Hypoteční úvěr: Dlouhá fixace je fajn, ale pozor na ztrátu flexibility

aktualizováno 
Současné pohádkově nízké sazby hypoték můžete zafixovat i na 10 let. Proč tedy vůbec přemýšlet o tříleté nebo pětileté fixaci? Každá mince má dvě strany. Výhody i rizika rozebírá Vladimír Weiss, finanční poradce Partners.

Ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Dosáhnete na hypotéku? Prozradí online kalkulačka

Úrokové sazby jsou na rekordně nízké úrovni. Není se proto čemu divit, že si chce většina lidí zafixovat takové sazby na co nejdelší dobu, a tím minimalizovat náklady spojené s úvěrem. Bankám delší fixace v rozmezí sedmi až deseti let také nevadí, naopak je vítají, protože si klienta zajistí na relativně dlouhé období. V čem je tedy háček? Ve flexibilitě úvěrů. Možnosti, jak nakládat s nemovitostí, pokud je zástavou, jsou totiž poměrně omezené.

Naopak při konci fixace lze s hypotečním úvěrem dělat prakticky cokoliv a zdarma. Obvykle se jedná o mimořádnou splátku části nebo celého úvěru, o další úvěr na rekonstrukci nebo o neúčelovou hypotéku, kterou lze použít na cokoliv. K datu výročí fixace je úvěr zcela flexibilní a umožňuje tak změny v nastavení jeho parametrů. Jenže změny v životě většinou nečekají, až přijde konec fixace a je potřeba je řešit jindy. To pak znamená mimořádné splátky.

Změnil se váš život? Zaplatíte si to

Čtěte také

Co představuje mimořádná splátka jistiny? Jde o aktuální výši jistiny plus sankční poplatky za mimořádnou splátku mimo výročí fixace. Podle současné legislativy je mimořádná splátka velice nákladná, jak se lze přesvědčit v tabulce níže. Většinou se k ní totiž účtují sankce ve výši vypočítané z ušlého úroku, kterou by jinak dotyčný zaplatil do konce fixace.

Životní situace se během dlouhé doby splácení mění. Člověk v průběhu fixačního období potřebuje koupit větší nemovitost, protože se mu rozrůstá rodina. Druhý naopak řeší rozvod nebo rozchod a majetkové vyrovnání. Nejčernějším scénářem pak může být úmrtí či invalidita žadatele. Zmíněné případy mají jedno společné: uvažuje se o prodeji nemovitosti a tím pádem také o mimořádné splátce celého úvěru.

Sankce za mimořádnou splátku mimo výročí fixace
Srpen 2014
Kupní cena nemovitosti 2 000 000 Kč
Vlastní zdroje300 000 Kč
Hypoteční úvěr1 700 000 Kč
Úroková sazba2,49 %
Doba fixace5 let
Doba splácení 30 let
Měsíční splátka6 709 Kč
Srpen 2016
Výše jistiny1 621 813 Kč
Doba zbývající do konce fixace3 roky
10 % z mimořádné splátky162 181 Kč
Ušlý úrok do výročí fixace116 675 Kč
5 % z mimořádné splátky za každý rok do výročí fixace243 272 Kč
Pozn.:Tabulka zachycuje modelový příklad pro výpočet sankce za mimořádnou splátku mimo výročí fixace. Při výpočtu byly použity tři nejčastější přístupy.

Příklad 1Potřebujete větší byt

Klient si před lety pořídil nemovitost, která mu již nevyhovuje a potřebuje větší. Nemůže si dovolit ponechat si stávající menší nemovitost a zároveň koupit jinou, takže nejprve musí prodat původní dům a až pak pořídit nový.

Kromě toho, že není snadné vše správně načasovat, tedy ideálně prodat dům nebo byt ve chvíli, kdy se zároveň chystáte koupit jiný, musíte vyřešit ještě sankci za mimořádnou splátku mimo výročí fixace.

Jak se vypořádat se sankcí?

  1. Uhradit ji v plné výši
  2. Prodat nemovitost, kdy kupující převezme původní úvěr
  3. Prodej a koupi cílit k datu výročí fixace
  4. Vzít si vyšší úvěr u stávající banky

Řešení: Sankci v plné výši člověk hradit obvykle nechce. O původní úvěr nemá zájem kvůli úrokové sazbě nebo z jiných důvodů. A cílit celý soubor transakcí k jednomu datu může být velice obtížné. Nejrozumnějším řešením pro prodávajícího je čerpání nového úvěru u stávající banky. Ten by měl být alespoň o 300 000 až 500 000 korun vyšší než původní úvěr. V takovém případě banka vypočítá sankci oproti výnosu z nového úvěru. Konečná sankce se tím sníží na přijatelnější úroveň. Její výše je zcela individuální.

Příklad 2Dům rozříznutý na poloviny

Standardně bývají oba partneři součástí úvěrové smlouvy a vlastníky zastavené nemovitosti. Pokud se rozhodnou, že se jejich cesty rozejdou, je třeba se majetkově vypořádat.

Jaké mají možnosti?

  1. Jeden z partnerů převezme celý úvěr, stane se jediným vlastníkem a vypořádá se s partnerem.
  2. Nemovitost se prodá, partneři se vypořádají a uhradí sankci v plné výši.
  3. Nemovitost se prodá, partneři se vypořádají a kupující převezme původní úvěr.
  4. Nemovitost se pronajme a prodej se naplánuje k datu konce fixace.
  5. Nemovitost se prodá a jeden z partnerů si vezme nový, vyšší úvěr u stejné banky.

Řešení: Převzetí úvěru jedním partnerem včetně následného vypořádání je finančně velice náročné. Čistý prodej nemovitosti se také jeví jako poslední možnost, protože dotyční budou vystaveni sankci v plné výši. Případný kupující pravděpodobně nebude mít zájem stávající úvěr přebrat.

Řešení se nabízí v pronájmu stávající nemovitosti a odsunutí prodeje k datu konce fixace. Tato varianta ovšem vyžaduje, aby mezi sebou bývalí partneři komunikovali a spolupracovali. Schůdnou variantou je také prodej nemovitosti a následné pořízení vyššího úvěru jedním z partnerů na koupi nové nemovitosti. K tomu je zapotřebí správné načasování a schopnost závazky splácet.

Příklad 3V těžkých životních situacích jsou banky hodnější

Banky se naopak chovají přívětivě v případech, kdy dlužník nebo jeden z dlužníků čelí závažným životním událostem. Typicky se jedná o úmrtí nebo invaliditu. Banky v těchto případech obvykle sankce neúčtují.

Pokud dojde k úmrtí, pozůstalým je často vyplaceno pojistné plnění, které mohou využít k mimořádné splátce. Jestliže na plnění nemají nárok, připadá v úvahu prodej nemovitosti a mimořádná splátka celého úvěru.

V případě invalidity je situace obdobná. Pokud klient neobdrží pojistné plnění, opět lze kalkulovat s prodejem nemovitosti, s mimořádnou splátkou úvěru a případnou koupí vhodnějšího obydlí.

Úvěrový zákon: Nová pravidla klientům prospějí

Letos v létě prošel legislativním procesem nový zákon o úvěrech pro spotřebitele, který významně upravuje mimořádné splácení hypotečních úvěrů ve prospěch klienta.

Každý klient bude moci jednou ročně provést mimořádnou splátku ve výši až 25 % z výše jistiny. Podobnou službu už dnes některé banky automaticky poskytují, jiné si ji nechávají zaplatit. V porovnání se stávající situací umožní nová právní úprava klientům i další mimořádné splátky za poměrně přívětivých podmínek. Základní přehled přináší následující tabulka

Novinky, které zákon o úvěrech pro spotřebitele zavádí, se budou týkat nových hypoték sjednaných od data účinnosti zákona. Tím má být 1. prosinec 2016. Ti, kteří již hypotéku mají, se nových pravidel dočkají od následujícího fixačního období.

Hypotéku teď, nebo až potom?

Pokud dnes někdo přemýšlí o pořízení hypotéky, může se rozhodnout, zda úvěr sjedná podle stávajících, nebo nových pravidel. Jednoznačná odpověď, co je lepší, neexistuje.

Počkat na platnost nového zákona sice umožní případné levnější mimořádné splátky, ale na druhou stranu klientovi hrozí zdlouhavější papírování při sjednávání úvěru a nelze také vyloučit, že se nepatrně zvýší úrokové sazby. Je zde předpoklad, že si banky budou chtít svou vyšší flexibilitu nechat zaplatit. To ukáže budoucnost. Jisté je to, že žádná banka nechce začít zvedat sazby jako první. Snad jim to vydrží.

Přehled poplatků v případě mimořádných splátek
Mimořádné splátky a poplatky Stávající právní úprava Nový zákon o úvěru pro spotřebitele
Výročí fixaceZdarma Zdarma
Mimo výročí fixace:
Až 25 % z výše jistiny
(1x ročně)
Zdarma nebo
za poplatek 99,-Kč/měsíčně
Zdarma
Úmrtí nebo
invalidita
Sankce: ušlý úrok do data výročí nebo 10 % z mimořádné splátky(podle sazebníku banky, sankce může být odpuštěna)Zdarma
Prodej nemovitostiSankce: ušlý úrok do data výročí nebo 10 % z mimořádné splátky (podle sazebníku banky, může být jiné procento)Sankce: max. 1 % z jistiny
(pokud se splácí alespoň 2 roky)
Libovolný důvodSankce: ušlý úrok do data výročí nebo 10 % z mimořádné splátky (podle sazebníku banky, může být jiné procento)Sankce: účelně vynaložené náklady
Autor:

Daňové přiznání 2019

Do 1. dubna musí podat daňové přiznání osoby samostatně výdělečně činné, ale i zaměstnanci (více zde). Využijte interaktivní formulář pro daňové přiznání za rok 2018.

Nejčtenější

Nájemníci jí zdevastovali byt. Lituje, že občas nepřišla na kontrolu

ilustrační snímek

Paní Monika pronajala byt mladému páru. Vypadali slušně, byli sympatičtí, oba měli dobrou práci. Přesto jí během dvou...

Sousedi si stěžují, že můj pes štěká. Může mi někdo chov psa zakázat?

Ilustrační snímek

Majitel zvířete nejspíš řekne, že mu jeho mazlíček působí jen samou radost. Stejný názor ale nemusí mít soused, kterého...

Založil ryze českou banku a splnil si sen. Chce Čechy učit spořit

Radomír Lapčík

Radomír Lapčík založil v 90. letech Moravský Peněžní Ústav a snil o tom, že se toto spořitelní družstvo stane v...

Mladí hledají bydlení stále častěji mimo velká centra. Vyplatí se to

Ilustrační foto

Na koupi bytu na hypotéku v Praze nebo Brně často nedosahují už nejenom takzvaní singles, ale i mnoho mladých párů,...

Jak umí s láskou na pracovišti zatočit zaměstnavatel. Hrozí výpověď?

Ilustrační foto

On firmě šéfuje, ona zastává na témže pracovišti funkci hlavní účetní. Na tom by nebylo nic zvláštního, kdyby to nebyli...

Další z rubriky

Hypotéky dál zdražují, zájem o ně však trhal v září rekordy

Ilustrační snímek

Úrokové sazby u hypotečních úvěrů dál stoupají, ale zatím mírně. V září se úroková sazba zvedla ze srpnových 2,53 na...

Sestavili jsme žebříček aktuálně nejlepších krátkodobých mikropůjček

Ilustrační snímek

Mikropůčkám se běžně říká půjčky do výplaty. Na internetu je takových nabídek spousta. Dají se sjednat velmi rychle, a...

Úrokové sazby u hypoték se zastavily, některé banky dokonce zlevňují

Ilustrační snímek

Průměrná úroková sazba u hypoték v únoru klesla ze tří procent na 2,99 procenta, takže se v podstatě žádná velká změna...

Češi si na rodičovskou nemůžou stěžovat, někde ji nemají vůbec

Češi si na rodičovskou nemůžou stěžovat, někde ji nemají vůbec

Kurzy.cz Rodičovský příspěvek by se podle rozhodnutí koaliční rady měl od příštího roku zvýšit z 220 tisíc na 300 tisíc korun. T...

Advantage Consulting, s.r.o.
PROCESS ENGINEER

Advantage Consulting, s.r.o.
Kraj Vysočina, Jihomoravský kraj
nabízený plat: 40 000 - 45 000 Kč

Najdete na iDNES.cz