Praha bude chtít od Airbnb evidenci bytů, které se krátkodobě pronajímají. Může město po firmě něco takového požadovat?
Praha to nepochybně požadovat může. Otázkou je, nakolik bude úspěšná, protože pádný právní nástroj k tomu nemá. A nejsem si vědom případu, kdy by Airbnb tyto seznamy na žádost zpřístupnilo. Problém je v právním postavení služeb typu Airbnb, které jsou z tohoto pohledu legislativně chráněny, čehož si je Airbnb vědomo.
Takže na takový požadavek města služba nepřistoupí?
Domnívám se, že cokoliv Airbnb dělá, je součástí udržovacího vyjednávacího procesu, aby se toho na podmínkách moc nezměnilo. Ty současné těmto platformám vyhovují. Nižší míra regulace je stav, který je stále ještě atraktivní pro jejich zákazníky, tedy poskytovatele ubytování. Airbnb tak místo evidence bytů nabízí, že bude vybírat a přímo městu odvádět poplatky za ubytovatele. To v některých regionech běžně dělá. Transakce však neindividualizuje, uvádí jen celkovou sumu.
Odvádění poplatků řeší připravovaná novela zákona o poplatcích. Jaký podle vás bude mít efekt?
Novela má zavést možnost vybírat nově koncipovaný poplatek z pobytu, který by se vztahoval i na poskytovatele sdíleného bydlení. Nyní se poplatky platí jen v ubytovacích zařízeních, která spadají do určité kategorie. Tedy že jsou třeba kolaudovaná jako ubytovací zařízení. Novela to sjednocuje a vytváří jednu větší kategorii, která se vztahuje i na platformy sdíleného ubytování. A plánuje se postupné navyšování poplatku. Stávající nízké sazby byly nastaveny v devadesátých letech, respektive na přelomu tisíciletí u druhého z poplatků.
Hlavní město chce s Airbnb jednat o memorandu o spolupráci. Co by se podle vás v takovém memorandu mělo objevit?
Spíše bych řekl, že o memorandu chce jednat Airbnb. Praha má problematiku sdíleného bydlení vcelku dobře zmapovanou a začíná vyvíjet aktivitu správným směrem, tedy zejména k přijetí legislativních změn na vládní úrovni. Airbnb se proto logicky snaží působit na Prahu tak, aby ty změny pro ně nebyly až tak fatální nebo aby nastaly později. Memorandum, myslím, není až tak podstatné, je nezávazné. Ty základní okruhy problémů jsou ale jasné – předávání informací o poskytovatelích ubytování a hromadné vybírání poplatků z pobytu.
Jaký má Airbnb status v české legislativě?
Na Airbnb žádný zvláštní zákon nemáme. To ale neznamená, že by tato služba či poskytovatelé ubytování nebyli regulováni. Všichni mají povinnost platit daně a provozovat podnikání podle dalších konkrétních požadavků veřejnoprávních předpisů. Airbnb není už dávno o atraktivním sdílení ubytování ve smyslu sdílené ekonomiky, ale i z pohledu poskytovatelů ubytování jde o organizovaný byznys. Jak ukázaly výzkumy, valnou část ubytovacích kapacit nabízejí subjekty, které mají v nabídce mnohdy i desítky nemovitostí. Pro tento typ poskytovatelů pak Airbnb představuje jakousi šedou a do značné míry anonymní zónu, kde nemusí být na jejich podnikání tolik vidět.
Jak krátkodobé ubytování regulují jiné státy?
V řadě metropolí jsou výrazně dál. Někde si ale už i trochu natloukli ústa. Berlín třeba před časem službu reguloval tak, že ji v podstatě zakázal. Teď poznal, že by byla dobrá spíše nějaká chytrá regulace, protože Airbnb má i pozitivní stránky a není příčinou všech bytových problémů, jak se mu s oblibou připisovalo. Další města službu regulují, protože mohou. Praha ale v podstatě nemůže. Potřebovala by zákonné zmocnění na to, aby mohla vydat vyhlášku, ve které by krátkodobé ubytování na svém území regulovala. Takto Amsterdam reguluje počet dní v roce, po kterých můžete byt nabízet.
Jakub ŠtilecJe absolventem Právnické fakulty Západočeské univerzity v Plzni. V advokacii působí od roku 2007. Věnuje se především právu nemovitostí, zejména v oblasti rezidenčního a komerčního developmentu. Dále se zabývá hospodářskými soutěžemi a veřejnými investicemi. Je společníkem v advokátní kanceláři Štilec & Partners. |
O omezení počtu dní se mluvilo před komunálními volbami jako o jedné z regulací, které by mohly Praze pomoci. Znamená to tedy, že ani takové omezení nemůže hlavní město zavést samo?
Nemůže. Praha nemá působnost, aby mohla vydávat závazný právní předpis k regulaci sdíleného bydlení na svém území. Musela by nejprve iniciovat změnu nějakých zákonů, o což se poslední dobou snaží.
Bylo by omezení počtu dnů vhodným nástrojem?
Asi by to nebylo špatně. Způsobů regulace může být celá řada. Mohlo by to Airbnb nasměrovat k původní myšlence – když má někdo volný pokoj, tak si tam někoho ubytuje.
Co mohou dělat obyvatelé domů, kterým vadí hluční hosté Airbnb bytů? Na koho si mohou stěžovat, když oficiálně nikdo jiný než Airbnb neví, který byt je krátkodobě pronajímán?
Měla by to řešit běžná ochrana lidí v občanském soužití. V prvé řadě je vhodné upozornit vlastníka bytu, že porušuje domovní řád nebo stanovy společenství vlastníků. Každý vlastník bytu má svá práva, ale i povinnosti. V občanském zákoníku se uvádí, že vlastník bytu nesmí jinému vlastníkovi ztěžovat výkon jeho práv ani poškozovat společné prostory. Proti takovým zásahům je možné se bránit žalobou. Lze se domáhat toho, aby se vlastník takového jednání zdržel, případně žádat náhradu za způsobenou újmu.
Takže veškeré stížnosti musí jít za vlastníkem bytu?
Jestli nemůžete ve tři v noci spát, protože někdo vedle dělá neplechu, můžete zavolat policii, aby zasáhla a situaci uklidnila. Ta se nebude zajímat o vlastníka bytu, ale půjde přímo proti rušiteli. I turisté se musí chovat podle českého práva. Vlastník bytu má ale povinnost zajistit, aby výkonem svého vlastnického práva nerušil sousedy.
Neměla by odpovědnost více nést i služba Airbnb?
To je složité. Airbnb v Česku vlastně nenajdete. Sídlí někde v San Francisku, s centrálou pro Evropu v Irsku, a o tom, co se děje v nějakém bytě v Praze, nemají nejmenší ponětí. Navíc jen zprostředkovávají nabídku s poptávkou. Když vstupují do právních vztahů, tak jen v mezích toho, že mezi dvěma stranami zprostředkovávají nějaký obchod. To, jak se odehraje, už nemají ve své moci a patrně s tím ani nechtějí mít nic společného.
Jak odhadujete, že se bude Airbnb v Praze vyvíjet?
Pokud by se nezavedly žádné regulace, tak bude pokračovat současný trend, že počet poskytovatelů klesá, přičemž odcházejí menší pronajímatelé a zůstávají ti velcí, kteří pronajímají více bytů. Boom ve smyslu počátečního okouzlení sdílenou ekonomikou má Airbnb už za sebou a řada lidí, která ho považovala za atraktivní přivýdělek, s ním ztratila trpělivost. Pokud by se ale omezil třeba počet dnů v roce, může to vést k návratu ke sdílené ekonomice. Myslím si ale, že největší boom je za námi. Samo Airbnb si je toho možná také vědomo. Mluví se o tom, že by službu chtěli rozvinout v komplexní platformu, která bude provázet turisty i v rámci řady dalších služeb. To je možná takový zdvižený prst pro stát, aby se na to včas připravil.
To, že bytů z nabídky ubývá, potvrzuje analýza městské společnosti Operátot ICT, podle níž se letos poprvé více bytů odhlásilo, než jich přibylo. Co to podle vás ještě značí?
Řekl bych, že individuální ubytovatelé přes Airbnb zjišťují, že vyšší výnos nevyváží jejich osobní angažovanost při obsluze turistů. Ono vás přestane bavit, když žádný víkend nemůžete odjet mimo Prahu, protože musíte čekat v sobotu večer, až dorazí hosté z letiště, abyste jim předal byt a řekl, kde točí zaručeně nejlepší pivo. To vede k tomu, že se pronájem vyplácí více těm, kteří mají v nabídce velké množství bytů a náklady na obsluhu turistů jsou pak nižší. Takový ubytovatel má svého člověka, který se na plný úvazek stará o celé portfolio bytů. To si jednotlivec dovolit nemůže. Výnos z jednoho bytu není dramaticky vyšší než u dlouhodobého pronájmu.
Dá se říci, že legislativa nestíhá reagovat na společenské změny? Podobná diskuse totiž provází i službu Uber.
No, třeba Airbnb slaví deset let od svého vzniku a nedá se říci, že by v Česku šlo o novinku. Pozadu tedy určitě trochu jsme. Na druhou stranu, špatná regulace je horší než nedostatečná a určitě ne všude v zahraničí bychom se měli inspirovat. Někde se to prostě nepovedlo a teprve nyní se hledají cesty legislativní nápravy. Nelze také pominout, že Airbnb má i své nepochybně dobré stránky a Prahu činí pro turisty do určité míry atraktivnější.
