„Poněkud zmatečné na tom je, že pravidla pro předkupní právo se od účinnosti nového občanského zákoníku mění již potřetí. Samotný nový občanský zákoník předkupní právo, s pár výjimkami zrušil, následně v roce 2018 obnovil a teď se má od 1. července 2020 opět zrušit,“ říkají právníci.
Jedná se o opětovné zrušení předkupního práva, jaká je tedy stávající právní úprava, když do 1. července 2020 někdo prodal část nemovitosti, kterou vlastnil?
Bořivoj Líbal: Dnešní znění občanského zákoníku stanoví, že pokud chcete převést svůj spoluvlastnický podíl na nemovité věci, musíte tento podíl nejdříve nabídnout dalším spoluvlastníkům. Teprve pokud tito o tento podíl nemají zájem, můžete poté svůj podíl platně převést na třetí osobu.
Takže pokud budu do 1. července převádět podíl například na chatě, kterou vlastním s dalšími třemi osobami, musím podíl nabídnout před převodem všem těmto ostatním spoluvlastníkům.
David Němeček: Ano, ale má to i jednu praktickou výjimku, a to, pokud by takový podíl měl být převáděn na osobu blízkou, například děti, manžele nebo sourozence. Pak není nutné podíl nabízet jej dalším spoluvlastníkům. Aktuální úprava platná do 1. července 2020 tak vychází z představy, že spoluvlastník nemovité věci by měl mít právo tak říkajíc mluvit do toho, kdo s ním nemovitou věc vlastní, což je zcela opodstatnitelná myšlenka a na první pohled naprosto racionální.
Bořivoj LíbalJe spoluřídícím partnerem mezinárodní advokátní kanceláře Noerr  |
Jaké praktické problémy tato stávající úprava přinášela?
Bořivoj Líbal: Přinášela mnohá úskalí, která v praxi ztěžovala převod podílu na nemovité věci a současně měla vliv i na kupní cenu, jelikož se tím celý proces prodeje značně prodlužoval a stával se nejistým. Nejvíce problematickou a řešenou situací byl převod podílu na věci, která spadala do tzv. společných prostor například v bytovém domě. Konkrétně šlo třeba o převod garážových stání, sklepní kóje nebo předzahrádky.
Když někdo podle současné úpravní úpravy chtěl prodat své garážové stání, které patřilo k bytu, komu všemu ho musel nabídnout?
David Němeček: Vzhledem k tomu, že tyto prostory v zásadě skoro bez výjimek spadají do společných prostor bytových domů, tak do 1. července 2020, je nutné takový podíl nabídnout všem spoluvlastníkům těchto prostor. V praxi to znamená nabídnout většinou všem ostatním sousedům, respektive členům společenství vlastníků, kteří s prodávajícím v domě žijí a na těchto společných prostorech mají také podíl.
Tato situace by však nastala i v případě, kdy se prodává bytová jednotka společně s garážovým stáním. Souhlasíte?
Bořivoj Líbal: Ano, v praxi tomu tak je. Pokud se převádí výlučné vlastnické právo pouze k bytové jednotce, předkupní právo se řešit nemusí. Pokud však má prodávající v úmyslu převést společně bytovou jednotku a garážové stání, celý prodej bytové jednotky se tak komplikuje, jelikož prodávající musí garážové stání nejdříve nabídnout za obvyklou cenu ostatním spoluvlastníkům. Kupující a prodávající jsou tak po dobu tří měsíců v nejistotě, zdali někdo neuplatní předkupní právo na garážové stání, a pokud ano, je otázkou, zdali bude mít kupující o koupi bytové jednotky bez garážového stání stále zájem.
David Němeček:Pracuje jako advokátní koncipient v mezinárodní advokátní kanceláři Noerr  |
Takže předmětná novela občanského zákoníku, která nabude účinnost od 1. července 2020 toto vše ruší?
David Němeček: Přesně tak. Vracíme se tak k právní úpravě z let 2014–2017, kdy předkupní právo spoluvlastníků nemovité věci neplatilo. Jinými slovy, od 1. července 2020 již nemusíte svůj spoluvlastnický podíl na nemovité věci nabízet před prodejem dalším spoluvlastníkům.
Bude v tomto ohledu platit nějaká výjimka?
Bořivoj Líbal: Právo má výjimky rádo, takže i v tomto případě zákonodárce zakotvuje jednu poměrně logickou výjimku ze zrušení předkupního práva. Předkupní právo bude stále platit v případech, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. Pod tímto si můžeme představit například spoluvlastnický podíl, který jsme získali v rámci dědického řízení. V takovém případě, pokud budete chtít tento svůj podíl převést na třetí osobu, musíte podíl nejdříve nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Aby to však nebylo málo, máme tu výjimku z výjimky, tedy toto opět neplatí, pokud je podíl převáděn manželovi, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé a, logicky, jinému spoluvlastníkovi.
Co říká novelaS účinností od 1. července 2020 zůstane předkupní právo spoluvlastníků nemovitostí zachováno pouze v případě podle novelizovaného znění paragrafu 1124 NOZ: § 1124 (1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů. (2) Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva. |
Platí výše uvedená pravidla i pro darování?
David Němeček: Ano, i pro darování od 1. července 2020 platí, že podíl, který převádíte bezúplatně, nemusíte nabízet ostatním spoluvlastníkům, s výjimkou zmíněné výjimky.
Jestli tomu rozumím, pokud tedy získám část nemovitost darem, nebo ji zdědím a budu chtít svůj podíl prodat, mám povinnost nabídnout ji přednostně spoluvlastníkům jen po dobu šesti měsíců. Když si ale počkám, až tato lhůta pomine, už tuto povinnost nemám?
David Němeček: Přesně tak, po uplynutí šestiměsíční lhůty bude následný převod bez nutnosti nabídnutí předkupního práva.
Zrušení předkupního práva ale může znamenat starosti pro spoluvlastníky, kteří nemohou ovlivnit, kdo s nimi bude nemovitou věc dále vlastnit. Dá se toto nějak řešit?
Bořivoj Líbal: Aktuální nebo budoucí spoluvlastníci si stále mohou předkupní právo ujednat smluvně a pak jej zapsat do katastru nemovitostí. V takovém případě bychom doporučili do předmětné dohody spoluvlastníků zahrnout i jasná pravidla, jakým způsobem a po jakou dobu jsou povinni si navzájem podíl nabídnout a následně případně převést na třetí osobu.
Když hovoříme o účinnosti novely od 1. července 2020, co si pod tím konkrétně představit? Že dojde k tomuto datu k zápisu nového vlastníka do katastru nemovitostí? Od jakého momentu nová pravidla platí?
David Němeček: Novela občanského zákoníku naštěstí obsahuje i přechodná ustanovení, která v tomto ohledu stanoví, že dospěla-li povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi před 1. červencem 2020, tak trvá předkupní právo předkupníka i po 1. červenci 2020. Jinými slovy, kdo již uzavřel například kupní smlouvu na svůj vlastnický podíl k nemovité věci, musí tento podíl i nadále nabídnout dalším spoluvlastníkům. Logicky pak, pokud se chceme této situaci vyhnout, doporučujeme počkat se zahájením jednání a podpisu převodních dokumentů až do počátku července.
