Čtvrtek 16. července 2020, svátek má Luboš
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Čtvrtek 16. července 2020 Luboš

Právníci: předkupní právo k nemovitosti se od července zásadně mění

aktualizováno 
Předkupní právo spoluvlastníků nemovitostí bude od 1. července 2020 opětovně zrušeno. Vrací se do stavu, který platil v letech 2014 až 2017. Co novela občanského zákoníku konkrétně přinese a jaké budou platit výjimky, vysvětlují právníci Bořivoj Líbal a David Němeček z advokátní kanceláře Noerr.
ilustrační snímek

ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

„Poněkud zmatečné na tom je, že pravidla pro předkupní právo se od účinnosti nového občanského zákoníku mění již potřetí. Samotný nový občanský zákoník předkupní právo, s pár výjimkami zrušil, následně v roce 2018 obnovil a teď se má od 1. července 2020 opět zrušit,“ říkají právníci.

Jedná se o opětovné zrušení předkupního práva, jaká je tedy stávající právní úprava, když do 1. července 2020 někdo prodal část nemovitosti, kterou vlastnil?
Bořivoj Líbal: Dnešní znění občanského zákoníku stanoví, že pokud chcete převést svůj spoluvlastnický podíl na nemovité věci, musíte tento podíl nejdříve nabídnout dalším spoluvlastníkům. Teprve pokud tito o tento podíl nemají zájem, můžete poté svůj podíl platně převést na třetí osobu.

Takže pokud budu do 1. července převádět podíl například na chatě, kterou vlastním s dalšími třemi osobami, musím podíl nabídnout před převodem všem těmto ostatním spoluvlastníkům.
David Němeček: Ano, ale má to i jednu praktickou výjimku, a to, pokud by takový podíl měl být převáděn na osobu blízkou, například děti, manžele nebo sourozence. Pak není nutné podíl nabízet jej dalším spoluvlastníkům. Aktuální úprava platná do 1. července 2020 tak vychází z představy, že spoluvlastník nemovité věci by měl mít právo tak říkajíc mluvit do toho, kdo s ním nemovitou věc vlastní, což je zcela opodstatnitelná myšlenka a na první pohled naprosto racionální.

Bořivoj Líbal

Je spoluřídícím partnerem mezinárodní advokátní kanceláře Noerr

Bořivoj Líbal

Jaké praktické problémy tato stávající úprava přinášela?
Bořivoj Líbal: Přinášela mnohá úskalí, která v praxi ztěžovala převod podílu na nemovité věci a současně měla vliv i na kupní cenu, jelikož se tím celý proces prodeje značně prodlužoval a stával se nejistým. Nejvíce problematickou a řešenou situací byl převod podílu na věci, která spadala do tzv. společných prostor například v bytovém domě. Konkrétně šlo třeba o převod garážových stání, sklepní kóje nebo předzahrádky.

Když někdo podle současné úpravní úpravy chtěl prodat své garážové stání, které patřilo k bytu, komu všemu ho musel nabídnout?
David Němeček: Vzhledem k tomu, že tyto prostory v zásadě skoro bez výjimek spadají do společných prostor bytových domů, tak do 1. července 2020, je nutné takový podíl nabídnout všem spoluvlastníkům těchto prostor. V praxi to znamená nabídnout většinou všem ostatním sousedům, respektive členům společenství vlastníků, kteří s prodávajícím v domě žijí a na těchto společných prostorech mají také podíl.

Tato situace by však nastala i v případě, kdy se prodává bytová jednotka společně s garážovým stáním. Souhlasíte?
Bořivoj Líbal: Ano, v praxi tomu tak je. Pokud se převádí výlučné vlastnické právo pouze k bytové jednotce, předkupní právo se řešit nemusí. Pokud však má prodávající v úmyslu převést společně bytovou jednotku a garážové stání, celý prodej bytové jednotky se tak komplikuje, jelikož prodávající musí garážové stání nejdříve nabídnout za obvyklou cenu ostatním spoluvlastníkům. Kupující a prodávající jsou tak po dobu tří měsíců v nejistotě, zdali někdo neuplatní předkupní právo na garážové stání, a pokud ano, je otázkou, zdali bude mít kupující o koupi bytové jednotky bez garážového stání stále zájem.

David Němeček:

Pracuje jako advokátní koncipient v mezinárodní advokátní kanceláři Noerr

Pracuje jako advokátní koncipient v mezinárodní advokátní kanceláři Noerr

Takže předmětná novela občanského zákoníku, která nabude účinnost od 1. července 2020 toto vše ruší?
David Němeček: Přesně tak. Vracíme se tak k právní úpravě z let 2014–2017, kdy předkupní právo spoluvlastníků nemovité věci neplatilo. Jinými slovy, od 1. července 2020 již nemusíte svůj spoluvlastnický podíl na nemovité věci nabízet před prodejem dalším spoluvlastníkům.

Bude v tomto ohledu platit nějaká výjimka?
Bořivoj Líbal: Právo má výjimky rádo, takže i v tomto případě zákonodárce zakotvuje jednu poměrně logickou výjimku ze zrušení předkupního práva. Předkupní právo bude stále platit v případech, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. Pod tímto si můžeme představit například spoluvlastnický podíl, který jsme získali v rámci dědického řízení. V takovém případě, pokud budete chtít tento svůj podíl převést na třetí osobu, musíte podíl nejdříve nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Aby to však nebylo málo, máme tu výjimku z výjimky, tedy toto opět neplatí, pokud je podíl převáděn manželovi, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé a, logicky, jinému spoluvlastníkovi.

Co říká novela

S účinností od 1. července 2020 zůstane předkupní právo spoluvlastníků nemovitostí zachováno pouze v případě podle novelizovaného znění paragrafu 1124 NOZ:

§ 1124

(1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

(2) Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva.

Platí výše uvedená pravidla i pro darování?
David Němeček: Ano, i pro darování od 1. července 2020 platí, že podíl, který převádíte bezúplatně, nemusíte nabízet ostatním spoluvlastníkům, s výjimkou zmíněné výjimky.

Jestli tomu rozumím, pokud tedy získám část nemovitost darem, nebo ji zdědím a budu chtít svůj podíl prodat, mám povinnost nabídnout ji přednostně spoluvlastníkům jen po dobu šesti měsíců. Když si ale počkám, až tato lhůta pomine, už tuto povinnost nemám?
David Němeček: Přesně tak, po uplynutí šestiměsíční lhůty bude následný převod bez nutnosti nabídnutí předkupního práva.

Zrušení předkupního práva ale může znamenat starosti pro spoluvlastníky, kteří nemohou ovlivnit, kdo s nimi bude nemovitou věc dále vlastnit. Dá se toto nějak řešit?
Bořivoj Líbal: Aktuální nebo budoucí spoluvlastníci si stále mohou předkupní právo ujednat smluvně a pak jej zapsat do katastru nemovitostí. V takovém případě bychom doporučili do předmětné dohody spoluvlastníků zahrnout i jasná pravidla, jakým způsobem a po jakou dobu jsou povinni si navzájem podíl nabídnout a následně případně převést na třetí osobu.

Když hovoříme o účinnosti novely od 1. července 2020, co si pod tím konkrétně představit? Že dojde k tomuto datu k zápisu nového vlastníka do katastru nemovitostí? Od jakého momentu nová pravidla platí?
David Němeček: Novela občanského zákoníku naštěstí obsahuje i přechodná ustanovení, která v tomto ohledu stanoví, že dospěla-li povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi před 1. červencem 2020, tak trvá předkupní právo předkupníka i po 1. červenci 2020. Jinými slovy, kdo již uzavřel například kupní smlouvu na svůj vlastnický podíl k nemovité věci, musí tento podíl i nadále nabídnout dalším spoluvlastníkům. Logicky pak, pokud se chceme této situaci vyhnout, doporučujeme počkat se zahájením jednání a podpisu převodních dokumentů až do počátku července.

Autor:
  • Nejčtenější

Podnikají teprve pár měsíců, jejich recepty i výroba už přinášejí úspěch

Tomáš Starý a Tomáš Novák jsou švagři. Společně podnikají pod značkou Seneb. Vyrábějí rostlinné pomazánky podle svých...

PŘEHLEDNĚ: Konec daně z nabytí nemovitosti. Kolik dnes ušetříte?

Koupili jste si byt za tři miliony a byli naštvaní, že budete muset vyndat z kapsy ještě sto dvacet tisíc na daň z...

PŘEHLEDNĚ: Kolik vám vaše banka naúčtuje za výběr z bankomatu v cizině?

Čím dál více platíme kartou, někteří dokonce i mobilem či chytrými hodinkami. Pokud ale právě vyrážíte na zahraniční...

Pronajmout byt v Praze nyní trvá i dva měsíce, v Kroměříži jen týden

Premium Nouzový stav vyhlášený v polovině března ochromil českou ekonomiku. Jeho dopady se očekávaly i na realitním trhu, kdy...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Který stůl je dnes můj? Co je sdílené pracovní místo neboli hot desking

Firmy šetří. Někde ruší benefity, jinde berou procenta z platů nebo i pracovní stoly. Na koho židle u stolu nezbyde,...

Snažím se naučit mít jizvy po popálení ráda, říká Týnuš Třešničková

Premium Byl to okamžik. Vteřina, v níž ji ožehly plameny. Vlasy, krk, ruce, obličej... Ten krásný obličej, který ji živí. Jedna...

Největší slabiny ojetých dodávek. Přinášíme přehled nejporuchovějších vozů

Premium Dodávky byly stvořeny pro práci. Najedou mnohem více kilometrů než osobní auta, a to v náročných podmínkách. Ne všechna...

VELKÝ TEST ZOO: přehled cen, zvířat i atrakcí. Přijeďte, pomůžete!

Premium Mají otevřeno 365 dní v roce, ať praží slunce, nebo se žení čerti. Na několik týdnů je zavřel až koronavirus. Chcete...

  • Další z rubriky

KVÍZ: Investování není jen pro bohaté. Víte, jak zhodnotit své peníze?

Češi již dávno nejsou v investování amatéry. Celkový objem majetku, vložený přes členy Asociace pro kapitálový trh ČR...

SPOČÍTÁNO: Kolik stojí ztráta dokladů? Záleží, jak moc na ně spěcháte

Ztratit taštičku se všemi doklady není nic příjemného, a to ani v případě, že jsme v peněžence naštěstí zrovna měli jen...

KVÍZ: Kde je nejstarší banka a kolik vážil tolar? Co znáte z historie bankovnictví?

Pokud jste pravidelnými čtenáři Financí iDNES.cz, v bankovnictví a finančních produktech se jistě vyznáte. Ale co znáte...

PŘEHLEDNĚ: Kolik vám vaše banka naúčtuje za výběr z bankomatu v cizině?

Čím dál více platíme kartou, někteří dokonce i mobilem či chytrými hodinkami. Pokud ale právě vyrážíte na zahraniční...

Advantage Consulting, s.r.o.
SPECIALISTA ŘÍZENÍ ZAKÁZEK

Advantage Consulting, s.r.o.
Moravskoslezský kraj
nabízený plat: 35 000 - 45 000 Kč

Sedmnáctiletá přítelkyně Bohuše Matuše je těhotná

Bohuš Matuš (46) a jeho partnerka, o devětadvacet let mladší Lucie (17), se těší na svého prvního potomka. Dítě by se...

Nejjasnější kometa za třináct let. Na obloze ji uvidíte i bez dalekohledu

Oficiálně se jmenuje C/2020 F3, ale má také civilnější pojmenování Neowise. Po dlouhé době je to tak jasná kometa, že...

Depp a Heardová u soudu perou špinavé prádlo. Kromě drog došlo i na výkaly

Johnny Depp popřel, že by během pobytu na svém soukromém ostrově na Bahamách zaútočil na exmanželku Amber Heardovou....

Zemřela herečka Kelly Prestonová, manželka Johna Travolty

Americká herečka Kelly Prestonová zemřela v 57 letech na rakovinu prsu. Manželka herce Johna Travolty, který její smrt...

Podnikají teprve pár měsíců, jejich recepty i výroba už přinášejí úspěch

Tomáš Starý a Tomáš Novák jsou švagři. Společně podnikají pod značkou Seneb. Vyrábějí rostlinné pomazánky podle svých...