Zájemců bylo více než dost, nakonec dům pronajala sympatické mladé rodině s malými dětmi. Vše fungovalo bez problémů zhruba tři roky, nájemci řádně platili nájemné a o dům se vzorně starali. Jenže pak otec rodiny přišel o práci a platby nájemného se opožďovaly. A pak přestali platit úplně.
„Když jsem je o nájemné upomínala, vždycky aspoň něco poslali,“ popisuje majitelka domu. „K dnešnímu dni mi ale dluží už sto tisíc a neustále jen slibují. Co mám dělat?“ ptá se čtenářka.
Neplacení nájemného je důvodem pro výpověď
„Pokud nájemci nezaplatili nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, je to považováno za tzv. porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem a paní Marie může po předchozí písemné výzvě vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby jí nájemci dům bez zbytečného odkladu odevzdali,“ doporučuje advokát Pavel Nastis. Pokud je dluh menší než trojnásobek měsíčního nájemného, i tak může paní Marie nájem vypovědět, ovšem v takovém případě s tříměsíční výpovědní dobou.
Čtěte také |
„Výpověď musí být písemná, musí obsahovat specifikaci dluhu (tj. za které měsíce konkrétně nájemce dluží a v jaké výši) a dále musí být ve výpovědi uvedeno, že nájemce má právo vznést ve dvouměsíční lhůtě od doručení výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi u soudu,“ upřesňuje vedoucí právního oddělení dTestu Lukáš Zelený. Pokud se nájemce bude výpovědi bránit, bude muset rozhodnout o výpovědi soud. Jestliže soud shledá výpověď oprávněnou, bude muset nájemce byt vyklidit. Neučiní-li tak dobrovolně, bude z bytu vyklizen v rámci exekuce na základě návrhu paní Marie. Pokud by se ale Marie pokoušela vše řešit bez rozhodnutí a povolání exekutora, mohla by se před soudem ocitnout sama za porušení domovní svobody, jako se to nedávno stalo majitelům bytu v Žatci.
„Co se týče dlužného nájemného, může majitelka domu podat žalobu o zaplacení dlužné částky včetně úroku z prodlení a domáhat se toho, aby soud uložil nájemcům povinnost zaplatit jí dlužné nájemné spolu s úrokem z prodlení a náklady soudního řízení,“ dodává advokát. Po právní moci rozhodnutí, kterým soud tuto povinnost nájemcům uloží, bude moci dlužnou částku vymáhat exekučně.
Pronajímáte dům nebo byt? Sjednejte si ve smlouvě jistotu
Pokud se nechcete dostat do podobných problémů jako paní Marie, sjednejte si ve smlouvě jistotu. „Jistota, lidově řečeno kauce, spočívá v ustanovení, podle kterého je nájemce povinen na účet pronajímatele složit určitou peněžitou částku, kterou pak může pronajímatel použit na úhradu dluhů na nájemném, na službách nebo na náhradu škody,“ doporučuje vedoucí právního oddělení dTestu Lukáš Zelený.
Jistotu lze vložit přímo do nájemní smlouvy, nebo ji později dohodnout v dodatku k nájemní smlouvě. Nově od 28. února 2017 nesmí být jistota vyšší než trojnásobek nájemného, u kaucí sjednaných před tímto datem to mohl být až šestinásobek. Do nájemní smlouvy (nebo dodatku ke smlouvě) je také vhodné uvést, že jistota může být použita během trvání nájmu. Pokud totiž ve smlouvě nebude o době použití nic, můžete jako pronajímatel jistotu započítat na dluhy či škodu až při skončení nájmu.
Pronajímatel zakázal psa v bytě. Má na to právo?
Jiný problém řeší paní Hana. Uzavřela nájemní smlouvu, ve které jí pronajímatel zakázal chovat v bytě zvířata. Za porušení zákazu jí může naúčtovat smluvní pokutu ve výši 1 000 korun za každý měsíc, kdy bude mít zvíře v bytě. „Chtěla jsem si koupit psa, ale teď nevím, zda budu mít na zaplacení pokut, a bojím se, že kvůli chovu zvířete můžu dostat výpověď,“ říká Hana.
„Pronajímatel nemůže zakázat chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům obtíže nepřiměřené poměrům v domě,“ argumentuje Lukáš Zelený. Obtíže by mohl způsobovat chov kuřat či dvaceti koček v bytě, ale rozhodně ne chov jednoho psa. Podle Zeleného se naše čtenářka nemusí bát ani smluvní pokuty, protože k ujednáním ukládajícím nájemci povinnost zaplatit smluvní pokutu se nepřihlíží. Obávat se nemusí ani toho, že by jí dal pronajímatel výpověď kvůli porušení zákazu chovu zvířat, neboť nejde o zákonný výpovědní důvod. „Rozhodnete-li se paní Hana psa si pořídit, doporučujeme namítat neplatnost zákazu chovu zvířat a smluvní pokutu nehradit,“ uzavírá Zelený.
Pamatujte si:
- Ve smlouvě o nájmu sjednejte jistotu (kauci), tato částka může být použita na úhradu případných dluhů na nájemném, na službách nebo na náhradu škody.
- Dluhy na nájemném a službách mohou být důvodem pro výpověď nájemce z nájmu bytu. Důvodem pro okamžitou výpověď bez výpovědní doby je nezaplacení plateb v hodnotě odpovídající tří měsíčních nájemných.
- Pokud by nájemce nezaplatil pouze nižší částku (třeba by platil jen část nájemného), je to důvodem pro výpověď s tříměsíční výpovědní dobou.
- Je-li nájemce v prodlení s placením nájemného či služeb, náleží pronajímateli úroky z prodlení, a to bez ohledu na to, zda je mají, nebo nemají s nájemcem dohodnuté ve smlouvě. Ve smlouvě lze sjednat jejich výši, platí však, že nesmí být nepřiměřená, lze se setkat s názorem, že nesmí být vyšší než úroky v zákonné výši.
- Důsledkem neplacení nájemného také může být zadržení věcí nájemce, pokud je například nechá v bytě.
- Pronajímatel nemůže nájemci zakázat ohlásit svůj trvalý pobyt na adrese pronajatého bytu. Podle § 10 odst. 6 zákona č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel nájemci stačí, pokud doloží oprávněnost užívání bytu, tedy nájemní smlouvu, souhlas pronajímatele se k ohlášení trvalého pobytu nevyžaduje.
- Mezi zakázaná ustanovení patří také omezení chovu zvířat v bytě. Samozřejmě ale chov nesmí poškozovat byt a hlavním účelem užívání bytu musí zůstat trvalé bydlení nájemce a členů jeho domácnosti. Není možné tedy v nájemním bytě zřídit například chovnou stanici.
- Smlouva nesmí obsahovat nepřípustná ustanovení v podobě zákazu návštěv, zákazu kouření, zákazu podnikání nebo rozšíření zákonných důvodů pro podání výpovědi z nájmu bytu ze strany pronajímatele.
- Jednání nájemce je vždy limitováno takzvaným sousedským právem. Kouření, chov zvířat, podnikání nebo jiná činnost konaná v bytě nesmí přes míru obtěžovat ostatní obyvatele domu a ohrožovat je.
- Některá práva a povinnosti si nájemce a pronajímatel ve smlouvě mohou upravit odlišně od zákona, třeba i podrobněji. V nájemní smlouvě však nesmí být ustanovení, která ukládají nájemci nepřiměřené povinnosti. Výslovně jsou přitom zakázány jakékoli smluvní pokuty.
- Pokud nájemní smlouva obsahuje ujednání, které například ukládá nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu nebo jinou povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená, ze zákona se k takovému ujednání nepřihlíží. To pro nájemce znamená, že se takovým ustanovením vůbec nemusí řídit.
- V nájemní smlouvě lze dohodnout pravidla pro zvyšování nájemného. Poměrně běžná je takzvaná inflační doložka, tedy ujednání, podle kterého se nájemné zvyšuje každoročně podle míry inflace. Aby byla inflační doložka platná, musí v ní být přesně vymezeno, jaká inflace se má na mysli, nejčastěji se používá jeden z indexů spotřebitelských cen Českého statistického úřadu. Naopak v nájemní smlouvě může být také uvedeno, že nájemné se nebude vůbec po dobu trvání smlouvy zvyšovat.
- Jestliže ve smlouvě není o zvyšování nájemného vůbec nic, bude se zvyšování řídit zákonem, konkrétně občanským zákoníkem. Podle něj může být nájemné zvýšeno jednostranně ze strany pronajímatele pouze jednou za 12 měsíců, přičemž celkově nesmí být nájemné zvýšeno za poslední tři roky více než o 20 % a zároveň nesmí přesáhnout výši takzvaného obvyklého nájemného v dané lokalitě za obdobný byt.
- Pokud nájemce nebude se zvýšením souhlasit, rozhodne o zvýšení soud, ten však nemusí respektovat 20% hranici zvýšení, ovšem zvýšení soudem nemůže přesáhnout obvyklé nájemné.
- Při převzetí bytu je praktické sepsat předávací protokol a popsat v něm vybavení a stav bytu. Lze se tak vyhnout sporům o to, zda bylo umyvadlo rozbité již při převzetí bytu, nebo k jeho poškození došlo v průběhu nájmu. V předávacím protokolu by také měl být zachycen stav energií.
- Pokud se nájemce a pronajímatel nedohodnou jinak, tak nájemce provádí v bytě pouze takzvanou běžnou údržbu a drobné opravy, zbývající údržbu a opravy jsou na pronajímateli. Drobné úpravy a údržba jsou vymezeny jednak věcně – patří mezi ně například malování, čištění podlah, obkladů a stěn, opravy podlahových krytin, výměny prahů a lišt, výměny vypínačů a zásuvek. Dále jsou drobné opravy vymezeny částkou 1 000 korun na jednu opravu, ovšem v ročním souhrnu nesmí přesáhnout částku 100 korun na m2 podlahové plochy bytu a částku 50 Kč na m2 plochy sklepů, balkonů, lodžií a teras.
Zdroj:dTest
