Jaké jsou skutečné ceny nemovitostí?
Ceny nemovitostí jsou v České republice jednou velkou neznámou. Existuje sice celá řada zdrojů dat, které říkají, jakým způsobem se ceny bytů či jiných nemovitostí pohybují, vesměs je lze ale napadnout pro špatnou metodiku či uvádění nabídkových cen místo skutečných prodejních. Když už vyjdou poměrně spolehlivá data ČSÚ, je pozdě. Trh se posunul zase někam jinam.
Žádná statistika ale neřekne majiteli domu, za kolik ho má nebo může prodat. Ani tak kupující nemá žádnou jistotu, že za statisticky uváděnou cenu v určité lokalitě byt sežene. Průměrná cena bytů je tak stejně abstraktní veličina jako průměrné mzdy nebo míra inflace.
Co je majiteli bytu platné, že ceny nemovitostí rostou, když tu svou z jakéhokoli důvodu nemůže prodat ani za cenu výrazně nižší. A co je platné kupujícímu pokles cen domů, když majitel optimálního domku chce zaplatit naopak o několik set tisíc víc.
Přesto mají statistiky cen domů a bytů svůj význam. Jsou-li dostatečně dlouhodobé, zachycují trend - vývoj. Možná někdy se zpožděním, možná i podhodnocují hloubku propadu v případě sledování nabídkových cen. Trend ale udávají tak jako tak. A vývoj na abstraktním celém realitním trhu může být dostatečným argumentem pro vyjednávání o konečné ceně konkrétní nemovitosti.
Ceny nemovitostí klesají... splaskává realitní bublina?
Začne-li se hovořit či psát o realitní bublině, obratem se ozvou především lidé z oblasti realit, že žádná "bublina" na českém trhu není a nebyla. Dost možná mají i pravdu. Přesto nyní dochází k poklesu cen na realitním trhu.
Podle průzkumu serveru Bezrealitky.cz došlo meziročně k poklesu cen bytů o 10-15 procent. Ceny přitom vycházejí jednak ze skutečně zrealizovaných cen prostřednictvím serveru (kdy dochází přibližně k 350 obchodům měsíčně) a jednak z dalších, především nabídkových veřejně dostupných cen. Nabídkové ceny jsou ale upravovány a přepočítávány předpokládaným (odhadnutým na základě realizačních cen prostřednictvím serveru) koeficientem, jak se sníží výsledná cena.
Průměrný meziroční pokles o 10-15 procent je o něco hlubší, než jaký vychází ze statistik Institutu regionálních informací. V panelákových bytech dochází k poklesu ještě hlubšímu - byt 3+1, který stál před rokem 3,5 milionu korun, se letos prodává za 2,7 milionu korun. I podle výsledků Bezrealitky.cz dochází v některých případech k růstu cen v řádu desítek procent. Kupříkladu v Plzni a Ostravě o 30 procent, v Ústí nad Labem o 20 procent.
Zajímavé je, že ceny realit podle serveru Bezrealitky.cz klesají až od třetího čtvrtletí loňského roku - tedy s výrazným zpožděním proti poklesu realitního trhu v zahraničí.
Co stojí za poklesem realitního trhu?
Důvodů k poklesu realitního trhu je více než dost. Nejvýznamnější z nich je očekávání. Očekávají-li kupující, že ceny nemovitostí klesnou, nebudou nakupovat. Počkají si. Prodávající budou buď muset jít s cenou dolů, nebo také počkat. Tak také vypadá aktuálně i český realitní trh - nekupuje se, pokud rodinná situace nevynucuje opak, neprodává se, pokud rodinná situace nevynucuje opak. Trh stojí.
Dalším důvodem je zejména podle realitních makléřů a developerů nižší dostupnost hypoték. S tím ovšem nesouhlasí banky. Bohdan Suchánek, ředitel marketingu a PR Hypoteční banky, se vyjádřil v tom smyslu, že klient, který má na splácení hypotéky, ji dostane i v této době. Jediné, co bylo omezeno, byly rizikovější typy hypoték (např. 100% hypotéka, hypotéka bez doložení příjmů apod.) a vzhledem k situaci na trhu vzrostly úrokové sazby. V každém případě pokles zájmu o nemovitosti vidí jinde - v demografickém vývoji.
Demografický vývoj patří vedle očekávání k nejvýznamnějším faktorům ovlivňujícím vývoj na trhu nemovitostí. Generace "Husákových dětí", tedy silných ročníků 70. let 20. století, odrostla věku, kdy si pořizuje bydlení - ti, kdo o vlastní byt či dům měli zájem, ho buď už mají, nebo na něj nemají.
Více, například o tom, o jaké bydlení je zájem, či o cenových mapách nemovitostí, si přečtěte na Hypoindex.cz.
