Premium

Získejte všechny články
jen za 89 Kč/měsíc

Nejčastější trik makléřů? Už mám kupce, tvrdí Smekalová z Re/Maxu

  2:13
Ceny bytů podle spolumajitelky realitní kanceláře Re/Max Zuzany Smekalové v nejbližší době stoupat nebudou. V rozhovoru pro MF DNES prozradila i nejčastější triky realitních makléřů či jak se chovat při prodeji bytu.

Zuzana Smekalová, spolumajitelka realitní kanceláře Re/Max | foto:  Michal Sváček, MAFRA

Znáte seriál Simpsonovi?
Ano.

V jednom dílu Marge Simpsonová pracovala v realitní kanceláři, ale moc úspěšná nebyla. Nechtěla lidem lhát a říkat, že malý byt je útulný nebo že rozpadající se dům je rustikální. Vnímáte, že má makléřská profese v realitách negativní nádech?
Bohužel ano. Lidé se mi občas svěřují s hroznými zkušenostmi s jinými makléři a nakonec se stačí podívat na některé realitní servery a vidíte, jakým způsobem někteří pracují.

Jaké jsou nejčastější makléřské triky?
Věta: Už mám kupce. Prodávajícím tvrdí, že už mají kupce, aniž by nemovitost vůbec viděli. Nebo jim slibují nereálné prodejní ceny jen proto, aby se jim upsali jako výhradním prodejcům. Mnoho makléřů je totiž nuceno mít co nejvíce nemovitostí v nabídce, ale pak se o ně nestarají. A jakmile mají klienta jistého, přejdou do druhé fáze, kterou je silný tlak na zlevnění a rychlý prodej nemovitosti. Kupujícím zase rovnou lžou či zatajují informace o stavu nemovitosti. Například tvrdí, že dům je po rekonstrukci, ale přitom má jen novou plovoucí podlahu.

S čím se lze na českém realitním trhu ještě setkat?
Fiktivní nabídka. Pokud naše realitní kancelář bude nabízet třeba pět bytů v jedné lokalitě za cenu kolem dvou a půl milionu korun, může jiná realitka dát fiktivní inzerát na vymyšlený byt za dva miliony. Cílem je stáhnout na svou stranu poptávku kupujících, kterým pak řeknou, že už je byt rezervovaný, ale mají podobný. Samozřejmě za cenu dva a půl milionu.

Vy nejste občas v pokušení uzavřít obchod za každou cenu a získat provizi?
Naší devízou je spokojený klient, ať už kupující či prodávající, protože se vrátí nebo nás doporučí dál.

Pozor na krátký popis bytu a tlak na čas

Jak důležité je správné nafocení nemovitosti a text nabídky?
Obojí je zásadní, v obchodě jde o emoce, ale obojí musí být pravdivé. Nafotit se dá velmi pěkně i ošklivý byt, do textu se dá napsat cokoli.

Jak upravit byt před prodejem?
Pokud to jde, měl by být prázdný a vymalovaný neutrální bílou. Například jeden klient opravil střechu, ale trval na tom, že nechá flek od dřívějšího protékání na stropě, aby zájemcům ukázal, že něco bylo špatně, ale už je to opravené. Tak to samozřejmě nefunguje a jen to vzbudí nedůvěru a sníží cenu. Pokud nejde nemovitosti vyklidit, tak by prodávající měl aspoň před prohlídkou odstranit co nejvíce osobních věcí. Žádné zubní kartáčky a ručníky v koupelně, žádné velké vaření v kuchyni. Dobře nepůsobí přeplněnost nábytkem. Prostě čisto, uklizeno a vyvětráno.

Je nějaký způsob, jak přimět k nákupu váhajícího zájemce?
Můžete zkusit udělat společné prohlídky nabízené nemovitosti s dalšími zájemci. Pokud se v ní třeba jen zahlédnou ve dveřích, může je to povzbudit k nákupu, či můžete zkusit zvýšit cenu. Základní předpoklad ale je, že nabízená nemovitost se jim líbí, že jsou vážní zájemci. Makléři se však takto chovat nemají, hromadné prohlídky nejsou v zájmu klientů.

Poznáte už od pohledu kupujícího, který navštívenou nemovitost skutečně koupí?
V první fázi se to dá těžko odhadnout a lidé se obvykle snaží, aby jim nesvítily oči, když se jim byt líbí. (smích) Měla jsem klientku, která se tvářila velmi odtažitě až naštvaně, ale nakonec poměrně drahou nemovitost koupila. Snadněji to poznáte u lidí, kteří skutečně vědí, co hledají.

Na co dát pozor jako kupující?
Pokud je inzerát velmi krátký a nic moc neříká. Stejně je nutné být obezřetný při tlaku na čas. Nemovitost není houska, prodej se musí důkladně připravit.

Do branže jste vstupovala na vrcholu realitního trhu, pak ale přišla krize. Jak se trh změnil?
Ceny byly na úplně jiné úrovni. Vzpomínám si na svůj první prodej. Byl to pěkný byt 4 + 1 v Újezdě nad Lesy, který se prodal za 3,6 milionu. Po roce tam byl podobný byt o milion levnější.

Vy jste ale dosáhla největších prodejů v krizových letech 2009 a 2010. Jak se vám to povedlo?
Ve firmě jsme se soustředili na poptávku, tedy na lidi, kteří mají peníze a chtějí nakupovat. Na Západě je to pro makléře běžné. Když máte sto nabídek a jednoho kupce, obchod uzavřete. Hodně makléřů tehdy ale říkalo, že s nakupujícím pracovat nechtějí, že to nemá smysl. Do té doby totiž byla na trhu dominance prodávajících, kteří si diktovali ceny a podmínky. My jsme vystihli okamžik, kdy se situace otočila.

Takže jste se tehdy dali na stranu kupujících, kteří chtějí maximálně snížit kupní cenu?
Ano, ale musí to být na únosnou mez. Pokud kupující řekne, že chce určitou nemovitost, ale o půl milionu levněji, tak mu prostě musíme často říci, že toho nelze dosáhnout. Tržní ceny fungují.

Stále se soustřeďujete na kupující?
Děláme prodeje i nákupy, ale stále spolupracujeme s investory, kteří chtějí rozšířit portfolio svých nemovitostí. Reality jsou teď kvůli poklesu cen zajímavou alternativou na uložení kapitálu.

Ceny bytů v dohledné době neporostou

O kolik se podle vás snížily ceny oproti roku 2008?
Co se týká vývoje cen v Praze a okolí, kde trh známe, pozemky klesly velmi mírně, teď stagnují. Panelové byty klesly až o třicet procent, nejvíce ty velké. U cihlových starších bytů záleží hodně na lokalitě, nejvíce klesly v centru Prahy, také zhruba o třetinu. Díky velké síti Re/Max máme k dispozici přehled o nabídkových a realizačních cenách podle lokalit. Dosažené ceny v 99 procentech případů neodpovídají nabídkovým cenám na realitních serverech, kde jsou zhruba o 15 procent vyšší. Proto klientům rovnou říkáme, aby na inzerované ceny zapomněli.

Jak se vyvíjejí ceny domů?
Pokles není tak velký jako u bytů, zhruba deset až dvacet procent. A v poslední době se začínají hodně projevovat rozdíly podle adres.

Co čekáte pro letošek?
Zatím v naší kanceláři nevidíme prostor pro růst cen. Nabídka nemovitostí je velká, další se dostavují. Ani růst DPH nezpůsobil zdražení realit. V krátkém období předpokládáme u vybraných realit ještě pokles, dobré adresy stagnují. Ve střednědobém horizontu tří až pěti let čekáme mírný nárůst cen.

Praha obnovila letecké spojení s Pekingem

  • Nejčtenější

Počet krádeží v německých obchodech roste. Stále častější jsou i násilné gangy

Každý den přijdou obchody v Německu o tisíce kusů zboží, za které zákazníci nezaplatili. Nová studie ukazuje, že počet krádeží navíc stále roste a přibližně čtvrtina pachatelů si počíná organizovaně....

9. července 2024

Hranaté hamburgery míří do Česka. Wendy’s už nabírá franšízanty

Na český trh vstoupí další světový řetězec s rychlým občerstvením Wendy’s. Od roku 2023 se jedná už o třetí globální značku nabízející převážně hamburgery, která otevře pobočku v Česku. Součástí...

9. července 2024  14:53

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Z 8,5 hektarů zásobuje farmář půl roku jahodami celou republiku

Na to, že jahody na pultech obchodů už nejsou jenom sezonní záležitostí, která trvá šest týdnů před prázdninami, ale že si české jahody můžou zákazníci dopřát od konce dubna až skoro do začátku...

8. července 2024

Zaoceánské lodě zažívají rozmach. Jsou horší než letadla, varují ekologové

Prodej pobytů na zaoceánských výletních lodích letos dosahuje historicky nejvyšší úrovně. Očekává se, že na cesty se některým z obřích plavidel se v tomto roce vydá 35,7 milionu pasažérů. S rostoucí...

7. července 2024

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Pivovary sází na třetinkové lahve. Zákazníci preferují menší objem, tvrdí

Vedle zavedených třetinkových piv od importovaných značek jako Heineken nebo Corona se téměř ve všech obchodních řetězcích začaly objevovat také třetinkové láhve značek Prazdroj, Staropramen či...

11. července 2024

V gastronomii chybí nebývalé počty lidí. Paradoxně někde platí hůř než loni

Kuchaři, číšníci či servírky si v poslední době mohou z nabídek práce vybírat, poptávka po pracovnících v gastronomii jednoznačně převyšuje nabídku. Podle statistik však paradoxně na nejžádanějších...

14. července 2024

Panují až neuvěřitelné představy, jak se mají nezaměstnaní dobře, říká ekonom

Premium

USA a Evropská unie nestíhají už nyní čelit záplavě levnějších čínských elektroautomobilů a zavádějí na jejich dovoz drakonická cla. Číňané na oplátku reagují zaváděním cel na evropskou vývozní...

14. července 2024

Američané se kvůli drahým potravinám zadlužují. A zvažují hlas pro Trumpa

Volební období amerického prezidenta Joea Bidena se ve Spojených státech takřka přesně kryje s časem nebývalé inflace. Ceny potravin od začátku roku 2021 stouply o čtvrtinu a i když v posledních...

14. července 2024

KOMENTÁŘ: Znamená Trump problém? Jak prezidentské volby ovlivňují cenu akcií

Premium

Trhy předpokládají, že bývalý prezident Donald Trump má vyrovnanou šanci vyhrát listopadové volby v USA. Zatím se zdá, že jim to nevadí. Co vlastně nejvíc ovlivňuje cenu akcií a vyplatí se do nich...

13. července 2024

Akční letáky
Akční letáky

Prohlédněte si akční letáky všech obchodů hezky na jednom místě!

Lela Vémola je na starých fotkách k nepoznání. Takto vypadala před plastikami

Kamarádka Lely Ceterové, Petra Batthyányová sdílela na sociálních sítích osmnáct let starou fotografii, na které je se...

Třískovi jsem šest let platil letenky a hotel, vzpomíná Jan Hrušínský

Premium Táta Rudolf ho uměl pochválit, ale také pokárat. Jednou v šatně mu například vmetl, že mu celé představení zkazil svojí...

Jeden z nejhorších filmů vůbec slušně vydělává i po 30 letech od natočení

První filmová adaptace kultovní bojovky Street Fighter z roku 1994 se umísťuje v žebříčcích nejhorších snímků všech...

Zemřel dětský kamarád mimozemšťana Alfa. Herec usnul v rozpáleném autě

Zemřel herec Benji Gregory. Televizním divákům je známý jako Brian z populárního sitcomu 90. let Alf. Gregorymu bylo 46...

Oběti žrali vepři. Hororové zlo páchal sériový vrah ve svém Prasečím paláci

Injekce, motorové pily, sexuální orgie, motorkáři. A hladoví vepři. Scény, při nichž vyhasínaly životy vancouverských...