Téměř 353 hektarů, tedy asi jako deset brněnských výstavišť. Takovou plochu zabírají všechny městské brownfieldy čili nevyužitá a zchátralá místa, která zbyla po zaniklých továrnách, vojenských areálech, průmyslových objektech či železnici.
Ze 130, které magistrát eviduje, je jich nejvíc v nejlidnatější městské části Brno-střed – 31. Ukázala to nová studie, kterou si radnice nechává zpracovávat v rámci zamýšlené strategie rozvoje.
„Jde o obrovské části města, které jsou neprůchodné, v dezolátním stavu, a protože většinou patří soukromým vlastníkům, město s tím nemůže moc dělat,“ řekl Filip Chvátal (KDU-ČSL), předseda komise pro strategické plánování Brna-střed.
Podle něj by politici brownfieldy viděli nejradši zastavěné byty, obchody, restauracemi či školami a školkami, aby se jim dařilo přilákat do města víc mladých rodin.
Dědictví moravského Manchesteru
Že je to možné, ukazují už úspěšně oživené lokality. Za 25 let se to podařilo asi u čtvrtiny ze všech zchátralých území uprostřed Brna. Nejznámější je bývalá slévárna Vaňkovka, z níž je dnes nákupní galerie.
Brněnské brownfieldy
|
Stovky bytů dělníci postavili v roce 2007 na břehu Svitavy v prostoru někdejších jatek mezi ulicemi Masná a Křenová, odkud za druhé světové války odjížděli brněnští Romové do koncentračních táborů.
Na místě, kde stávaly garáže v Křídlovické ulici, zase před několika lety vyrostl dům s pečovatelskou službou, nejmodernější koncertní sál Sono Centrum na Veveří stojí v bývalé nevyužité proluce a z vyhořelého kasina u hlavního vlakového nádraží je dnes velký obchodní dům Letmo.
Opuštěná místa jsou většinou dědictvím po éře moravského Manchesteru, jak se Brnu na přelomu 19. a 20. století přezdívalo. Vysoká koncentrace textilních továren na jihovýchodě centrální části – kolem ulic Cejl, Křenová a Dornych – ale znamená, že po jejich zániku v 90. letech areály chátrají a uprostřed běžné zástavby tvoří neprostupnou hradbu.
„Revitalizaci často komplikuje i fakt, že vlastnictví pozemků je roztříštěno mezi řadu subjektů,“ uvedl mluvčí brněnského magistrátu Filip Poňuchálek.
Rozvoj brzdí starý územní plán
Podle městských úředníků, kteří vypracovali databázi nevyužitých areálů, je problémem i starý územní plán z roku 1994. „Nemohl předpokládat rozsáhlý přesun průmyslové výroby pryč z města, k němuž ve druhé polovině 90. let došlo. Pro řadu dnešních brownfieldů i v širším centru tak stále určuje výrobní funkci,“ vysvětlil Poňuchálek.
Znamená to, že dokud se nezmění územní plán, což bude trvat ještě roky, nemůžou se na prázdných plochách stavět byty ani kanceláře, jak by si politici přáli.
Samo město se přitom snaží být aktivní. Kromě propagace nevyužitých ploch mezi potenciálními tuzemskými investory je jezdí nabízet třeba i na mezinárodní veletrh nemovitostí MIPIM do francouzského Cannes. Letos tam představilo káznici na Cejlu jako budoucí Kreativní centrum, které by mělo celou oblast výrazně oživit.
„Obecně mají investoři zájem o lokality, kde neváznou žádné zástavy, majetkoprávní spory a kde je očekávaná výnosnost deset až patnáct let,“ popsal Jan Hladík z Regionální rozvojové agentury jižní Moravy. V Brně-střed se podle něj dostávají do pozornosti různé zajímavé proluky, jako je třeba ta u Zvonařky, kterou zaplnila nová výšková budova Dorn.
Vůbec největším brownfieldem je Jižní centrum – prázdná pláň o rozloze přes sto hektarů od nynějšího vlakového nádraží přes Svratku směrem do Komárova a Heršpic, kterou protíná několik železničních tratí. Její rozvoj komplikuje hlavně fakt, že město stále ještě nerozhodlo, zda bude hlavní nádraží přesouvat na jih, nebo ne.
Kontroverzní Vlněna
Ale ani brownfieldy, které se nyní revitalizují, nevzbuzují u odborníků příliš nadšení. Jde především o Vlněnu na Dornychu, jež se změní v kanceláře, a bývalý areál Krasu na Mendlově náměstí, kde má vyrůst obytná čtvrť až pro tři tisíce lidí.
Architektům a urbanistům se nelíbí hlavně to, že zbouráním bývalých továren město přichází o atmosféru a historii. Za dobrý příklad dávají třeba Vídeň, která staré budovy nebourala, ale opravovala a udělala z nich žádané byty.
Jako nevhodná ukázka podle nich naopak slouží právě Vlněna. Skoro všechny budovy rozsáhlého areálu šly před pár týdny k zemi, na jejich místě vyroste 82 tisíc metrů čtverečních využitelné plochy, hlavně pro kanceláře.
„Textilní továrny mají přitom velmi flexibilní půdorysy, které lze využít i na bydlení. Brno zbouráním promeškalo obrovskou příležitost, jež mohla být architektonickým unikátem,“ myslí si architektka Janica Šipulová, která se Vlněnou zabývala v diplomové práci.
Podle ní tak mohl areál znamenat pro město mnohem víc, než kdy může nabídnout korporátní architektura kancelářských budov.
Tomáš Budař z firmy CTP, která je investorem projektu, ale říká, že nic než kanceláře není možné blízko hlučné ulice postavit. A zájem o ně stále je. „V Brně je ročně poptávka po asi deseti tisících metrech,“ řekl Budař. Vlněnu plánuje CTP stavět na etapy asi deset let. Přijde na tři miliardy korun.
