V poslední době je to čím dál tím horší. Domem proudí desítky většinou mladých návštěvníků Prahy, s kufry na kolečkách ničí vše kolem, od rána do noci bouchání dveří, oslavy, opilecké projevy, neustálý hluk a řev, zvonění na zvonky.
Dům jejich pobytem trpí. Vše je poničené. V bytě, kde dřív bydlel manželský pár a podle toho také platili za odpad a další služby, se běžné ubytují čtyři a více lidí, počet osob v domě neuvěřitelně narostl.
Popelnice neustále přetékají desítkami krabic od pizzy a všude se válí prázdné lahve od alkoholu. Uklízečka odmítá bez příplatku vytírat pozvracený výtah či schody. Nikdo turisty nezná, přijedou, zůstanou čtyři noci a odjedou.
Majitelé bytů vlastně provozují ubytovací zařízení, ale jejich byty ani dům na to nejsou vybavené ani přichystané. Nemusí totiž splňovat žádná pravidla povinná pro penziony či hotely, jen počítají peníze.
Cizince samozřejmě na policii nehlásí a žádné knihy evidence hostů nevedou. Vůbec netuším, zda jde něco s těmito krátkodobými pronájmy dělat, je možné je nějak postihnout? Může na ně vyrukovat předseda SVJ? Nebo si každý může dělat s bytem co chce? Už nevíme jak dál.
Na dotaz čtenáře odpověděli dva odborníci, kteří se touto problematikou zabývají:
Daniel Kotula, spolumajitel RE/MAX Center
V poslední době se zejména v Praze krátkodobé pronájmy rozmáhají, jsou totiž mnohem výnosnější než pronájmy dlouhodobé. Za jednu noc jsou turisté ochotni platit v průměru mezi 60-120 eury, což je cena srovnatelná se zahraničními destinacemi jako je například Řím.
Na druhou stranu, kupní cena nemovitosti je zásadně nižší než v zahraničí, proto je krátkodobý pronájem v Praze tak lukrativní. Praha je čtvrtým nejnavštěvovanějším městem v Evropě.
Bojím se o život Bydlím ve vlastní garsonce v Ústí nad Labem. Bohužel se do bytu v pátém patře nastěhoval nájemník - bývalý bezdomovec, který u sebe nechává přespávat šest kamarádů z ulice. Od té doby nastaly příšerné problémy, píše Petra v příspěvku do seriálu Sousedské války. |
Krátkodobé pronájmy jsou jedním z hlavních důvodů, proč se ceny menších bytů v centru Prahy poslední dobou tak zásadně zvýšily. Jde v podstatě o podobný konflikt, jako se rozhořel mezi taxikáři a službou Uber. Zde však soupeří AirBnB a hoteliéři.
Krátkodobé pronajímání má kromě finančního prospěchu také svá silná negativa. Jde zejména o neúměrné zdražování nemovitostí v centru měst a také dopad na život místních obyvatel, kteří musí přetrpět neustále se střídající turistické skupiny v dříve klidných činžovních domech.
Výsledkem je vybydlování centra města, které se tak přeměňuje v turistický skanzen a mimo sezónu pak v město duchů. V Berlíně nebo New Yorku proto krátkodobé pronájmy začaly regulovat. V Praze zatím tato diskuse nezačala.
Jak však zakročit vůči krátkodobému pronajímání v domě? Jednoduché a přímočaré řešení neexistuje.
Zaprvé je zde možnost, že ten, kdo poskytuje bydlení turistům, není vlastníkem bytu, ale jen jeho nájemcem, a byt dále turistům podnajímá. Vysoké výnosy z podnájmu turistům jdou ve větší míře nájemci, nikoliv vlastníkovi. V tomto případě lze problém řešit přes vlastníka bytu. Pokud mu budou tlumočeny neustálé stížnosti na chování turistů v domě, může se rozhodnout pronájem zrušit.
Druhou možností je tzv. „šlapat na paty“ majiteli, který byt přímo krátkodobě pronajímá. Tedy kontrolovat, zda tento pronajímatel splňuje veškeré povinnosti takového způsobu podnikání, zda má zaregistrovanou živnost na ubytovací služby, platí poplatky za rekreační pobyt, vede domovní knihu a hlásí ubytované na cizineckou policii, platí řádně daně a v případě, že jde o fyzickou osobu, také zda platí sociální a zdravotní pojištění.
Co však rozhodně nelze, je zakázat krátkodobé pronajímání ve vašem domě. Cesta domluvy bude složitá, protože majitel, pokud je skutečně tím, kdo byt na krátkodobé pronájmy poskytuje, vydělává slušný obnos. Nebude se tak chtít svého podnikání vzdát.
Aleš Eppinger, partner Schaffer & Partner
Tento problém nemá jednoduché řešení. Především je třeba vyjít z § 1013 nového občanského zákoníku (NOZ), který upravuje tzv. sousedské imise, tedy omezuje vlastníka nemovitosti ve výkonu jeho vlastnického práva tím, že mu ukládá zdržet se všeho, čím by obtěžoval souseda v míře, která není přiměřená místním poměrům.
Pošlete příběh Svůj boj se sousedy nám pošlete na adresu: bydleni@idnes.cz pod názvem Sousedské války. Zajímavé texty zveřejníme a přineseme i jejich řešení. |
Pokud tedy dochází k porušování tohoto obecného ustanovení, pak má každý takto dotčený jednotlivý vlastník (soused) právo se bránit individuální negatorní žalobou, v níž bude požadovat, aby soud uložit podnikavému sousedovi zdržet se konkrétní činnosti, ze které vznikají imise například nadměrný hluk.
Dále platí, že dle § 1175 NOZ je vlastník bytové jednotky povinen užívat společné části domu tak, aby neztížil výkon vlastnických práv ke společným částem domu ostatním vlastníkům.
Zde, na rozdíl od obecné úpravy imisí, je třeba, aby se rušení týkalo společných částí domu. Tedy typicky může jít o neoprávněný zábor společných prostor a nepořádek na chodbách či jiných společných prostorách způsobený krátkodobými uživateli pronajímané bytové jednotky.
Zatímco v případě obecných imisí je třeba, aby se bránil konkrétní soused, v případě porušení výše cit. § 1175 NOZ je na samotném SVJ, které je v tomto případě oprávněno k podání příslušné zápůrčí žaloby. Ta by uložila nepřizpůsobivému sousedovi, aby se zdržel konkrétního rušení vlastnického práva dalších vlastníků ke společným prostorám.
Jako naprosto raritní a v praxi se téměř nevyskytující se pak jeví postup dle § 1184 NOZ, který dokonce umožňuje SVJ podat speciální žalobu směřující k nucenému prodeji jednotky problémového souseda, a to za současného splnění dvou podmínek:
a) existuje vykonatelné soudní rozhodnutí získané ať již postupem dle § 1013 NOZ nebo dle § 1175 NOZ. Tedy jinými slovy první podmínka je splněna pouze tehdy, je-li nejprve „vyžalována“ povinnost se závadného jednání zdržet
b) zásah do vlastnických práv musí být kvalifikovaný - tedy musí se jednat o takovou intenzitu rušení, která podstatně omezuje nebo znemožňuje práva ostatních vlastníků jednotek.
Při splnění výše uvedených podmínek bude tedy bytová jednotka prodána a to pravděpodobně postupem dle § 1147 NOZ, tedy primárně jako u rozdělení věci ve spoluvlastnictví (prodej sousedům z domu), případně prodejem ve veřejné dražbě s tím, že výtěžek prodeje / zpeněžení by principiálně připadl nepřizpůsobivému sousedovi, jehož bytová jednotka se takto prodala.
