Pronajímatel chce při pronájmu bytu či domu co nejvíce chránit svůj majetek a práva. Nájemce požaduje obvykle co největší volnost. Sepsat nájemní smlouvu, která bude vyhovovat oběma stranám, tak není vůbec jednoduché. Na co nezapomenout?
Neláká vás nájemní bydlení. Toužíte po vlastním? Najděte si levnější hypotéku. |
Rozhodně by vždy měla nájemní smlouva zahrnovat označení pronajímatele i nájemce, tedy jméno a příjmení, trvalé bydliště, rodné číslo či datum narození, případně i číslo občanského průkazu. Stejně tak je dobré co nejpřesněji popsat předmět nájmu (tedy byt či dům).
„Zde uveďte údaje z katastru nemovitostí, jako jsou číslo bytu, číslo popisné budovy, katastrální území, adresa nemovitosti, u bytu číslo podlaží a jeho umístění v budově, dispozice a jeho výměra, a pronajímané příslušenství,“ vyjmenovává Ondřej Rose, realitní makléř senior z realitní kanceláře Century 21 General.
Na jak dlouho nájem sjednat
Nezapomeňte také na dobu nájmu. „Uvést ve smlouvě dobu trvání nájemní smlouvy je nezbytné,“ zdůrazňuje Jiří Lemberka, ředitel právního oddělení Maxima Reality.
Vysvětluje, že pokud by nebyla ve smlouvě doba uvedena, bude se mít automaticky za to, že je nájemní smlouva uzavřena na dobu neurčitou. A to by mohlo být nepříjemné pro pronajímatele. V tom případě může ukončit nájem výpovědí pouze v zákonem stanovených případech.
Obvykle se proto nájemní smlouva uzavírá na konkrétní dobu, nejčastěji na jeden rok. Následně lze nájem prodlužovat formou dodatků k nájemní smlouvě na další období.
„Je možné uzavřít nájemní smlouvu i na kratší dobu, v horizontu měsíců, což pronajímateli umožní si nájemce ověřit a případně s ním novou smlouvu neuzavřít,“ říká Lukáš Štrajt, vedoucí právního oddělení společnosti M&M Reality.
Jak ve smlouvě ošetřit placení nájmu
Stejně důležité je dohodnout si výši nájemného a poplatků za služby spojených s užíváním bytu, výčet těchto služeb a způsob rozúčtování a splatnost nájemného.
„Zákon stanoví, že nájemné se platí předem na každý měsíc nebo jiné ujednané období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější,“ popisuje Jiří Lemberka. Tím pamatuje na situace, kdyby splatnost nájemného ve smlouvě nebyla ošetřena. Jinak si samozřejmě pronajímatel s nájemcem mohou sjednat splatnost nájemného libovolně.
Nájemní smlouva může obsahovat i bod o každoročním zvyšování nájemného. To může být řešeno například formou inflační doložky. V tom případě se nájemné zvedá vždy o inflaci. „Další možnost je domluvit se na nových finančních podmínkách, které budou respektovat cenu obvyklou v daném místě v případě prodloužení smlouvy o další období formou dodatku,“ vysvětluje Ondřej Rose.
Pokud nic takového v nájemní smlouvě nebude sjednané, může se pronajímatel obrátit na nájemce s písemným návrhem na zvýšení nájemného. Nejdříve však za rok od posledního zvýšení nájemného. „A zvýšení nesmí přesáhnout celkem dvacet procent za uplynulé tři roky. Současně výsledná výše nájemného také nesmí překročit obvyklé nájemné za obdobný byt v daném místě,“ upřesňuje Rose.
Běžně se sjednává také vratná jistota, či chcete-li kauce. Tu lze sjednat ve výši až tří měsíčních nájmů.
Jak je to s právy a povinnostmi
Potud se zdá být sjednání nájemní smlouvy docela snadné. Ovšem u práv a povinností už tomu tak není. Pronajímatel se chce logicky co nejvíce chránit. Naopak nájemce se chce i v pronájmu cítit jako doma, tedy nikým neomezován.
Kolizních situací tak může nastat opravdu hodně. U mnoha z nich bude vše záležet na domluvě mezi pronajímatelem a nájemcem. Legislativa totiž pamatuje jen na úpravu vybraných situací. V těchto případech se pak není možné domluvit odlišně. Respektive ujednání, které by porušovalo zákon, by bylo neplatné.
Nájemník se může do bytu trvale přihlásit
Často diskutovaná je například otázka přihlášení k trvalému pobytu. „Zakázat nájemci přihlásit se k trvalému pobytu sice pronajímatel ve smlouvě může, ale valný význam ve vztahu k samotnému procesu přihlášení to mít nebude,“ konstatuje Lemberka.
Zákon o evidenci obyvatel k přihlášení k trvalému pobytu souhlas majitele bytu či domu nevyžaduje. Jinými slovy, na ohlašovně stačí přeložit nájemní smlouvu. „Z přihlášení občana k trvalému pobytu totiž nevyplývají žádná práva k bytu, domu ani k vlastníkovi nemovitosti,“ vysvětluje Lemberka.
Přesto majitelé nemovitostí chtějí mít přehled o tom, kdo se do bytu přihlašuje. Sjednávají si proto s nájemci ve smlouvě dohodu, že podmínkou přihlášení musí být písemný souhlas pronajímatele. Nájemci ovšem takové ujednání, jak již bylo řečeno, nemůže v přihlášení nijak zabránit. Přesto se Jiří Lemberka domnívá, že by mohlo takové porušení smlouvy vést například k výpovědi z důvodu hrubého porušení smlouvy. Zároveň dodává, že platnost takových ujednání však ještě nebyla potvrzena soudní judikaturou.
Kolik lidí může v bytě bydlet
Platná legislativa řeší i počet lidí, kteří mohou s nájemcem v pronajatém bytě bydlet. Ovšem jen velmi obecně. Občanský zákoník říká, že v pronajatém bytě může žít takový počet lidí, který je přiměřený velikosti bytu a tedy i hygienickým podmínkám. „Doporučuji proto, aby si pronajímatel do nájemní smlouvy vymínil doplnit pevně stanovený počet lidí, kteří mohou společně s nájemcem byt užívat,“ zdůrazňuje Lukáš Štrajt.
Ovšem i toto ujednání bude mít jen omezený dopad. Platí zde totiž výjimka pro osoby (nájemci) blízké. „V takovém případě musí vlastník další členy nájemcovy domácnosti, například potomky či partnera, strpět,“ dodává Ondřej Rose. Změnu počtu členů domácnosti však má nájemce povinnost nahlásit pronajímateli, a to bezodkladně.
Zvířata zakázat nelze
A zakázat nemůže pronajímatel nájemci ani domácí mazlíčky. Porušil by tím totiž zákon. Nájemce by ale měl určitě pronajímateli dát o zvířeti vědět dopředu.
Co však majitel udělat může, je požadovat vyšší kauci (až ve výši trojnásobku měsíčního nájemného), případně také zvýšený nájem. „A to s ohledem na očekávané zvýšené opotřebení bytu a tím i zvýšené náklady na renovaci bytu,“ říká Jiří Lemberka. „V případě alergií nových nájemců nejsou výjimkou ani náklady na vyčištění bytu specializovanými firmami.“
Zákaz kouření s otazníky
Naproti tomu právo v bytě kouřit zákon nájemci výslovně nepřiznává. Odpověď na otázku, zda pronajímatel může, či nemůže nájemci kouření v bytě zakázat, není tedy jednoznačná. „Toto téma je stále diskutované a zatím na ně neexistuje jednoznačná odpověď opřená o příslušnou soudní judikaturu,“ vysvětluje Lemberka.
Osobně se domnívá, že sjednání takové povinnosti přiměřené okolnostem je. A to ať již z pohledu veřejného práva, tj. zájmu státu na ochraně zdraví obyvatel (nejenom nájemce ale i lidí spolubydlících, sousedů atp.), tak i z pohledu práva soukromého, které by mělo chránit nejenom oprávněné zájmy nájemce, ale především vlastníka nemovitosti před neoprávněnými zásahy do jeho práv vyplývajících z vlastnictví věci.
„V případě kuřáka v bytě totiž čekají na vlastníka bytu jak zvýšené náklady na renovaci zvýšeně opotřebeného bytu a věcí v něm, tak i zvýšené riziko požáru a o zhoršených či zcela narušených sousedských vztazích nemluvě. Takový závadný stav a rizika, pokud je vlastník na sebe nepřevzal dobrovolně a nemůže je nijak ovlivnit, by byla podle mého soudu nepřiměřeným zásahem do vlastnických práv pronajímatele,“ zastává názor Jiří Lemberka.
Také podle Lukáše Štrajta je možnost omezit v tomto směru nájemce v praxi velmi složitá. Převažující názor je podle něj takový, že nájemci kouření zakázat nelze. V každém případě i on si myslí, že případná vyšší kauce a nájem jsou stejně jako v případě zvířat v bytě oprávněné.
Kdo platí údržbu a opravy v bytě
Velmi široká je pak oblast týkající se údržby a oprav v bytě. Na něco pamatuje legislativa. Ta říká, že nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. „Co všechno spadá do běžné údržby a co to jsou drobné opravy, stanovuje nařízení vlády,“ říká Lukáš Štrajt.
Čtěte také |
Vysvětluje, že běžnou údržbou bytu se rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení, které se provádí obvykle při užívání nemovitosti. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah a podobně.
Za drobné opravy se pak považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, které nepřesáhnou částku tisíc korun. „Roční limit nákladů za drobné opravy je pak částka rovnající se sto korunám za metr čtvereční,“ doplňuje Štrajt. Závažnější či nákladnější opravy již hradí vlastník bytu.
Pravidla pro jiné situace si pak již musí nastavit pronajímatel s nájemcem. „V nájemní smlouvě je tak vhodné si například sepsat, co smí, a co bez písemného souhlasu vlastníka nesmí nájemce v pronajatém bytě upravit,“ dodává Ondřej Rose. A rovněž je dobré se domluvit, zda takové úpravy po skončení nájmu mohou v bytě zůstat, nebo musí nájemce vše uvést do původního stavu.
