Základem úspěšné investice v kterémkoli nemovitostním fondu je vždy důsledný a pečlivý výběr nemovitosti. První dva až tři roky existence fondu jeho správce tvoří portfolio. Vyhledává nejvhodnější nemovitosti a jedná o jejich cenách. Většina nemovitostních fondů investuje do komerčních realit nebo půdy. Na trhu už se objevují i nemovitostní fondy zaměřené i na rezidenční bydlení. Zatímco ty přinášejí většinou nižší výnos, hodnota jejich portfolia by se měla zase rychleji zhodnocovat. Mnoho jich však není.
„Češi realitním fondům věří. V roce 2022 do nich investovali o 15,8 procenta více peněz než rok před tím a tempo růstu si nemovitostní fondy drží i letos. Za posledních pět let se objem peněz investovaný do těchto fondů dokonce zdvojnásobil,“ definuje pozici nemovitostních fondů na trhu investiční správce Realitního fondu KB 4 Jozef Murza ze společnosti Amundi.
Nemovitostní fondy mají i podle něj většinou dlouhodobé nájemce s inflačními doložkami. Příjmy z pronájmu se jim tedy automaticky zvyšují stejně rychle, jak roste inflace. A jak rostou ceny z pronájmu, zvyšuje se i ocenění nemovitosti. Na druhou stranu platí, že nabídka realitních fondů pro širokou veřejnost zůstává stále omezená. Mnoho z nemovitostních fondů cílí jen na kvalifikované investory. Investice v nich začíná na částce jeden milion korun a někdy i více.
Důležitá je práce správce
„Plechová hala v Pezinku je teď dražší než kanceláře na Václaváku,“ říká s určitou nadsázkou ředitel nemovitostního fondu Trigea Tomáš Trčka, jenž investuje do kanceláří, obchodních center nebo kanceláří.
Vzpomíná přitom i na začátky nemovitostních fondů v Česku. „V roce 2006, kdy tu vznikl první nemovitostní fond, jsme hleděli s velikou úctou na velké německé nemovitostní fondy, které u nás už operovaly a působily. Měli jsme je za velké investiční vzory. Dnes se na to díváme, když to řeknu diplomaticky, shovívavěji, protože s těmito fondy častěji obchodujeme.“
Vyjadřuje se k tomu, jak vypadá nákup. Rozdíl v přístupu demonstruje na osobní zkušenosti z tendru na nákup jedné nemovitosti, kterého se účastnily dva německé nemovitostní fondy. Jejich zástupci se na danou nemovitost nepřijeli ani podívat. Nakupovali ji podle dat v nabídce a fotografií z místa.
„Je potřeba místní expertíza. To znamená podívat se, co kupuji, sáhnout si na to. Fotky mohou být i deset let staré a realita může být podstatně jiná než v nablýskaném prospektu, který vám pošlou do e-mailu,“ vysvětluje Trčka.
Nemovitostní fondy a jejich zhodnocení
Když správce fondu zrovna nenakupuje nemovitosti, volné peníze investuje prostřednictvím nástrojů peněžního trhu. Díky tomu i v tomto období fond vydělává přibližně tolik, kolik činí aktuální repo sazba. Přebytečnou likviditu může klientům vyplácet prostřednictvím zpětného odkupu podílových listů.
Nemovitostní fondy jsou i podle Trčky jedny z mála aktiv, která umějí otočit rychle rostoucí inflaci ve svůj prospěch. Je to hlavně z toho důvodu, že mají obvykle indexované nájemné. To znamená, že pokud je vysoká inflace, proporcionálně stejnou výší příští rok stoupne nájemné na budovách, které mají tyto fondy v portfoliu.
„Výnosy je třeba posuzovat velice detailně. Už třeba kvůli proto, že ne všechny fondy, které se soustředí na komerční nemovitosti, jsou stejné. Typově se liší. Některé investují jen do určitých specifických odvětví nemovitostního trhu,“ vysvětluje.
Klasické fondy pro drobného investora jsou si velice podobné. Hledají vhodnou příležitost ke koupi, ať už je to obchodní centrum, kancelářská budova, domov pro seniory nebo ubytovna pro studenty. Snaží se ji získat za dobrou cenu a úspěšně ji provozovat.
