První trik Nepřiznat ležáka
Makléři nechtějí přiznat, že byt je "ležák", proto se někteří neustále snaží aktualizovat internetové inzeráty, abyste nepoznali, jak dlouho se nabízený objekt nepodařilo udat.
Nebojte se tedy ptát makléře nebo stávajícího majitele, od kdy je nemovitost na prodej. V případě, že je u nemovitosti dobře nastavená cena, doba prodeje by neměla přesáhnout jeden či dva měsíce. Pokud byt nebo dům visí na inzertních serverech delší dobu, buďte ještě ostražitější a pátrejte, v čem by mohl být háček.
Druhý trik Čtvereční metry nesedí
Nenechte se zmást podobou inzerátu. Jeden a tentýž byt běžně nabízí víc realitních kanceláří, uváděné metry čtvereční se však často liší nejen co do počtu, ale také cenově.
Co byste měli požadovat při prohlídce, abyste si ověřili reálnou velikost bytu? Na internetových stránkách katastru nemovitostí si můžete vybranou nemovitost zdarma vyhledat.
Z výpisu k bytové jednotce lze většinou odvodit velikost bytu. Přesné rozměry jinak najdete v prohlášení vlastníka nebo nabývacím titulu (například kupní smlouvě).
Tyto dokumenty však získáte pouze na příslušném katastru nemovitostí a za poplatek. Nakonec jediné spolehlivé řešení je, si byt pořádně přeměřit a ověřit si tak, za jakou cenu za metr čtvereční vlastně byt kupujete.
Třetí trik Správný úhel fotky naláká
Ani zveřejněné fotografie v inzerátech stejného bytu nemusí vypadat totožně. Jedna realitní kancelář uveřejní sotva dvě, další ilustruje stejný objekt třeba deseti vyretušovanými snímky. Co vypadá jako koupelna, může jindy připomínat spíž s umyvadlem. Často chybí fotografie všech místností.
"Proto ještě před prohlídkou prohledejte všechny inzertní servery, zdali není váš vysněný byt i v nabídce jiných společností. Na fotkách se také soustřeďte na okna v pozadí," vysvětluje Kateřina Mikulková ze serveru Rádce pro vaši nemovitost.
Jsou-li za nimi vidět jiné domy, víte, že o krásném výhledu si můžete nechat jen zdát. Pozor také na fotografie, na kterých jsou okna zatažená. Je možné, že tím chtěl prodávající nebo makléř něco schovat.
Čtvrtý trik Odhad bude v pohodě
Pokud si chcete vzít 90% nebo 100% hypotéku (a nemáte vlastní finanční rezervu), raději si předem a na vlastní pěst zařiďte ocenění nemovitosti certifikovaným odhadcem, ať nakonec nemáte problém s financováním. Cena odhadu záleží na typu nemovitosti a pohybuje se v rozmezí 3 500 až 6 000 korun za bytovou jednotku.
Obzvlášť u novostaveb vychází certifikovaný odhad často pod cenou, za kterou developer byt nabízí. Rozdíl mezi odhadem a prodejní cenou může být i několik set tisíc. Ty potom při zamýšlené 90% hypotéce chybí.
Nakonec vás mohou vyděsit i provozní náklady, které byt nebo dům měsíčně spolkne. Ptejte se vždy majitele, za co všechno a kolik měsíčně platí. Právě tuto částku je pak nutné připočítat k měsíční splátce hypotéky.
Pátý trik Rychle, rychle. Za dveřmi čeká další zájemce
Realitní makléř chce logicky rychle a bez komplikací prodat nemovitost. Klasický trik je vyhrožování dalšími kupujícími, kteří už se třesou, že vás přeplatí.
Celoživotní investici však není radno uspěchat. Nenechte se tlačit do časového presu. Nikdy nevěřte informacím, že je nutné podepisovat nebo rezervovat hned teď. Prodej nemovitostí je volná živnost a zprostředkovatelé se mnohdy neřídí ani základní lidskou etikou.
"Uvažte, zdali v tomto prostředí nepoužít hrubou záplatu na hrubý pytel. Pokud tedy při prohlídce vidíte, že realitní makléř majitele v životě neviděl, nemá s ním uzavřenou smlouvu o zprostředkování a o bytě neví zhola nic, neváhejte se obrátit přímo na prodávajícího," radí Kateřina Mikulková.
Jak poznat dobrého makléře
- Zná prodávajícího a má s ním uzavřenu smlouvu o zprostředkování prodeje.
- Má k dispozici všechny důležité informace.
- Před podpisem rezervační smlouvy poskytne i další smlouvy, které budete podepisovat. Například smlouvu kupní nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní.
- Má pro vás také k nahlédnutí list vlastnictví, kde si můžete ověřit skutečného vlastníka a nejrůznější omezení k nemovitosti (například věcná břemena nebo exekuce).
Na co všechno se ptát při prohlídce
Někteří prodávající nepustí makléře do bytu dříve, než makléř přivede klienta. Budete-li právě vy jejich prvním klientem, který si chce byt prohlédnout, uvidí makléř teprve při prohlídce s vámi poprvé byt na vlastní oči, nebude tak schopný zodpovědět většinu vašich dotazů. To však není váš problém.
Trvejte na svém a ptejte se:
- Kdy a v jakém rozsahu proběhla rekonstrukce a také kdo ji prováděl, zda profesionální firma, nebo majitel sám (zde může být rozdíl v kvalitě a také v záruce).
- Jak funguje společenství vlastníků jednotek (SVJ), případně družstvo.
- Nechte si ukázat zápis z poslední schůze SVJ. Získáte představu o tom, co společenství plánuje.
- Nechte si poslat evidenční list bytu, zjistíte z něj provozní náklady.
- Chtějte vidět list vlastnictví, ať si před podpisem smlouvy ověříte, že prodávající je skutečně na katastru zapsaný jako výhradní majitel nemovitosti a je tudíž oprávněn s nemovitostí nakládat. Ověříte tím také práva a omezení vlastnických práv (například již zmíněná věcná břemena a exekuce).
Co všechno zařídit před odesláním rezervačního poplatku
Rezervační poplatek zpravidla znamená provizi pro realitní kancelář. Je tedy logické, že vás makléř bude tlačit do rychlého podpisu a zaslání peněz. Dejte si pozor a nepodepisujte rezervaci, dokud:
- nemáte vyřešené financování (hypotéku, půjčku od příbuzných)
- neověříte, že makléř uzavřel s prodávajícím smlouvu o prodeji
- pečlivě nepročtete rezervační smlouvu (popřípadě necháte zkontrolovat právníkem), a to zejména podmínky vrácení poplatku, pokud od koupě odstoupí prodávající.
