Řada Čechů podlehla lákadlům hypotečního boomu a pořídila si před pár lety vlastní byt či dům. Dnes jsou z toho často rozčarovaní, protože od let 2007 a 2008 ceny nemovitostí v Česku významně poklesly. Kupříkladu 45 metrový byt pořízený tehdy v Praze za tři miliony korun se dnes ve stejné lokalitě prodává jen za 2,5 milionu.
Podle Jiřího Pácala, experta na realitní trh z Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, to ale není důvod ke znepokojení.
Dá se tedy očekávat, že ceny takovýchto bytů zase porostou?
Určitě. Je ale zapotřebí vědět, že koupě bytu není krátkodobá investice. Pokud si někdo před třemi či pěti lety byt pořídil, může dnes na prodeji skutečně prodělat spoustu peněz. Jestliže by ale ke koupi nemovitosti přistupoval jako k dlouhodobé záležitosti, tak ho nějaký krátkodobý výkyv nemůže rozházet.
Na jak dlouhou dobu to může být investice?
Dá se s velkou pravděpodobností říci, že před pár lety koupený byt bude mít za deset let vyšší cenu, než za kterou jej dotyčný koupil. Byt má navíc, na rozdíl od jiných investičních komodit, jako je třeba zlato, jednu nespornou výhodu. Dá se v něm bydlet, mohu jej pronajímat a neztrácím tím svou investici. Tím ale myslím byty, které jsou koupené za vlastní peníze.
A co když si lidé koupili byt před pár lety na hypotéku?
Pokud mám byt na hypotéku, o to více musím počítat s tím, že jde o dlouhodobou investici. V případě, že jej chci za dva až tři roky prodat, prodělám vlastně vždy. Tedy i v době, kdy byty rostou na ceně. V prvních letech totiž splácím víceméně jen úroky. S prodejem bytu na hypotéku bych proto měl ideálně počkat. až uplyne víc než polovina doby, na kterou jsem si vzal úvěr. Například u dvacetileté hypotéky to je tedy alespoň jedenáct let, kdy začnu splácet víc na jistinu než na úroky.
Jak se tedy proměnily ceny bytů v Česku za poslední roky?
Po poměrně výrazném nárůstu cen v letech 2005 až 2008 došlo k významnému poklesu poptávky, což byl prvopočátek poklesu cen nemovitostí. Stalo se to z mnoha důvodů. Potkalo se to s globálními finančními problémy ve světě, ale i se situací tady u nás. Mladých lidí začalo ubývat. Začaly se také měnit životní preference lidí. Místo představy koupit si za každou cenu byt začali lidé dávat přednost tomu, si užívat nebo investovat především do sebe než do nemovitosti. Poptávka tedy poklesla a ceny začaly klesat ve všech segmentech.
Kterých nemovitostí se snižování cen dotklo nejvíce?
Snížení cen se týkalo jak bytů ve vlastnictví, tak rodinných domů či stavebních parcel. U bytů to bylo ale asi nejvýraznější, protože tento trh měl za sebou nejvyšší nárůsty. U rodinných domů ceny tak výrazně neklesly. To je mimo jiné i kvůli tomu, že trh s byty ve vlastnictví je u nás velice mladý. Dá se říci, že funguje posledních deset let a odpovídající zákon funguje až od poloviny devadesátých let.
Ceny bytů v Evropě rostou průměrně o dvě až čtyři procenta ročně. Je to tak i u nás?
Ve většině případů takovýto růst skutečně platí. V průběhu několika desítek let může dojít k poklesům. V horizontu dvaceti či třiceti let se ale dá vysledovat, že ceny bytových nemovitostí vždycky o něco rostly. Odhad dvou- až čtyřprocentního růstu vychází z toho, že ceny bytových nemovitostí většinou rostly podobně jako inflace.
Dá se tedy spolehnout na dlouhodobý růst cen nemovitostí?
Ne zcela. Existují příklady, jako je Japonsko, kde ceny nemovitostí před dvaceti lety klesly a dosud se ještě nedostaly na původní výši. U nás se něco podobného čekat ale nedá, protože trh s byty je tady příliš mladý. U nás byly cenové nárůsty sice znatelné, ale nebyly až tak dramatické, aby se vytvořily cenové bubliny.
O kolik u nás klesly ceny bytů?
V posledních dvou a půl letech poklesly ceny bytů průměrně v řádu desítek procent, u rodinných domů asi o deset až patnáct procent. Neplatí to však u všech nemovitostí.
Může se hoditUvažujete o koupi bytu? Vyberte si z pestré nabídky nemovitostí na Reality.iDNES.cz. |
Komu se tedy letos vyplatí koupit byt?
Každému, kdo si chce a potřebuje pořídit vlastní bydlení a je na to finančně i psychicky připraven. Ceny nemovitostí jsou pro něj dnes příznivé. Člověk musí mít ovšem dostatečné finanční zázemí nejen na to, aby si nemovitost pořídil, ale aby o ni následně i staral. A to i společně v rámci družstva či společenství vlastníků. Nejhorší je, když si koupí nemovitost lidé, kteří pak už nemají žádnou finanční rezervu a nejsou schopni se o ni starat.
A které byty a domy má nyní v Česku smysl kupovat?
Obecně platí, že dobrá investice jsou rodinné domy v lokalitách kombinující výhody, které má rodinné bydlení přinášet. To znamená pohoda, klid, zeleň a zároveň dobrá dostupnost do města, kde seženu pracovní příležitosti. Zpravidla to jsou oblasti kolem velkých měst. V Praze je pak zajímavé investovat do bytů na všech liniích metra nebo na dobré tramvajové lince. Pravděpodobně se vyplatí koupit si byt také tam, kde se staví další stanice metra, neboť ceny tam porostou. Může se ovšem stát, že ceny bytů v těchto lokalitách porostou i daleko dříve, než tam metro vůbec pojede, protože informaci o výstavbě má mnoho lidí.
Který byt byste naopak vždy doporučoval nekupovat?
Mnohem podstatnější než to, jak vypadá byt, který si chci koupit, je to, jak vypadají společné části domu. Byt si dám do pořádku, ale to, co já jako vlastník bytu neovlivním, je, jak vypadají společné části domu. Zda tam je, či není kvalitně fungující výtah, jak vypadají chodby, v jakém stavu jsou stoupačky a odpady a v jakém stavu je střecha. Důležité také je, jak funguje společenství vlastníků. Obraťte se kvůli hospodaření i na předsedu společenství vlastníků nebo na prodejce bytu. Pokud zjistíte, že tam vůbec společenství vlastníků nefunguje, protože se rozhádali a za dva roky se nedokázali sejít ani jednou, takový byt bych si určitě nekoupil.
Jak se dívat na vývoj ceny mého bytu?
I po koupi bytu či domku je dobré nadále sledovat ceny podobných nemovitostí ve stejné lokalitě. Člověk zůstane v obraze a průběžně se tak připravuje na situaci, až jednou bude svou nemovitost prodávat. Například když vlastním byt v domě s třiceti bytovými jednotkami a chci ho za deset let prodat, měl bych za tuto dobu vědět, co se v domě prodalo a za kolik. Takovouto dlouhodobou znalost cen ve své lokalitě si můžete snadno dělat sami a nemusíte se spoléhat na to, co vám řekne realitní agent.
