Pondělí 18. října 2021, svátek má Lukáš
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Pondělí 18. října 2021 Lukáš

Pronajímat nemovitost pořízenou na hypotéku se ziskem je dnes utopie

Roční procentní sazba nákladů (RPSN) u hypoték roste každý měsíc. Stejně tak jdou nahoru ceny nemovitostí. Oba faktory významně snižují šanci na úspěch v případech, kdy se někdo rozhodne pořídit si na hypotéku investiční byt s tím, že úvěr zaplatí z pronájmu a ještě mu dost zbude.
ilustrační snímek

ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Samozřejmě, že jiná situace panuje v těch případech, kdy chtějí domácnosti uložit volné peníze do nemovitosti. Chtějí je mít tak říkajíc v cihlách. Ti se pak na nákladovost takzvané investiční nemovitosti příliš ohlížet nemusejí a v praxi to ani nedělají.

„Vidíme to na developerských projektech, které financujeme. Byty jsou už v průběhu jejich výstavby kvůli růstu cen stavebních materiálů a práce několikrát přeceněny i v rámci několika mála měsíců, ale investoři to i tak akceptují,“ vysvětluje ředitel úseku korporátního a nemovitostního financování Trinity Bank Jiří Vančura.

Pro úplnost dodejme, že situace je dnes z hlediska kupujících dokonce tak zoufalá, že u nabízených bytů k prodeji realitní makléři pořádají hromadné prohlídky. Výsledná cena pak vychází z aukce mezi zájemci. 

Někteří z realitních agentů mají provize i z toho, o kolik ceny v aukci vyšroubují. Výjimečné nejsou ani případy, kdy kupující uplácí realitního makléře, aby nemovitost, to se týká třeba chat a chalup, neprodal někomu jinému. Na zveřejněný inzerát na prodej bytu se v Praze během jednoho dne přihlásí i sto a více zájemců.

Investice do nemovitosti na pronájem

Docela jinak by podle hypotečních a realitních odborníků měli postupovat ti, kteří mají za to, že investice pomocí hypotéky do nemovitosti na pronájem je stále takové terno, jako bývalo v minulosti.

„Já osobně tu čistou klasickou investici do nemovitostí na pronájem pořízené na hypotéku svým klientům nedoporučuji. Důvod je jasný. Realitní trh je na bublině. Ceny realit dolů nepůjdou, ale ekonomika aktuálně není tak nahoře, aby úměrně k tomu zvedla příjmy lidí. Jinak řečeno, trh stojí a ceny jsou vysoko,“ vysvětluje finanční poradkyně skupiny Partners Dana Chňoupková Míchalová.

Podle ní by si zájemci o takovou investici měli vždy uvědomit, že zisk v tomto případě spočívá ve výhodně pořízeném investičním bytu a výhodném pronájmu takového bytu. Což v praxi není nic jiného, než levně pořízená nemovitost, kterou pronajmou za pěkné peníze. A právě toho dosáhnout je při současných cenách nemovitostí takřka nemožné, zní ze všech stran.

Situace na realitním trhu z pohledu bankéřů

To, že ceny nemovitostí v porovnání s příjmy tuzemských domácností jsou více než přestřelené, není nic nového. Česká národní banka (ČNB) nadhodnocení cen nemovitostí v některých lokalitách tipuje na 20 i více procent. Není bez zajímavosti, že i přes stálý růst cen realit, ČNB tipuje dvacetiprocentní nadhodnocení cen nemovitostí již několik let. Realita tak může být ještě drastičtější. To s důrazem na současné dění nepřímo potvrzuje i hlavní poradce České bankovní asociace (ČBA) Miroslav Zámečník.

„Kromě již klasických problémů s nedostatečnou nabídkou nových bytů na trhu situaci velmi výrazně komplikuje i skokový nárůst cen řady druhů stavebního materiálu,“ poznamenává Zámečník.

To podle něj vede k tomu, že developeři v současné chvíli už nejsou ochotni nabídnout ani pevné ceny, které by šly na úkor jejich marží. Jasné přitom není, jak dlouho tato situace bude trvat.

„Nové významné projekty se odkládají do té doby, dokud nebude možné s vyšší mírou spolehlivosti plánovat stavby, kalkulovat stavební rozpočty a uzavírat smlouvy se subdodavateli,“ vysvětluje hlavní poradce ČBA s tím, že současný stav tak ještě více prohlubuje problém na straně nabídky nových nemovitostí.

Problém je i kultura pronájmů v Česku

Míchalová upozorňuje i na další riziko, než je jen to, že případný zájemce o investici do investičního bytu prodělá kalhoty kvůli přemrštěným cenám nemovitostí. Je to podle ní i celková kultura nájemního bydlení v Česku.

„Podle mne v České republice nájemní bydlení moc nefunguje. Důvod je, že každý na něm chce jen vyrýžovat peníze. Nic není, jak má. Správce nemovitosti není správce, který by všechno udělal, když jste nájemník. Třeba vám vyměnil žárovku. Všechno si musíte dělat a zaplatit sami,“ shrnuje svou zkušenost z trhu, na kterém se aktivně pohybuje.

Nedobré zkušenosti mají na druhé straně i pronajímatelé. Není nic výjimečného, když nájemník neplatí, jak má. Případně byt zničí. Stačí, že si pořídí psa a nedbá na hygienu. Takový byt se pak následně pronajímá velice těžko, natož za solidní peníze.

„Problém je ale v tom, že vy jako ten, kdo si vzal na takový investiční byt hypotéku, ji dál musíte splácet. A hypoteční splátky jsou kvůli předraženým bytům vysoké. Praxe nám tak dnes a denně ukazuje příběhy těch, kteří se spálili. Buď nemají žádný výnos z pronájmu, nebo je výnos velice nízký. Takový, že nestojí za starosti, které s pronajímáním bytu mají,“ vysvětluje finanční poradkyně.

Kdy se situace zlepší?

Situaci na současném realitním trhu lze podle Jiřího Vančury shrnout do jedné věty: „Nabídka je stále nízká, poptávka je stále silná.“ A jak říká, i když jsou nemovitosti předražené, stále je tu mnoho lidí, kteří ty peníze za ně dají. A že by zájem polevoval, se nedá říci.

„Vidíme to u projektů, u kterých se třeba ještě nekoplo do země, ale ten projekt je již více než z 50 procent vyprodaný,“ vysvětluje.

Podobně současný stav hodnotí i Míchalová, podle které přitom ale nelze ani být příliš optimistický v tom smyslu, že by se situace měla, když už ne zlepšit, tak alespoň stabilizovat.

„Já osobně si myslím, že v dohledné době několika let ke zlepšení z hlediska dostupnosti nemovitostí za rozumnou cenu nedojde, ale je to jen můj subjektivní názor. Ano, ceny jsou už teď hodně vysoko, je však otázka, zda za rok, dva nebudou ještě výše,“ říká.

Zároveň upozorňuje na to, že výše uvedené by mělo varovat každého, kdo má stále ještě za to, že je hračka si dnes pořídit nemovitost na hypotéku a pak ji se ziskem pronajímat. A to nejenom kvůli přemrštěným cenám bytů, ale i útlumu cestovního ruchu.

Autor:
  • Nejčtenější

Přežili krizi i povodně. Dnes mají vyprodáno na půl roku dopředu

Podnikat začal Pavel Jech krátce po revoluci. Zažil vzestupy i pády, letos rodinná firma oslaví již třicet let na trhu....

Živnostníci s nízkými zisky si připlatí na pojistném. O kolik a komu se zvýší

Premium Všichni živnostníci, drobní podnikatelé a další osoby samostatně výdělečné činné, které vykonávají hlavní samostatnou...

Zaskočil vás vysoký nedoplatek za energie? Poradíme, jak to řešit

Nejen rostoucí ceny energií, ale často i nedbalost stojí za vysokými nedoplatky v ročním vyúčtování spotřeby....

Jsou bez práce, ale nedobrovolně. Vzdát to nechtějí, vyplývá z analýzy

Nezaměstnanost je v Česku nízká. Na konci září bylo bez práce jen 3,5 % lidí. Na trhu práce bylo přitom téměř 358 tisíc...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Vlastní, nebo nájemní bydlení. Preference se mění

Bydlet ve svém je z historických důvodů téměř mantra. Téměř jako cizí slovo naopak Češi berou bydlení v pronájmu. Doba...

Děti zvládnou všechno, to samé ženy. Muži však nevydrží, říká expert na přežití

Premium Tři dny trvalo pátrání po osmileté Julii z Berlína, která se v neděli ztratila rodičům u Čerchova na Domažlicku. V...

Jak se rodí sebevražda. Psychiatr Höschl nejen o schizofrenii a depresi

Premium Jak velká musí být síla, která člověka dožene k tomu, že si sám dobrovolně vezme život? Jaké jsou poslední myšlenky...

Od perfekcionisty Contadora k Pogačarovi bez nepřátel. Hvězdy očima Kreuzigera

Premium Zažil vládu Contadora i Frooma, řádění Sagana, razantní nástup Pogačara. Během šestnácti let profikariéry se vedle...

  • Další z rubriky

Vlastní bydlení je pro mnohé utopií, už i pro střední třídu

Premium Mít vlastní byt či dům se vyplatí. Pro třetinu Čechů je však takové bydlení stále větší utopií. Ceny nemovitostí jsou...

Čtyři tipy, jak bezpečně financovat výstavbu a rekonstrukci domu či bytu

V posledních měsících jsme svědky obrovského zdražování cen v oboru stavebnictví. Nedostatek některých materiálů žene...

Vzít si hypotéku v páru, nebo raději sám? Záleží na životní situaci

Koupě vlastního bytu či domu patří k nejzásadnějším životním krokům. A stejně tak rozhodnutí, zda si o hypotéku, kterou...

Refinancování hypoték mimo výročí fixace dříve či později zdraží

Refinancování hypoték v Česku sílí každým měsícem. Důvodem jsou obavy z rostoucí inflace a zvyšování úroků u hypoték,...

Vysoké ceny dohnaly Bohemia Energy ke krachu. Dotkne se to téměř milionu lidí

Firma Bohemia Energy, největší uskupení alternativních dodavatelů energií v ČR, ukončí činnost a dodávky elektřiny a...

Kvůli nárůstu cen na trhu končí další dodavatelé plynu a elektřiny

V pondělí ukončí dodávky všem odběratelům po firmě Bohemian Energy další společnost, tentokrát děčínská Kolibřík...

Leoš Mareš se pochlubil šťastnou novinou. Bude trojnásobným tatínkem

Leoš Mareš (45) a jeho druhá manželka Monika (40) čekají miminko. Moderátor se zprávou pochlubil v ranním vysílání...

Psychiatr mě sexuálně napadl, partner málem zabil, popisuje dcera Urbánkové

Dcera zpěvačky Nadi Urbánkové (82) Jana Fabiánová (42) promluvila o sexuálním napadení v ordinaci lékaře. Zavzpomínala...

Rodině postavil dům za Prahou. Z obří obývací kuchyně se stal problém

Pan Jarda je původem z Uherského Brodu, ale již léta pracuje a žije v Praze. Pro svou lásku Alenu a jejich dvě děti...