Pronájem bytu může být docela adrenalinovým zážitkem. Solidní nájemník není totiž vůbec samozřejmostí. A i když se zdá, že jsme ho našli, nemusí to tak vždycky být. O tom se přesvědčila paní Monika z jižní Moravy. Už pár let žije v zahraničí, kam odešla za dobrou pracovní příležitostí. Dvoupokojového bytu s předzahrádkou v novostavbě na menším městě se ale vzdát nechce.
Ať už pro případ, že by se třeba za pár let chtěla vrátit, nebo třeba jednou pro rodiče. Až zestárnou, mohlo by pro ně být přestěhování z domku do bytu s předzahrádkou dobrým řešením, uvažuje paní Monika. Proto se byt rozhodla neprodat, ale pronajímat.
Rozhodla se pro pronájem na vlastní pěst. Na internet si dala inzerát. Zájemců se přihlásilo dost, takže si mohla vybírat. Nakonec se rozhodla pro mladý pár, který neměl děti, ani žádné zvíře. Oba byli navíc nekuřáci. Dokonce jí doložili, že mají oba práci a ukázali jí i výpisy z účtů, kam jim chodí mzda. Vše se tedy zdálo v naprostém pořádku.
Navíc, v domě má paní Monika známé, s nimiž je stále v kontaktu. Kdyby se v bytě něco dělo, dali by jí vědět. Nájemní smlouvu tedy paní Monika uzavřela s nájemci na jeden rok s možností prodloužení. Kauci si dohodli ve výši dvou měsíčních nájmů.
Idylka se změnila ve zlý sen
Nájemníci platili vždy včas. Z domu si na ně nikdo nestěžoval. Nepořádali žádné divoké večírky, nemívali návštěvy. Na sousedy působili jako sympatičtí mladí lidé. Nic tedy nenasvědčovalo tomu, že by něco bylo v nepořádku.
Dva měsíce před uplynutím druhého roku jí pak nájemníci oznámili, že chtějí smlouvu ukončit. Budou se stěhovat. Dohodli si tedy termín předání bytu.
Když v dohodnutý den paní Monika do bytu po dvou letech vstoupila, čekal ji šok. Byt byl totiž vybydlený. Obývák s kuchyňským koutem byl neuvěřitelně zdevastovaný. Byla zničená podlaha, na stěnách byla plíseň. Kuchyňská linka byla také plesnivá a navíc zničená. Nájemníci zřejmě nepovažovali za nutné dávat třeba horký hrnec na podložku, nebo krájet na prkýnku. Sporák vypadal, jak kdyby nebyl umytý za celé ty dva roky ani jednou. Místnost byla v tak hrozném stavu, že v ní bylo nutné udělat i nový rozvod elektriky. A špína a plíseň byly také v koupelně.
Kauci tedy nájemníkům nevrátila. Jenže starosti, které měla s opravou bytu, jí to rozhodně nevyvážilo.
Kdy může majitel vstoupit do bytu
Začala proto pátrat po tom, jak by takové situaci mohla do budoucna u dalších nájemníků předejít. „Chápu, že nájemce chce mít své soukromí. Z druhé strany snad ale musí mít také pronajímatel nějaké právo na kontrolu svého majetku,“ říká paní Monika. A má pravdu.
Podle zákona má pronajímatel právo vstoupit do nájemního bytu, pokud k tomu má oprávněný důvod. Legislativa přitom rozlišuje případy, kdy může majitel vstoupit do bytu bez ohlášení, a kdy se musí ohlásit.
„Vlastník nemusí svůj vstup hlásit předem, pokud hrozí, že v bytě dojde ke škodě na majetku. Například když sousedi upozorní, že z bytu vychází kouř a nájemce není doma, není radno s kontrolou otálet,“ uvádí Lukáš Zelený, vedoucí právního oddělení spotřebitelské organizace dTest.
Návštěva za účelem kontroly stavu bytu
Naopak, pokud chce majitel zajít do bytu, aby si zkontroloval jeho stav nebo tam třeba něco opravil, měl by svou návštěvu nájemci oznámit předem v přiměřené době.
Co je přiměřená doba, ovšem není zákonem přesně stanoveno. Proto je dobré na tyto případy pamatovat v nájemní smlouvě. Mnoho smluv o nájmu bytu obsahuje například pravidlo, že pronajímatel má právo zkontrolovat byt, oznámí-li termín 14 dní dopředu.
Pozor ale, aby návštěvy nebyly až příliš časté. Nájemce má totiž podle zákona právo na slevu z nájemného, jestliže mu činností pronajímatele vzniknou podstatné obtíže. „Podstatné obtíže můžeme v praxi vyložit i tak, že pronajímatel chodí do luxusně vybaveného bytu na obhlídky velmi často, jelikož chce mít přehled, že vybavení bytu nebylo poškozeno,“ popisuje Lukáš Zelený.
V takovém případě by se podle něj dalo uvažovat o slevě z nájemného jako o protihodnotě k obtěžování častými kontrolami pronajímatele. Jestliže pronajímatel ví, že chce byt pravidelně kontrolovat, měl by si frekvenci návštěv dohodnout s nájemcem dopředu v nájemní smlouvě.
Delší nepřítomnost nájemníka v bytě
Důvodem ke kontrole bytu může být podle platné legislativy rovněž odcestování nájemníka na dobu delší než dva měsíce. Tuto skutečnost má nájemník ze zákona povinnost majiteli bytu nahlásit.
„Pronajímatel má tedy právo vstoupit do bytu, jestliže nájemce ví, že bude po dobu delší než dva měsíce nepřítomen v bytě, a pronajímateli nedá kontakt na někoho jiného, kdo zajistí vstup do nemovitosti, bude-li to zapotřebí,“ vysvětluje Lukáš Zelený. Dodává ale, že pokud bude v bytě po dobu nepřítomnosti pobývat někdo jiný, například rodinný příslušník nájemce, tak nájemce nemusí pronajímateli svou nepřítomnost v bytě oznamovat.
Nájemce také nemusí předem oznamovat svou dvouměsíční nepřítomnost, jestliže ji nepředpokládal. Tedy třeba v případě pobytu v nemocnici po úrazu.
Návštěvy před koncem nájmu
„Další případ, kdy má nájemce povinnost umožnit vlastníkovi prohlídku bytu, je v období tří měsíců před skončením doby nájmu,“ říká Ondřej Rose, realitní makléř senior z Century 21 General. V této době má vlastník či jeho zástupce právo vstoupit do bytu s dalším zájemcem o jeho pronájem. „V tomto případě musí pronajímatel oznámit nájemci návštěvu v přiměřené době předem,“ upozorňuje Jiří Lemberka, ředitel právního oddělení Maxima Reality. A nájemce může být samozřejmě této návštěvě přítomen.
Může nájemce vyměnit zámek?
Co ale legislativa přímo nijak neřeší, jsou klíče od bytu. Vyřešit dilema, kdy nájemník chce mít jistotu soukromí a rád by proto vyměnil zámek a majitel chce mít klíče, aby měl jistotu, že se do něj v případě nutnosti dostane, tedy není tak úplně jednoduché.
Občanský zákoník totiž říká, že nájemce může provést úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu pouze tehdy, souhlasí-li s tím pronajímatel. „Výměnu zámku obyčejné ‚fabky‘ nelze ale podle mého soudu podřadit pod úpravu či změnu, ke které by nájemce potřeboval souhlas pronajímatele,“ říká Jiří Lemberka. „Složitější výměna u sofistikovanějších zamykacích systémů – pokud by vůbec byla možná – by pak podle mého názoru takový souhlas již vyžadovala.“ V každém případě musí nájemce počítat s tím, že po ukončení nájmu musí uvést byt, včetně zámků do původního stavu (pokud se s pronajímatelem nedohodne jinak).
Také právník Lukáš Zelený zastává názor, že nájemce může zámek dveří vyměnit, pokud tím nepoškodí původní zámek, a po skončení nájmu jej musí vyměnit nazpět, ledaže se dohodne s pronajímatelem jinak.
Kompromis: klíče pro majitele v zapečetěné obálce
V takovém případě bude chtít ovšem nejspíš většina majitelů nový klíč od bytu také. Ovšem nárok na to nemají. „Nájemce pronajímateli klíče poskytnout nemusí,“ potvrzuje Lukáš Zelený.
Současně ale upozorňuje na to, že je nutné pamatovat na právo pronajímatele vstoupit do bytu v případě hrozící škody. A také na právo vstupu, je-li to potřebné, v období, kdy je nájemce plánovaně aspoň dva měsíce mimo byt a nedá pronajímateli kontakt na někoho jiného, kdo by v případě potřeby pronajímateli umožnila vstup do bytu.
„Jestliže pronajímatel nebude mít možnost za této situace se do bytu dostat, protože nebude mít klíče, může otevřít dveře za pomoci zámečníka a na náklady nájemce, protože ten nesplnil svou povinnost určit osobu zajišťující vstup do bytu,“ upozorňuje Lukáš Zelený.
Jak Ondřej Rose, tak Jiří Lemberka proto doporučují dohodnout si pravidla pro zacházení s klíči od bytu v nájemní smlouvě. Například tak, že nájemce na své náklady vymění vložku zámku za novou, a z této sady klíčů jeden předá vlastníkovi v zapečetěné obálce.
