknout třídě tzv. novostředočechů,“ popisuje Meyer. „Nebo například u regionálních starších městských domů, které volí rodiny unikající před ‚pořadníky na školu a školku‘.“ Obdobná je situace i kolem krajských měst.
Dá se očekávat, že tento trend bude pokračovat spolu s tím, jak vlastní bydlení ve velkých městech bude stále nedostupnější. Například rostoucí ceny ve Středočeském kraji již nyní způsobují, že někteří Pražané vyhledávají nemovitosti ještě dál od hlavního města než doposud. To stejné lze říci o Brnu. Ti, kdo nemusí cestovat na pracoviště denně, se tak poohlížení po nemovitostech třeba v regionu, na který mají osobní vazbu.
Dopravní dostupnost hraje stále prim
Požadavky na hledané nemovitosti jsou ale stále stejné. „Primární je většinou dopravní dostupnost mezi bydlením a zaměstnáním. Někdy se přidává i vzdělání dětí nebo jejich zájmové aktivity,“ uvedl realitní makléř Zdeněk Štourač z RE/MAX G8 Reality. Nutno ale dodat, že dostupnost města dnes většina lidí posuzuje nikoliv podle kilometrů, ale podle času stráveného cestou.
Zvláště rodiny s dětmi, které musí dojíždět denně do školy, pak vyhledávají lokality, kam se dostanou i jinak než autem. Ve výhodě jsou tedy nemovitosti, které s regionálním centrem propojuje železnice nebo alespoň často jezdící autobus.
Pestrá nabídka nemovitostí
Co se týče typu bydlení, vybírat lze z více variant. Nejvíce zastoupené jsou v nabídkách realitních kanceláří a realitních portálů byty v panelových domech a starší rodinné domy – a to buď samostatně stojící nebo městské. „Nejvíce v kurzu jsou mimo velká města zánovní domy v dobrém stavu s pěknými pozemky. U bytů jsou to pak spíše větší dispozice 3+kk až 4+1 ve skvělém stavu nebo po kompletní rekonstrukci,“ upřesňuje Štourač.
Stavebnictví stále v útlumu. Ceny materiálu spadly dolů, přesto se nestaví |
Stejný trend potvrzují rovněž zkušenosti M&M Reality. „Nejčastěji poptávanými nemovitostmi jsou beze sporu rodinné domy bez nutnosti rekonstrukce nebo jen s minimálními zásahy,“ říká Václavek. Cena, kterou jsou zájemci ochotni zaplatit, je často dána výši hypotéky, na kterou dosáhnou.
Pokud dům potřebuje generální rekonstrukci, musí prodávající tuto skutečnost reflektovat adekvátní slevou z kupní ceny. Budoucí náklady na takové opravy zmírňují dotační programy na podporu rekonstrukcí, aktuálně například Oprav dům po babičce, ze kterého budou moci žadatelé čerpat od letošního září. „Dlouhodobě lze očekávat přetrvávající zájem o starší a dostupnější domy, neboť pro řadu obyvatel budou jedinou možnou cestou k vlastnímu bydlení,“ dodává Meyer.
Jaké jsou ceny starších nemovitostí
Rozdíly v cenách mohou být opravdu výrazné. Například byt 3+kk (89 m2) v Dolní Rokytné se prodává za 4,3 milionu korun, o necelou třetinu menší byt 2+1 (66 m2) v Čáslavi je v nabídce za 3,59 milionu korun, ovšem srovnatelný byt v pražském Radotíně, tedy zcela na okraji metropole, už stojí 7,5 milionu korun.
„Rekonstruovaný dům 3+kk o velikosti 72 metrů čtverečních v Klucích u Čáslavi koupíte za 2 995 000 korun, o něco větší, 115 metrů čtverečních, dispozičně srovnatelný dům v Říčanech u Prahy v podobném stavebně technickém stavu pořídíte za 8 795 000 korun,“ uvádí další příklad Meyer. „Dům 2+1 o ploše 110 metrů čtverečních před rekonstrukcí v Nymburce pak je v nabídce za 4 499 000 korun.“
Podobná je situace i v dalších krajích. Například v Jihomoravském kraji. Byt ve Ždánicích na Hodonínsku o dispozici 3+kk (72 m2) je v nabídce za 3,79 milionu korun, o něco větší (82 m2) byt v Holubicích za 5,45 milionu korun a srovnatelný byt na okraji Brna v Modřicích za 6,7 milionu korun.
Dům před rekonstrukcí (3+kk) o ploše 80 m2 ve Starém Poddvorově se nabízí za 3,5 milionu korun, novostavbu o stejných dispozicích v Dolních Věstonicích pořídíte za 5,46 milionu korun a srovnatelný dům přímo v Brně za 9,1 milionu korun.
Jak získat milion na zateplení? Otázky a odpovědi k programu Oprav dům po babičce |
Podle statistik RE/MAX G8 Reality jsou průměrné realizované ceny bytů například v Ústeckém kraji 27 200 korun za metr čtvereční, v Karlovarském kraji 32 300 korun, v Libereckém 47 450 korun, v Olomouckém 44 600 korun a v Pardubickém 52 tisíc korun za metr čtvereční. Obdobně je to u rodinných domů. Průměrné realizované ceny za metr čtvereční vychází v Ústeckém kraji na 27 400 korun, v Karlovarském na 14 650 korun, v Libereckém na 28 100 korun, v Olomouckém na 33 300 korun a v Pardubickém kraji na 29 tisíc korun.
Kromě lokality v rámci krajů vstupuje do hry také stavebně technický stav nemovitosti. Zatímco nemovitost po rekonstrukci ve vynikajícím stavu může mít oproti průměru až dvojnásobnou hodnotu za metr čtvereční, „děravý dům“ či vybydlený byt může ztratit i polovinu průměrné hodnoty.
Nové byty i mimo města. Ale jen někde
Mimo velká města se objevuje ale také nabídka nových domů a bytů v developerských projektech. Taková bytová výstavba je však hodně závislá na lokalitě a poptávce, tedy je spíše v menším množství a blíže k větším městům. „Regiony a lokalita v tomto hrají poměrně zásadní roli. Je to dáno zaměstnaností a úrovní profesí, které se v regionu mohou uplatnit,“ říká Štourač. Ceny novostaveb, a to i těch mimo bezprostřední okolí velkých měst, se totiž dají srovnat s těmi ve městech.
A že by šly zásadně dolů, se v tomto případě určitě očekávat nedá. „Do určité ceny za postavený metr čtvereční se výstavba nových bytů či domů developerům nevyplatí,“ uvedl Jan Štěpánek, regionální realitní ředitel Century 21. „V určitých regionech prostě není kupní síla na to, aby byli lidé ochotni zaplatit vyšší cenu za novostavbu v porovnání s již existující zástavbou.“
Jako příklad, kdy developer přecenil své síly a neodhadl místní trh, přitom uvádí jeden z projektů, s nímž se lze setkat ve veřejné inzerci. Jde o výstavbu bytového domu v Hradci nad Svitavou (obec hned vedle Svitav), který je inzerovaný už téměř 3 roky a stále není prodaný.
Byty se opět začínají prodávat. Alespoň v Praze, hlásí developeři |
Nové byty se tak staví zejména v těsné blízkosti velkých měst a v okresních městech. „Kolem Prahy jde například o prstenec okresních měst jako Beroun, Kladno či Benešov, kam se ostatně i nejvíce přesouvají novostředočeši,“ říká Meyer. Developerské projekty najdeme ale i v menších městech s dobrou dopravní dostupností.
Kolem Brna je to třeba Adamov, Hustopeče nebo Ořechov. Staví se rovněž v Kuřimi či Vyškově. V tomto regionu se na několika developerských projektech podílí i investiční skupina DRFG. V novém roce plánuje zahájit například výstavbu nového vícefunkčního areálu Tři Dvory.
„Vzhledem k rostoucím cenám nemovitostí v posledních letech bylo při plánování projektu naším záměrem vytvořit moderní cenově dostupné bydlení, které bude na pěkném a zajímavém místě, ale zároveň nabídne také dobré dopravní spojení do Brna. Reagujeme tak na současnou poptávku kupujících a jejich preference,“ říká Josef Šilhánek, ředitel realitní divize DRFG Real Estate.
Novou výstavbu ale najdete také třeba v dosahu Českých Budějovic či Plzně.
