Zrušení daně z nabytí nemovitosti budí rozpaky. Kdo na něm vydělá?

Daniel Tácha
Vláda schválila zrušení čtyřprocentní daně z nabytí nemovitosti výměnou za zrušení odpočtů úroků u úvěrů na bydlení z daní. Jakkoli se na první pohled může zdát, že jde o jasnou výhru pro všechny zájemce o pořízení vlastní nemovitosti, tak zcela jednoznačné to zase není. Kdo na zrušené dani vydělá, a kdo naopak bude tratit?

Současná výše daně z nabytí nemovitých věcí činí čtyři procenta a je splatná do tří měsíců od nabytí nemovitosti. Vláda nyní schválila zrušení této daně, pokud bude dokončen legislativní proces, bude zrušení platné zpětně pro všechny, kteří nabyli nemovitost do vlastnictví od prosince 2019 a později. Kdo daň za nákup nemovitosti již zaplatil, bude si moci požádat o její vrácení. Odborníci přitom upozorňují na to, že už nyní běží období, ve kterém lze při nákupu daň neplatit, ale zároveň si v něm stále ještě odečítat úroky z hypotéky.

„To platí pro ty kupce nemovitostí, kteří je koupili od prosince 2019 nebo je koupí do konce roku 2021. V tomto časovém období nemusí platit 4% daň a současně si v tomto období mohou po dobu splácení hypotéky odečítat zaplacené úroky z daňového základu,“ vysvětluje finanční poradkyně skupiny Partners Dana Míchalová a dodává: „I když nejde o závratnou úsporu, úspora tu je. A čím dříve se zájemce odhodlá ke koupi, tím vyšší úspora bude.“

Zároveň ovšem podotýká, že tím nikoho nenabádá k bezhlavým nákupům už třeba proto, že v následujících měsících může u některých typů nemovitostí dojít k poklesu ceny. To, pokud se ukáže, že ekonomická situace donutí k prodeji ty vlastníky nemovitostí, které je dříve využívali hlavně na pronájem. Což se může stát, ale i nemusí.

Kdo na zrušení daně nejvíce vydělá

Plánujete vlastní bydlení? Najděte si levnější hypotéku

Pokud zrušení daně z nabytí nemovitostí schválí Parlament a podepíše prezident, stane se na začátku roku 2022 realitou. Není proto od věci podívat se, kdo na jejím zrušení vydělá. Stejně jako na to, kdo naopak prodělá zrušením možnosti odpočtu úroků.

Ukažme si to na příkladu bytu za pět milionů korun na 80% hypotéku, kde daň činí 200 tisíc korun. V tomto případě úspora na odpočtu úroků z úvěru ve výši čtyř milionu korun by při sazbě 2,39 procenta p. a. činila při 30letém splácení asi 241 tisíc korun. Za prvních pět let pak asi 67 tisíc korun.

1. Koupě nemovitosti z druhé ruky pro vlastní bydlení na hypotéku

Za stávajících podmínek by kupující zaplatil daň 200 tisíc korun, ale měl by nárok na odečet úroků ze základu daně. V horizontu 30 let by na odpočtu úroků z daní tak dostal zpět cca 240 tisíc korun. To je rozdíl 40 tisíc korun v jeho neprospěch.

Na druhou stranu je ovšem třeba počítat i s inflací. 200 tisíc korun hned je tak podle odborníků mnohem výhodnější. A nejenom kvůli inflaci. Pokud by měl kupující pětiletou fixaci hypotéky, úspora na daních za pět let by byla 67 tisíc korun, ale díky tomu, že nezaplatí daň, ušetří 200 tisíc. Benefit je tedy 133 tisíc korun.

2. Koupě novostavby pro vlastní bydlení na hypotéku

Kupující daň v minulosti neplatili, ale mohli uplatňovat odpočty úroků od základu daně. V jejich případě je tedy zrušení odpočtů hypo-úroků z daní jednoznačnou ztrátou. V modelovém případě činí ztráta 240 tisíc korun. Na konci pětileté fixace již budou tratit 67 tisíc korun.

3. Koupě novostavby na hypotéku na pronájem

Za stávajících podmínek by kupující daň neplatil, ani by nemohl uplatňovat odpočty (vzhledem k účelu využití nemovitosti). Pro něj se nic nemění.

4. Koupě nemovitosti z druhé ruky na pronájem

Za stávajících podmínek by kupující zaplatil daň 200 tisíc korun, odečet úroků by kvůli účelu využití nemovitosti uplatňovat nemohl. Tento typ kupujících na zrušení daně jednoznačně vydělá. V našem modelovém příkladu rovných 200 tisíc korun.

Nejvíce vydělají spekulanti

Podle odborníků z výše uvedeného srovnání plyne jednoznačný závěr. Na rozhodnutí zrušit daň z nabytí nemovitosti nejvíce vydělají ti, kteří kupují starší byty na pronájem nebo jako investici. „Okamžitě ušetří na dani, aniž by museli řešit odpočty úroků z daní, které se na ně tak jako tak nevztahovaly,“ vysvětluje Dana Míchalová.

Jako druzí na zrušení daně z nemovitosti vydělají ti, kteří si pořizují starší byt pro své vlastní bydlení. Naopak kdo si pořídí nový byt, jednoznačně tratí. „Poplatníci, kteří si pořídí bydlení v rámci prvoprodeje, daň z nabytí i při stávající úpravě neplatí a nově přijdou o možnost odpočtu úroků z daňového základu. Takže jsou navrhovanou změnou zákona poměrně významně znevýhodněni,“ potvrzuje daňová poradkyně společnosti Mazars Gabriela Ivanco.

Znevýhodnění přitom pocítí i další skupiny obyvatel. Změnou legislativy si totiž pohorší lidé kupující družstevní podíl. To za předpokladu, že ho hodlají financovat úvěrem na pořízení družstevního bydlení anebo si chtějí vzít úvěr na jeho rekonstrukci. „Těm budou zrušeny odpočty úroků z hypotéky, ale daň z nabytí logicky před tím platit nemuseli,“ říká jednatel společnosti FérMakléři.cz Jan Boruta.

Prodlouží se časový test

Dodejme, že spolu se zrušením daně z nabytí nemovitosti a zrušením možnosti odečítat si úroky u úvěrů na bydlení ze základu daně, vláda navrhla i prodloužit časový test pro osvobození příjmu fyzických osob z prodeje nemovitých věcí. A to z pěti na deset let. Prodloužení testu bude platit pro nemovitosti nabyté po 1. lednu 2021. I toto rozhodnutí však budí pochybnosti. „Domníváme se, že prodloužení lhůty pro uplatnění osvobození může vést ke zvýšení ceny nemovitých věcí. Nebo k odložení prodejů o deset let tak, aby bylo možné využít osvobození od daně z příjmů,“ uzavírá Gabriela Ivanco.

Vláda se shodla na zrušení daně z nabytí 30. dubna:

Nejčtenější

Globalizace je u konce s dechem. Vše bude dražší, upozorňuje ekonom Hampl

Premium

Po třicet let jsme zažívali hojná léta. Díky globalizaci jsme si zvykli na to, že se nám i firmám otevřel svět. Stále větší část planety se začala podílet na globální dělbě práce. V obchodech i po...

Z práce na oběd? Firmy přispívají zaměstnancům málo, ceny v restauracích dál rostou

Donést si do práce na oběd vlastní jídlo, nebo se najíst venku v restauraci či bufetu? Řada Čechů v tom má jasno. Oběd v restauraci již stojí mnohde přes dvě stovky a zdražování bude nejspíš...

KVÍZ: Ověřte si, jak jste vy a vaše finance připraveni na dovolenou

Každá dovolená něco stojí. Vozit do ciziny po kapsách větší hotovost však není nejlepší volba. Řada Čechů si již zvykla, že na dovolenou vyráží raději s menší hotovostí a spoléhá se hlavně na debetní...

KOMENTÁŘ: Bitcoin je zlaté tele digitálního věku. Lidé jsou dnes ochotni věřit v cokoliv

Představte si měnu, za kterou nestojí zlato, centrální banka ani ekonomická výkonnost státu – jen algoritmy a přesvědčení milionů lidí, že „má budoucnost“. Pokud se vám to podařilo, pak vítejte ve...

Hypotéky v průměru opět zdražily. Kdo má šanci dojednat si lepší sazby?

Začátek července přinesl zájemcům o hypotéku nečekané překvapení. Po dvou měsících poklesů hypotečních sazeb došlo k mírnému obratu. Začátkem července vzrostla průměrná nabídková sazba podle Swiss...

V Rumunsku mají lidé hlad po úspěchu, říká expert na expanzi firem

Finanční skupina Partners má v plánu expandovat a vydobýt si dobrou pozici nejen v Česku, ale i v Evropě. Vůbec nejsilnější je nyní v Rumunsku, kde nákupem další firmy posílila svoji pozici. O jaké...

10. července 2025

Hypotéky v průměru opět zdražily. Kdo má šanci dojednat si lepší sazby?

Začátek července přinesl zájemcům o hypotéku nečekané překvapení. Po dvou měsících poklesů hypotečních sazeb došlo k mírnému obratu. Začátkem července vzrostla průměrná nabídková sazba podle Swiss...

9. července 2025

Letní tábory pro děti nejsou levné. Víte, kdo vám může přispět nemalé částky?

I letos přispějí na letní tábor pro děti zdravotní pojišťovny, zaměstnavatelé, odbory a někdy i města a obce Nabídku podpor se vyplatí sledovat hlavně rodičům s více dětmi. Průměrná cena běžného...

8. července 2025

Cla mohou změnit globální obchodní řád. Na pozoru musí být jihovýchodní Asie

Firmy v Asii se musí přizpůsobit protekcionistické politice Donalda Trumpa. Ta totiž nejspíš povede k výrazným změnám v dodavatelských řetězcích. Už za pár dnů navíc uplyne devadesátidenní lhůta,...

7. července 2025

KOMENTÁŘ: Bitcoin je zlaté tele digitálního věku. Lidé jsou dnes ochotni věřit v cokoliv

Představte si měnu, za kterou nestojí zlato, centrální banka ani ekonomická výkonnost státu – jen algoritmy a přesvědčení milionů lidí, že „má budoucnost“. Pokud se vám to podařilo, pak vítejte ve...

7. července 2025

KVÍZ: Ověřte si, jak jste vy a vaše finance připraveni na dovolenou

Každá dovolená něco stojí. Vozit do ciziny po kapsách větší hotovost však není nejlepší volba. Řada Čechů si již zvykla, že na dovolenou vyráží raději s menší hotovostí a spoléhá se hlavně na debetní...

vydáno 6. července 2025

Globalizace je u konce s dechem. Vše bude dražší, upozorňuje ekonom Hampl

Premium

Po třicet let jsme zažívali hojná léta. Díky globalizaci jsme si zvykli na to, že se nám i firmám otevřel svět. Stále větší část planety se začala podílet na globální dělbě práce. V obchodech i po...

5. července 2025

Upřímnost při náboru – trend, který firmám šetří peníze a kandidátům nervy

Firmy se obvykle předhánějí v tom, jak ukázat, proč je práce u nich skvělá. Ale některé se odvažují říkat otevřeně i to, co bývá v inzerátech jen mezi řádky: že práce je občas chaotická, tempo šílené...

4. července 2025

Z práce na oběd? Firmy přispívají zaměstnancům málo, ceny v restauracích dál rostou

Donést si do práce na oběd vlastní jídlo, nebo se najíst venku v restauraci či bufetu? Řada Čechů v tom má jasno. Oběd v restauraci již stojí mnohde přes dvě stovky a zdražování bude nejspíš...

4. července 2025

Rakovina nepřináší zásah „jen“ do zdraví, ale také do finanční stability

Až polovina domácností s onkologickým pacientem nemá žádnou finanční rezervu pro případ dlouhodobé pracovní neschopnosti. To představuje zásadní problém, bohužel nikoliv jediný, ukázaly výsledky...

3. července 2025

Žádost o hypotéku v těhotenství či na rodičovské? Jde to, ale…

Výše hypotéky závisí hlavně na příjmech žadatelů. Jenže ty například v době, kdy se narodí miminko, rodině klesají. Většinou dočasně, ale výrazně. Neznamená to však, že by získání hypotéky v tomto...

3. července 2025

Šéf, který nekomunikuje, ničí tým. Jak postupovat, když nezvládá roli lídra

Premium

Já z toho šéfa vyrostu! Kdo někdy v práci nepronesl podobnou větu, ať hodí propiskou. Podle čeho se pozná dobrý manažer? A co naopak dělat s takovým, který svou roli lídra nezvládá?

2. července 2025
Nastavte si velikost písma, podle vašich preferencí.