Premium

Získejte všechny články
jen za 89 Kč/měsíc

Co nesmí chybět v nájemní smlouvě? Zdražování má hranice, zvířata nezakážete

Vlastníte byt či dům a chcete ho pronajímat. A máte i zájemce, který by chtěl u vás bydlet. Stačí tedy sepsat nájemní smlouvu. Pozor však, aby obsahovala vše, co má. Nebo v ní naopak nebyla věc, kterou občanský zákoník nepřipouští. Největší problém může nastat při sjednávání práv a povinností nájemce.

ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Pronajímatel chce při pronájmu bytu či domu co nejvíce chránit svůj majetek a práva. Nájemce požaduje obvykle co největší volnost. Sepsat nájemní smlouvu, která bude vyhovovat oběma stranám, tak není vůbec jednoduché. Na co nezapomenout?

Neláká vás nájemní bydlení. Toužíte po vlastním? Najděte si levnější hypotéku.

Rozhodně by vždy měla nájemní smlouva zahrnovat označení pronajímatele i nájemce, tedy jméno a příjmení, trvalé bydliště, rodné číslo či datum narození, případně i číslo občanského průkazu. Stejně tak je dobré co nejpřesněji popsat předmět nájmu (tedy byt či dům). 

„Zde uveďte údaje z katastru nemovitostí, jako jsou číslo bytu, číslo popisné budovy, katastrální území, adresa nemovitosti, u bytu číslo podlaží a jeho umístění v budově, dispozice a jeho výměra, a pronajímané příslušenství,“ vyjmenovává Ondřej Rose, realitní makléř senior z realitní kanceláře Century 21 General.

Na jak dlouho nájem sjednat

Nezapomeňte také na dobu nájmu. „Uvést ve smlouvě dobu trvání nájemní smlouvy je nezbytné,“ zdůrazňuje Jiří Lemberka, ředitel právního oddělení Maxima Reality. 

Vysvětluje, že pokud by nebyla ve smlouvě doba uvedena, bude se mít automaticky za to, že je nájemní smlouva uzavřena na dobu neurčitou. A to by mohlo být nepříjemné pro pronajímatele. V tom případě může ukončit nájem výpovědí pouze v zákonem stanovených případech. 

Obvykle se proto nájemní smlouva uzavírá na konkrétní dobu, nejčastěji na jeden rok. Následně lze nájem prodlužovat formou dodatků k nájemní smlouvě na další období.

„Je možné uzavřít nájemní smlouvu i na kratší dobu, v horizontu měsíců, což pronajímateli umožní si nájemce ověřit a případně s ním novou smlouvu neuzavřít,“ říká Lukáš Štrajt, vedoucí právního oddělení společnosti M&M Reality.

Jak ve smlouvě ošetřit placení nájmu

Stejně důležité je dohodnout si výši nájemného a poplatků za služby spojených s užíváním bytu, výčet těchto služeb a způsob rozúčtování a splatnost nájemného. 

„Zákon stanoví, že nájemné se platí předem na každý měsíc nebo jiné ujednané období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější,“ popisuje Jiří Lemberka. Tím pamatuje na situace, kdyby splatnost nájemného ve smlouvě nebyla ošetřena. Jinak si samozřejmě pronajímatel s nájemcem mohou sjednat splatnost nájemného libovolně.

Nájemní smlouva může obsahovat i bod o každoročním zvyšování nájemného. To může být řešeno například formou inflační doložky. V tom případě se nájemné zvedá vždy o inflaci. „Další možnost je domluvit se na nových finančních podmínkách, které budou respektovat cenu obvyklou v daném místě v případě prodloužení smlouvy o další období formou dodatku,“ vysvětluje Ondřej Rose.

Pokud nic takového v nájemní smlouvě nebude sjednané, může se pronajímatel obrátit na nájemce s písemným návrhem na zvýšení nájemného. Nejdříve však za rok od posledního zvýšení nájemného. „A zvýšení nesmí přesáhnout celkem dvacet procent za uplynulé tři roky. Současně výsledná výše nájemného také nesmí překročit obvyklé nájemné za obdobný byt v daném místě,“ upřesňuje Rose.

Běžně se sjednává také vratná jistota, či chcete-li kauce. Tu lze sjednat ve výši až tří měsíčních nájmů.

Jak je to s právy a povinnostmi

Potud se zdá být sjednání nájemní smlouvy docela snadné. Ovšem u práv a povinností už tomu tak není. Pronajímatel se chce logicky co nejvíce chránit. Naopak nájemce se chce i v pronájmu cítit jako doma, tedy nikým neomezován. 

Kolizních situací tak může nastat opravdu hodně. U mnoha z nich bude vše záležet na domluvě mezi pronajímatelem a nájemcem. Legislativa totiž pamatuje jen na úpravu vybraných situací. V těchto případech se pak není možné domluvit odlišně. Respektive ujednání, které by porušovalo zákon, by bylo neplatné.

Nájemník se může do bytu trvale přihlásit

Často diskutovaná je například otázka přihlášení k trvalému pobytu. „Zakázat nájemci přihlásit se k trvalému pobytu sice pronajímatel ve smlouvě může, ale valný význam ve vztahu k samotnému procesu přihlášení to mít nebude,“ konstatuje Lemberka. 

Zákon o evidenci obyvatel k přihlášení k trvalému pobytu souhlas majitele bytu či domu nevyžaduje. Jinými slovy, na ohlašovně stačí přeložit nájemní smlouvu. „Z přihlášení občana k trvalému pobytu totiž nevyplývají žádná práva k bytu, domu ani k vlastníkovi nemovitosti,“ vysvětluje Lemberka.

Přesto majitelé nemovitostí chtějí mít přehled o tom, kdo se do bytu přihlašuje. Sjednávají si proto s nájemci ve smlouvě dohodu, že podmínkou přihlášení musí být písemný souhlas pronajímatele. Nájemci ovšem takové ujednání, jak již bylo řečeno, nemůže v přihlášení nijak zabránit. Přesto se Jiří Lemberka domnívá, že by mohlo takové porušení smlouvy vést například k výpovědi z důvodu hrubého porušení smlouvy. Zároveň dodává, že platnost takových ujednání však ještě nebyla potvrzena soudní judikaturou. 

Kolik lidí může v bytě bydlet

Platná legislativa řeší i počet lidí, kteří mohou s nájemcem v pronajatém bytě bydlet. Ovšem jen velmi obecně. Občanský zákoník říká, že v pronajatém bytě může žít takový počet lidí, který je přiměřený velikosti bytu a tedy i hygienickým podmínkám. „Doporučuji proto, aby si pronajímatel do nájemní smlouvy vymínil doplnit pevně stanovený počet lidí, kteří mohou společně s nájemcem byt užívat,“ zdůrazňuje Lukáš Štrajt.

Ovšem i toto ujednání bude mít jen omezený dopad. Platí zde totiž výjimka pro osoby (nájemci) blízké. „V takovém případě musí vlastník další členy nájemcovy domácnosti, například potomky či partnera, strpět,“ dodává Ondřej Rose. Změnu počtu členů domácnosti však má nájemce povinnost nahlásit pronajímateli, a to bezodkladně.

Zvířata zakázat nelze

A zakázat nemůže pronajímatel nájemci ani domácí mazlíčky. Porušil by tím totiž zákon. Nájemce by ale měl určitě pronajímateli dát o zvířeti vědět dopředu. 

Co však majitel udělat může, je požadovat vyšší kauci (až ve výši trojnásobku měsíčního nájemného), případně také zvýšený nájem. „A to s ohledem na očekávané zvýšené opotřebení bytu a tím i zvýšené náklady na renovaci bytu,“ říká Jiří Lemberka. „V případě alergií nových nájemců nejsou výjimkou ani náklady na vyčištění bytu specializovanými firmami.“

Zákaz kouření s otazníky

Naproti tomu právo v bytě kouřit zákon nájemci výslovně nepřiznává. Odpověď na otázku, zda pronajímatel může, či nemůže nájemci kouření v bytě zakázat, není tedy jednoznačná. „Toto téma je stále diskutované a zatím na ně neexistuje jednoznačná odpověď opřená o příslušnou soudní judikaturu,“ vysvětluje Lemberka.

Osobně se domnívá, že sjednání takové povinnosti přiměřené okolnostem je. A to ať již z pohledu veřejného práva, tj. zájmu státu na ochraně zdraví obyvatel (nejenom nájemce ale i lidí spolubydlících, sousedů atp.), tak i z pohledu práva soukromého, které by mělo chránit nejenom oprávněné zájmy nájemce, ale především vlastníka nemovitosti před neoprávněnými zásahy do jeho práv vyplývajících z vlastnictví věci.

„V případě kuřáka v bytě totiž čekají na vlastníka bytu jak zvýšené náklady na renovaci zvýšeně opotřebeného bytu a věcí v něm, tak i zvýšené riziko požáru a o zhoršených či zcela narušených sousedských vztazích nemluvě. Takový závadný stav a rizika, pokud je vlastník na sebe nepřevzal dobrovolně a nemůže je nijak ovlivnit, by byla podle mého soudu nepřiměřeným zásahem do vlastnických práv pronajímatele,“ zastává názor Jiří Lemberka.

Také podle Lukáše Štrajta je možnost omezit v tomto směru nájemce v praxi velmi složitá. Převažující názor je podle něj takový, že nájemci kouření zakázat nelze. V každém případě i on si myslí, že případná vyšší kauce a nájem jsou stejně jako v případě zvířat v bytě oprávněné. 

Kdo platí údržbu a opravy v bytě

Velmi široká je pak oblast týkající se údržby a oprav v bytě. Na něco pamatuje legislativa. Ta říká, že nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. „Co všechno spadá do běžné údržby a co to jsou drobné opravy, stanovuje nařízení vlády,“ říká Lukáš Štrajt.

Čtěte také

Vysvětluje, že běžnou údržbou bytu se rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení, které se provádí obvykle při užívání nemovitosti. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah a podobně.

Za drobné opravy se pak považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, které nepřesáhnou částku tisíc korun. „Roční limit nákladů za drobné opravy je pak částka rovnající se sto korunám za metr čtvereční,“ doplňuje Štrajt. Závažnější či nákladnější opravy již hradí vlastník bytu.

Pravidla pro jiné situace si pak již musí nastavit pronajímatel s nájemcem. „V nájemní smlouvě je tak vhodné si například sepsat, co smí, a co bez písemného souhlasu vlastníka nesmí nájemce v pronajatém bytě upravit,“ dodává Ondřej Rose. A rovněž je dobré se domluvit, zda takové úpravy po skončení nájmu mohou v bytě zůstat, nebo musí nájemce vše uvést do původního stavu.

  • Nejčtenější

Mně se nic nestane, pojišťovna mi nic nedá. Pět mýtů o životním pojištění

12. dubna 2024

Životní pojištění má podle statistik uzavřené každý druhý Čech. Vyplývá to z dat České asociace...

K výrobě krmiv pro psy a kočky ho přivedla náhoda. Dnes vyváží i do Asie

13. dubna 2024

Vyrábět granule a konzervy pro psy a kočky původně neměl vůbec v plánu. Napadlo ho to až v...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Kdy lidé odmítají fakta a proč pravda často prohrává, vysvětluje psycholog

15. dubna 2024

Schopnost hledat či nacházet pravdu stojí v uvažování lidí většinou až na druhém místě. Proč lidé...

KVÍZ: Děti ve finančně-vědomostní soutěži uspěly. Jak byste ji zvládli vy?

14. dubna 2024

Česká bankovní asociace spolu s Evropskou bankovní federací uspořádala letos již osmé národní kolo...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Láska prochází peněženkou. Jak nastavit pravidla ve vztahu a co říkají průzkumy

11. dubna 2024

Společné bydlení znamená zpravidla i společné hospodaření. Zatímco v manželství určuje základní...

Podílové fondy jsou stále oblíbenější investicí. Experti radí, jak je dobře vybrat

17. dubna 2024

Premium Investování je důležitou součástí budování finanční stability a hraje hlavní roli v dosažení...

Víte, co znamená zkratka OBZP a jaká povinnost je s ní spojená?

17. dubna 2024

OBZP je zkratka, která v sobě skrývá osoby bez zdanitelných příjmů. Tento status se týká lidí ve...

KOMENTÁŘ: Majetkový test je otvírání Pandořiny skříňky

16. dubna 2024

Stát chce začít provádět u žadatelů o sociální dávky majetkový test. Má to opodstatnění: Dávky ze...

Jaro na burzách: akcie dál jedou, dluhopisy ale brzdí

16. dubna 2024

První čtvrtletí skončilo další posunem cen akcií nahoru. I letošní březen přinesl akciovým trhům...

Náhle zemřel zpěvák Maxim Turbulenc Daniel Vali, bylo mu 53 let

Ve věku 53 let zemřel zpěvák skupiny Maxim Turbulenc Daniel Vali. Letos by se svou kapelou oslavil 30 let na scéně....

Vykrojené trikoty budí emoce. Olympijská kolekce Nike je prý sexistická

Velkou kritiku vyvolala kolekce, kterou pro olympijský tým amerických atletek navrhla značka Nike. Pozornost vzbudily...

Rohlík pro dítě, nákup do kočárku. Co v obchodě projde a kdy už hrozí právník?

V obchodech platí pravidla, která občas zákazník nedodržuje. Někdy se navoní parfémem, aniž by použil tester, nebo...

Ve StarDance zatančí Vondráčková, Paulová, hvězda Kukaček i mistryně světa

Tuzemská verze celosvětově mimořádně úspěšné soutěže StarDance britské veřejnoprávní televizní společnosti BBC se už na...

Největší hřbitov lodí západní polokoule vznikl kvůli kardinálnímu průšvihu

Válka je o ničení a zabíjení. O újmě na životním prostředí. Snad právě proto tolik fascinuje osud Flotily duchů, která...