Fenomén AirBnb se dotýká celé řady právních předpisů a ani nový občanský zákoník na jejich řešení bohužel neposkytuje jednoznačnou odpověď.
Záměrně pomíjím oblast legálnosti tohoto podnikání ve vztahu k dodržování ustanovení živnostenského zákona a rovněž tak problematiku, zda vlastník jednotky svou činností (ubytování hotelového typu) užívá byt k jinému účelu, a mělo by tedy dojít ke změně účelu užívání bytu z hlediska soukromoprávního.
Bude proto zřejmě na soudech, aby v jednotlivých případech posoudily, zda se vlastník jednotky svým jednáním dotýká práva jiného vlastníka jednotky v domě a zda mu tím neztíží výkon jeho práv svobodně spravovat a užívat svůj byt a zda tím neohrozí, nezmění nebo nepoškodí společné části domu. V takovém případě by soud mohl uložit vlastníkovi jednotky, aby od svého protiprávního jednání upustil.
Člen družstva musí mít souhlas představenstva
Domnívám se, že relativně větší možnosti ke zjednání nápravy mají v těchto případech družstva u družstevních nájemních bytů. Družstva jsou totiž zřizována za účelem uspokojování bytových potřeb svých členů a je zřejmé, že člen družstva, který družstevní byt podnajímá, si své bytové potřeby vyřešil jiným způsobem.
Jan Vysloužil
|
K podnájmu bytu či jeho části navíc musí mít člen družstva souhlas představenstva, a pokud tak činí bez jeho souhlasu, může to být posuzováno jako porušování stanov, které by v konečném důsledku mohlo vést až k vyloučení z družstva a ukončení nájemní smlouvy.
Lze předpokládat, že vyloučený člen družstva se bude proti rozhodnutí o vyloučení odvolávat k soudu a bude na soudu, aby v této záležitosti rozhodl. Žalobu na neplatnost vyloučení bude muset podávat vyloučený člen družstva, což by samo o sobě mohlo vést pod hrozbou ztráty nájemního bytu ke zjednání nápravy.
U SVJ je jedinou možností žaloba
U vlastníků bytů v SVJ je problém daleko větší. Vlastník k nakládání se svým bytem souhlas SVJ nepotřebuje a hrozba vyloučení na něj také neplatí.
Přitom vlastník jednotky má podle nového občanského zákoníku povinnost oznamovat SVJ v případě, že přenechal byt k užívání jiné osobě po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce, změny v počtu osob užívajících byt a jméno a adresu této osoby.
Kromě toho je povinen vlastník jednotky oznamovat počet osob pro účely plateb za služby podle zákona o službách, pokud jde o osoby považované za osoby rozhodné pro rozúčtování služeb, které mají žít v bytě po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období.
Plnění těchto povinností lze vymáhat soudně. Na základě podnětu SVJ by mohl stavební úřad provést posouzení, zda v souvislost se „sdílením“ bytu nedošlo ke změně jeho účelu užívání a k porušení stavebně právních předpisů. Lze tedy doporučit, aby byl ve stanovách SVJ vyžadován pro změnu účelu užívání jednotky vždy souhlas všech vlastníků jednotek, protože v takovém případě by muselo být dodrženo toto ustanovení stanov při rozhodování uvnitř SVJ.
Obávám se však, že za současného stavu věcí je jediným možným řešením žaloba ostatních vlastníků, kteří se cítí kráceni na svých právech.
Teprve poté, co soud pravomocně rozhodne o tom, že vlastník jednotky je povinen se zdržet „sdílení“ bytu a porušování práv ostatních vlastníků jednotek v domě, se lze opět prostřednictvím žaloby domáhat prodeje jednotky toho vlastníka, který porušuje povinnost uloženou mu vykonatelným rozhodnutím soudu.
V každém případě jde o problém, jehož systémové řešení si vyžádá spíše roky, než měsíce, a neví si s ním rady ani celá řada měst a obcí.
