Nemovitostní fond je investice, na kterou si můžete sáhnout. Nepotřebujete osm milionů korun, abyste si koupili investiční byt v Praze. Nemusíte zbytečně podstupovat riziko jediné nemovitosti a riziko jediného segmentu trhu – rezidenčního. Nemovitostní fond vám poskytne diverzifikovaný přístup na realitní trh.
Můžete mít podíl třeba na multifunkční budově Melantrich na Václavském náměstí nebo v průmyslovém parku na Přerovsku, v němž se právě buduje robotické centrum pro americkou firmu Amazon. A co takhle podíl na kancelářské budově v Modřanech, kde dlouhé roky sídlí nadnárodní společnost Nestlé? To všechno jsou budovy, které jsou v majetku některého z českých nemovitostních fondů.
Výhody nemovitostních fondů jsou zřejmé. Investicí získáte podíl na různých typech nemovitostí, v různých regionech a městech, často i v různých státech. Nemovitostní fondy jsou dostupné širokému okruhu investorů s výjimkou fondů kvalifikovaných investorů.
Ceny nemovitostí mají tendenci chovat se nezávisle na cenách tradičních investic, tedy dluhopisů a akcií. V případě růstu inflace typický nemovitostní fond navyšuje inkasované nájemné, a to díky inflační doložce v nájemních smlouvách, což je dnes aktuální téma. A abychom nezapomněli, investor do fondu nemá starosti s nájemníky ani nutnými opravami.
Pokud investor do nemovitostního fondu investuje rozumnou část svého portfolia, řekněme deset procent, může to mít pro něj přínos a smysl.
Martin Tománek
 |
Bohužel, příběh nemovitostních fondů až příliš často končí výčtem jejich výhod. Rizika bývají mnohými bagatelizována nebo rovnou přehlížena. Velkou roli hraje i marketing realitních fondů, který je nezřídka chybně popisuje jako konzervativní investici s atraktivním výnosem.
Smutným faktem je, že řada investorů o nemovitostních fondech není dostatečně informována. Někteří vůbec netuší, co si vlastně koupili.
Takové lepší spoření? Těsně vedle!
Nedávno jsem se setkal s investorem, který na základě doporučení svého poradce umístil víc než polovinu (!) svého finančního majetku do nemovitostního fondu. Argumenty se na první pohled jevily rozumně. Ceny nemovitostí nadále svižně rostou, pandemii navzdory. A investice je likvidní – podíl v nemovitostním fondu lze snadno a rychle prodat, neboť fond oceňuje a obchoduje na denní bázi. Poradce přitom použil srovnání se spořicím účtem. Ten rovněž nabízí vysokou likviditu, ovšem nesrovnatelně nižší výnos. Tak to ale není.
Likvidita občas vyschne
Srovnávat realitní investice se spořicím účtem je nesmysl, protože otevřené nemovitostní fondy mohou v rámci svých pravidel zcela zastavit odkupy podílových listů. A to až na dobu dvou let. Investor do nemovitostního fondu by si tedy měl uvědomit, že vstupuje do potenciálně nelikvidní investice.
Poučný je vývoj ve Velké Británii, kde v posledních letech řada nemovitostních fondů pozastavila odkupy. Jako příklad si uvedeme fond M&G Property Portfolio. Ještě nedávno dvoumiliardový nemovitostní fond (v přepočtu zhruba 60 miliard korun) s portfoliem zahrnoval 91 komerčních nemovitostí od kancelářských budov až po nákupní centra.
Fond se uzavřel nejdříve v červenci 2016, bezprostředně po britském referendu o vystoupení z EU. Uzavření trvalo čtyři měsíce. Následně ovšem zaznamenal dva roky se zápornou výkonností a dostal se do potíží. Ke druhému uzavření došlo na konci roku 2019 – investoři tehdy ztratili ke svým finančním prostředkům přístup na dlouhých 18 měsíců. Fond musel ze svého portfolia prodat 38 nemovitostí, aby získal hotovost na odkupy požadované investory. Po svém znovuotevření v květnu letošního roku M&G Property ztratil zhruba polovinu svého majetku pod správou.
Run na realitní fond
Zatím jsme si ukázali, že nemovitostní fond může zažít obdobu „runu“ na banku. Typicky v důsledku klesajících cen nemovitostí.
Nemovitostní fond má určité bezpečnostní prvky, které mu pomáhají turbulence přečkat. Zejména musí držet minimálně dvacet procent svého majetku v hotovosti. A pokud tento polštář pro uspokojení odkupů nestačí, může je fond pozastavit.
Nyní je čas na nejhorší scénář, podíváme se do Německa. Podotýkám, že ani ten nebývá žádnou finanční katastrofou. Ovšem investory žijící v bludu, že nemovitostní fond je konzervativní a likvidní investice, dokáže překvapit a pořádně potrápit.
Fondsauflösung
Německo má na rozdíl od České republiky historii nemovitostních fondů sahající až do padesátých let 20. století. A přestože segment si dlouhodobě nevede špatně, v letech 2005 a 2006 prošel krizí likvidity. Mnohé fondy zaznamenaly masivní odliv kapitálu a musely zavřít dveře. Mezi investory se šířila panika. Zavření několika nemovitostních fondů vedlo k velkým odkupům i z doposud otevřených fondů, které byly následně také nuceny odkupy pozastavit. Zafungoval tedy domino efekt.
To nejhorší ovšem mělo teprve přijít v podobě finanční krize 2007–09. Během ní došlo k výraznému poklesu cen nemovitostí v mnoha zemích světa. Pro německé fondy to byl velký šok a některé přistoupily k likvidaci. Likvidované fondy musely prodat veškeré nemovitosti, splatit úvěry bankám a poté zbývající kapitál vyplatit svým investorům.
Podle analýzy KanAm Grund REAM bylo v letech 2010–15 v Německu zlikvidováno 18 nemovitostních fondů spravujících celkově 33 miliard eur. Proces likvidace trval několik let (typicky tři až pět) s tím, že se fondy přirozeně snažily o co nejvýhodnější prodej nemovitostí. Jinými slovy, zachování kapitálu investorů mělo přednost před rychlostí výplaty peněz.
Analýza dále uvádí, že 8 z 18 zlikvidovaných fondů svým podílníkům, kteří fond drželi pět let před pozastavením odkupů, přineslo kladnou výkonnost. Například KanAm US-grundinvest Fonds přinesl svému průměrnému investorovi výnos 1,9 procenta ročně. Investoři zbývajících deseti zlikvidovaných fondů potom utrpěli ztrátu. Třeba průměrný investor fondu TMW Immobilien Weltfonds ztratil zhruba 5 procent ročně.
Závěry
Výrazně klesající ceny nemovitostí (typu 2009) nejsou častým úkazem. Stejně tak pozastavení odkupů nemovitostních fondů nebo jejich likvidace. To ovšem neznamená, že investoři mohou tyto scénáře ignorovat. Jak píše v jedné ze svých knih Stephen King: „Není špatně, když doufáte v nejlepší, pokud jste připraveni na nejhorší“. Jak se má připravit investor na nejhorší?
Za prvé, na nemovitostní fondy musí nahlížet realisticky. Žádná konzervativní investice. A už vůbec ne likvidní investice. Pro vysokou likviditu má investor k dispozici dluhopisové fondy. A ano, také spořicí účet.
Fakt, že mnohé české nemovitostní fondy umožňují investorům provést odkup kdykoli, ještě likviditu nezaručuje. Zkušenosti z Británie a Německa nám ukazují, že zabalení nelikvidních aktiv (nemovitostí) do likvidního investičního nástroje (otevřeného podílového fondu) je čas od času problematické. Zrovna když se vám to bude hodit nejméně, může váš realitní fond zavřít na dva roky dveře.
Za druhé, investor by to neměl přehánět s váhou nemovitostního fondu ve svém portfoliu. Zmíněných deset procent se jeví jako rozumná váha – u některých investorů bude vhodné o něco méně, u jiných o něco více. Každopádně směřovat do nemovitostního fondu třetinu nebo dokonce polovinu svého portfolia je hra s ohněm.
Zkušenější investoři potom před otevřeným nemovitostním fondem upřednostní spíše fond realitních akcií (REITs). Výměnou za vyšší volatilitu obdrží vyšší výnosový potenciál, vyšší likviditu a jako bonus i transparentní oceňování.
