Refinancování hypotéky může být danajským darem

Konec fixace úrokové sazby hypotečního úvěru nabízí klientovi možnost splatit jednorázově část nebo i celý hypoteční úvěr. Může tak učinit samozřejmě z vlastních prostředků, avšak může také využít prostředky získané z hypotečního úvěru u jiné banky. Jde tedy v podstatě o refinancování hypotéky jinou bankou, které se poslední dobou stává stále častějším jevem.

Hypotéka vzhledem ke své delší době splatnosti je rozdělena do několika období splatnosti. Klient dle svého uvážení může volit mezi jednoroční až desetiletou dobou fixace. Poměrně obvyklé bývá pětileté fixační období, avšak pro všechny délky období splatnosti platí stejné právo klienta. Ten může buď částečně nebo jednorázově splatit úvěr. V případě, že se mu bankou nabízená sazba pro nové fixační období zdá příliš vysoká, pak mu nic nebrání využít výhodnější nabídky od některé z konkurenčních bank. Taková varianta má samozřejmě smysl v případě, že konkurenční banka nabídne klientovi výhodnější sazbu. V úvahu však musí klient počítat také s poplatky souvisejícími se získáním hypotéky u další banky, která bude využita k jednorázovému splacení první hypotéky. Zkusme si celý proces demonstrovat na konkrétním příkladu.

Modelový klient získá hypotéku ve výši jeden milión korun. Pomocí této hypotéky klient získá do osobního vlastnictví byt. Tento byt nesplňuje podmínky nároku na státní příspěvek, avšak splňuje podmínky pro možnost snížení daňového základu o úroky z hypotečního úvěru. Dojde k uzavření smlouvy s hypoteční bankou při úrokové sazbě sedm procent a době splatnosti deset let. Klient se rozhodl pro pětileté období fixace.

Základní parametry této hypotéky

Výše hypotéky	1 000 000 Kč
Úroková sazba	7 procent p.a.
Doba splatnosti	10 let
Měsíční anuita	11 610 Kč
Celkem zaplaceno za 10 let	1 393 200 Kč

Takto by to vypadalo v případě, že by po pěti letech hypoteční banka nabídla dlužníkovi na konci období fixace stejnou sazbu ve výši sedmi procent. Předpokládejme však, že se našemu modelovému klientovi bude tato sazba zdát za pět let s ohledem na situaci na trhu příliš vysoká a rozhlédne se po jiných hypotečních bankách. Nejvýhodnější nabídka ze strany konkurenčních bank činí 6,5 procenta. Měl by náš klient kývnout na tuto nabídku a od stávající banky odejít? Zmiňovaných půl procentního bodu vypadá velmi nadějně, avšak odpověď nám dává až detailní rozbor. Podívejme se jaký bude klientův stav úvěru na konci období fixace (tedy po pěti letech).

Celkem za pět let zaplaceno	696 600 Kč
Z toho na úrocích	278 880 Kč
Z toho jako úmor	417 720 Kč

Z tabulky vyplývá, že na konci období fixace klesla dlužná částka vůči hypoteční bance o 417 tisíc korun, což znamená, že klient dluží 582 280 korun. To je tedy částka, kterou musí získat k jednorázovému splacení hypotéky. Předpokládejme, že modelový klient se rozhodne k odchodu od této banky a kývne na konkurenční nabídku za 6,5 procenta. Jak se změní jeho finanční zatížení nám ukazuje následující tabulka.

Celkem za 5 let zaplaceno (při 6,5 p.a.)	683 280 Kč
Měsíční anuita	11 388 Kč
Zaplaceno na úrocích	101 000 Kč
Zaplaceno jako úmor	582 280 Kč

Samozřejmě se pokles sazby o půl procentního bodu projevil poklesem měsíční anuity, avšak jde o nepříliš výraznou změnu ve výši 222 korun. Srovnejme si tedy detailně jednotlivé varianty. V prvním případě klient po pěti letech zůstává u stávající banky, která mu nabízí sedmiprocentní sazbu a v druhém případě přechází ke konkurenční bance nabízející mu sazbu na zbývajících pět let 6,5 procenta.

	Setrvání u banky (7%)	Odchod ke konkurenci (6,5%)
Celkem zaplaceno	1 393 200 Kč	1 379 880 Kč
Zaplacené úroky	393 200 Kč	379 880 Kč
Čistá daňová úspora při 32 %	-125 824 Kč	-121 561 Kč
Poplatek za dokumentaci	-	cca 12 000 Kč
Celková čistá zátěž	1 267 376 Kč	1 270 319 Kč

Vysvětlivky k závěrečné tabulce: První řádek udává, kolik klient zaplatí hypoteční bance za celou dobu splatnosti (10 let) u zmiňovaných dvou variant. Následující řádek vyčísluje sumu zaplacených úroků, které jsou klientem využity ke snížení daňového základu a následné realizaci čisté daňové úspory. Předpokládejme, že klient se pohybuje v nejvyšším pásmu a podléhá sazbě 32 procent. Z každé koruny zaplacené na úrocích tedy zpětně ušetří 32 haléřů na daních. V žádném roce přitom nedojde k zaplacení úroků přesahujících hodnotu 300 tisíc korun, což je mezní hodnota z pohledu zákona o daních z příjmů.. V případě přechodu k další bance zároveň musí klient počítat s poplatkem bance za ohodnocení bonity, zástavy atd. To jsem ocenil částkou 12 tisíc korun. Jak je vidět z posledního řádku, tak přechod klienta ke konkurenční bance byl navzdory sazbě o půl procentního bodu nižší nevýhodný.

V našem případě byl přechod ke konkurenční nabídce nevýhodný zejména kvůli tomu, že klientovi zbývalo ke konci splatnosti pouze pět let. Během posledních pěti let jsou totiž v anuitních splátkách zastoupeny úroky pouze minimálně, zatímco převažuje úmor. Přecházet od jedné hypoteční banky ke druhé z důvodu nižší úrokové sazby se tedy vyplatí pouze u hypoték s delší dobou splatnosti a zejména na začátku celého splátkového cyklu. Výhodu samozřejmě mají ti, kteří fixují sazbu pouze na jeden rok a potom mají po uplynutí této doby možnost odchodu. Zároveň si každý musí uvědomit náklady na poplatky související s vypracování úvěrové dokumentace.

A co vy? Odešli jste od hypoteční banky ke konkurenci? Podělte se s námi o vaše poznatky s refinancováním hypoték.