1. Kdo může byt pronajmout?
Nájemce: V nájemní smlouvě by měli na straně pronajímatele figurovat všichni majitelé, případně jeden zplnomocněný za všechny ostatní spolumajitele. Přesvědčte se – nejlépe náhledem do katastru nemovitostí – že opravdu jednáte s majitelem bytu. Jestli něco nehraje a pronajímatel tvrdí, že koupil byt nedávno a v katastru ještě není zapsán, vyčkejte. Nechcete přeci dát peníze někomu, kdo si jen vyhlédl cizí byt a počkal, až majitelé odjedou na dovolenou. Také si pronajímatele prověřte v registru exekucí. Návštěva exekutora by byla nemilá, zvláště, kdyby oblepil váš počítač, televizi a pračku. Museli byste pak zbytečně řešit vylučovací žalobu.
Pronajímatel: Chystáte-li se pronajímat byt, který máte s někým napůl (manžel, bývalý manžel, rodiče, sourozenci) nejprve si vzájemně potvrďte, že s pronájmem nemáte problém a domluvte mezi sebou předem i případnou dělbu povinností i zisků.
Nájemce si také prověřte v registrech – zvláště, když uvažujete o smlouvě na dobu neurčitou, mohl by vám neplatič značně znepříjemnit život.
2. Sám, nebo každý zvlášť?
Nájemce: Vy byste možná chtěli, aby pronajímatel uzavřel smlouvu s každým zvlášť. Kdyby jeden přestal studovat, měli by ostatní své bydlení jisté. Stejně tak, kdyby jeden neplatil, výpověď by dostal jen on, ostatní studenti by mohli být klidní. Pronajímatel to ale obvykle nechce. Nechce se dohadovat s každým ze studentské party individuálně. Chce jednat s jedním odpovědným nájemcem, který si pak může k sobě do bytu přizvat podnájemníky. I s nimi je dobré sepsat smlouvu, ale to už je na vás, nikoli na majiteli bytu.
Pronajímatel: Ve smlouvě stanovte právo vzít do bytu jen určitý počet podnájemníků. Pokud to neuděláte, má vůči vám nájemce, který v bytě trvale bydlí, jen oznamovací povinnost – do dvou měsíců vám musí dát vědět, že do bytu přibral podnájemníka.
Jestli jste byt chtěli pronajmout jen jednomu člověku, ale on si přivedl nikoli podnájemníka, ale blízkou osobu, neuděláte s tím nic, i když jste ve smlouvě pobyt dalších lidí omezili. Stačí, když vám osobu blízkou do dvou měsíců ohlásí.
3. Můžu dostat pokutu?
Nájemce: Často se řeší, že je ve smlouvě napsáno, že za pozdní platbu nájemného je účtována pokuta. Na to však nemá pronajímatel nárok, dokonce ani tehdy, pokud to ve smlouvě uvede a vy jste smlouvu podepsali. Stejně tak nemůže účtovat pokutu například za porušení nočního klidu či chov domácích mazlíčků.
Pronajímatel: Jiná věc je situace, kdy nájemník byt nějak poškodí (probourá zeď při bujarém večírku, strhne garnýž při úklidu). Sankcí není pokuta, ale náhrada škody. Tu je možné strhnout z kauce nebo nechat nájemníka byt opravit.
4. Na koho napsat energie?
Smlouva o nájmuCo napsat do smlouvy:
Smlouva může obsahovat i další nepovinné údaje:
|
Nájemce: Pokud si pronajímáte byt na semestr či na rok, je pro vás určitě pohodlnější nechat energie napsané na pronajímatele. Ten vám předá vyúčtování a vy mu buď doplatíte za zvýšenou spotřebu, nebo naopak dostanete přeplatek. Tento postup byste měli mít zakotvený ve smlouvě.
Při předání bytu myslete na to, že nestačí jen klíče v kapse – do předávacího protokolu zapište stav na měřičích (elektřina, voda, plyn) a všichni ho podepište, ať se později nedohadujete.
Pokud si najímáte byt na dobu neurčitou a plánujete v něm být celá studijní léta, možná uvažujete o tom, nechat energie napsat na sebe a mít vše pod kontrolou. Počítejte však s tím, že to obnáší dost papírování na počátku i na konci nájmu.
Pronajímatel: U střednědobých pronájmů, ke kterým studentské bydlení obvykle patří, je pro vás určitě lepší model, kdy energie zůstanou psané na vás. Vyhnete se tak situacím, kdy někdo opustí byt, ale nevyřeší odhlášení. Plyne vám z toho však povinnost zúčtovat nájemci zaplacené zálohy. Pozor si dejte už při sepisování smlouvy – při stanovení ceny byste měli mít platbu rozdělenou na nájem a zúčtovatelné platby, kvůli daním.
5. Do kdy budu bydlet?
Nájemce: Bydlet nejspíš chcete semestr či školní rok. Pokud tomu tak je, uveďte hned do smlouvy, kdy nájem končí. Budete tak mít jistotu po celou dobu pobytu, a když budete oboustranně spokojeni, můžete smlouvu následně prodloužit. Samozřejmě hrozí, že pronajímatel si mezitím najde někoho, kdo mu lépe zaplatí.
Pokud si sjednáte smlouvu na dobu neurčitou, je u ní výpovědní lhůta tříměsíční. Vás může těšit vědomí, že pronajímatel vám nemůže dát výpověď jen tak, protože se špatně vyspal. Musí k tomu mít zákonné důvody (hrubé porušení povinností, trestný čin proti pronajímateli, neplacení nájemného), nebo musí byt potřebovat pro sebe či blízké příbuzné.
Pronajímatel: U smlouvy na dobu určitou máte jistotu, že ji nemusíte prodlužovat, pokud si s nájemcem nesednete. Pozor ale na to, že nájem sice končí uplynutím doby, kterou jste si sjednali ve smlouvě, ale pokud nájemce další tři měsíce dále byt používá, je dohoda automaticky obnovena na stejnou dobu, jako byla ujednána původně (maximálně na dva roky.)
U smlouvy na dobu neurčitou, pokud se nedohodnete jinak, je výpovědní doba tříměsíční.
6. Musím platit kauci?
Nájemce: Kauce je naprosto normální a bez ní nájem nejspíš neseženete. Kauce může být až ve výši tříměsíčního nájmu – jde o čistý nájem, nikoli o nájem s poplatky. V případě, že se vám v bytě podaří něco zničit, opozdíte se s nájmem a podobně, hradí se škoda právě z této kauce.
Pronajímatel: Po skončení nájmu musíte nájemci kauci vyúčtovat a vrátit a pozor, spolu s ní i úroky. Pokud jste se na nich nedohodli předem, tak jde o úroky ve výši, která odpovídá úrokům u bankovních úvěrů v dané době a místě. Zatím však není soudně vyjasněno, co to přesně znamená, protože úroky se v praxi neodvíjejí od místa a doby, ale od typu úvěru a kredibility dlužníka.
7. Můžu si vyměnit zámky?
Nájemce: Máte obavu, že vám domácí bude v bytě vizitýrovat? Nebo že se do něj nezván podívá předchozí nájemce? Zámky si můžete klidně vyměnit, ale pokud s tím majitel bytu přímo nesouhlasí, před odstěhováním byste měl vrátit ty původní. Nové klíče majiteli bytu dávat nemusíte.
Pronajímatel: Na kontrolu bytu máte právo, činit tak lze po domluvě a za přítomnosti nájemce. Na klíč sice nemáte nárok, ale co v případě, že hrozí majetkové škody (prasklá hadice od pračky, voda u sousedů a nájemce je mimo republiku)? Řešením může být klíč v zalepené obálce, kterou nájemce přes přelepku podepíše. Bude tak mít jistotu, že k němu nechodíte „jen tak“, ale v nouzi se jako majitel do bytu dostanete.
8. Můžu si vymalovat po svém?
Nájemce: Úpravu či přestavbu bytu musíte vždy konzultovat s majitelem bytu a musíte mít jeho souhlas. Pokud budete chtít v bytě vymalovat, abyste měli čisto, asi to problém nebude. Pokud má vaše výmalba imitovat drsné metalové doupě, pamatujte, že až bude pronájem končit, musíte byt uvést do původního stavu.
Pronajímatel: Drobné úpravy v bytě řeší nájemce, ale větší věci jsou na vás. Takže instalatéra, když praskne stoupačka, opravu sporáku a povinné revize budete řešit a hlavně platit vy. Není od věci mít nemovitost i domácnost pojištěnu. Termín „drobné opravy“ je dobré definovat předem ve smlouvě – například do jaké částky se oprava za drobnou považuje.
9. Můžu si vzít do pronájmu rybičky či psa?
Nájemce: Teoreticky si do pronajímaného bytu můžete nastěhovat třeba bernardýna a nikomu to nemusíte předem říkat. Zvířata chlupatá (kvůli alergiím) a potenciálně hlučná (tesknící pes) však mohou přivodit mnohé komplikace. Ačkoli bude možná shánění podnájmu složitější, měli byste pronajímatele upozornit, že plánujete do jeho bytu vzít živočicha, a doufat, že narazíte na milovníka zvířat, který bude mít pochopení. V opačném případě riskujete, že domácí postavený před hotovou věc nebude vlídným ubytovatelem, ale bude vám znepříjemňovat pobyt, kdykoli to půjde. A nezapomeňte – před vystěhováním musíte byt uvést do původního stavu. A to může znamenat i výměnu podrápané podlahy.
Pronajímatel: Nový občanský zákoník neuvádí jako důvod výpovědi váš nesouhlas s domácím mazlíčkem, kterého si nájemce do bytu přivede. Dokonce ani ve smlouvě si nemůžete předem vyhradit, že v bytě pes či kočka nebude. Pokud v bytě nechcete zvířata (ale obdobně to platí i pro kuřáky), ptejte se předem. Vaše právo je podnájemníka si vybrat a málokdo vám bude na přímý dotaz bezostyšně lhát. Pokud už jste v situaci, kdy si nájemce přivede domů zvíře (a nedohodnete se po dobrém, že si bude hledat jiný byt), musíte čekat na problém. Chovem zvířete v bytě nesmí nájemce působit pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům. Pak byste mohli žádat ukončení nájmu z důvodu nevyhovujícího způsobu užití pronajatého bytu.
10. Co když nezvládnu další platbu nájemného?
Nájemce: Pokud chcete na daném místě dál bydlet, dojděte za majitelem bytu, omluvte se, vysvětlete situaci a požádejte o odklad. Příjemný pohovor to nebude, ale lepší než nezvedat telefon a dělat mrtvého brouka. Nespolehlivému člověku nejspíš nikdo smlouvu neprodlouží.
Pronajímatel: Počítejte s tím, že výpověď můžete dát podnájemníkovi, až když nepošle třikrát nájemné. Pak jde o zvlášť závažné porušení a pronajímatel má právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. A také požadovat, aby mu nájemce byt odevzdal, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu. Abyste nebyli škodní, můžete použít kauci, obvykle se dává ve výší jednoho až dvou nájmů.
Zbavit se nájemníka na dobu neurčitou není vůbec jednoduché – pokud to máte v plánu, určitě se poraďte s právníkem – formální nesrovnalost může zapříčinit, že výpověď nebude platná. Rozhodně nezkoušejte neplatícímu nájemci vyměnit zámky a dát kufry za dveře.
11. Co hrozí, když nejsme úplně tichá parta?
Nájemce: Majitel bytu vám nemůže (ani ve smlouvě) zakázat, aby k vám chodili kamarádi. Dokonce si ani nemůže vymínit, že slečna nebude přijímat pánské návštěvy. Něco jiného jsou ale každodenní bujaré večírky, na které si stěžují sousedé, nepořádek a hluk ve společných prostorách domu. Ty by mohly být důvodem neprodloužení smlouvy či dokonce výpovědi.
Pronajímatel: Vypovědět nájemníka není snadné. Musíte uvést, v čem spatřujete zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, musíte mu před doručením výpovědi dát prostor, aby odstranil své závadné chování. Také je potřeba výpověď řádně doručit a poučit nájemníka o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Jinak je výpověď neplatná. Zaplaťte si konzultaci s advokátem předem. Vyjde to levněji než následné soudní tahanice, u kterých se beztak bez právníka neobejdete.
