Češi platí za velmi rezervované vůči investicím, převážná většina nechává své prostředky ležet na účtu, v lepším případě na spořicím. „Nebo spíš, alespoň doposud platili. Stávají se z nich totiž investoři do nemovitostí,“ vysvětluje Martin Viktora, spoluzakladatel společnosti EMA data, která provedla na téma realitních investic průzkum.
Podle něj stoupá zájem o investice do nemovitostí, aktuálně do nich chce začít investovat, nebo stávající investice navýšit, 66 procent Čechů.
Co za tím stojí? „V současnosti vnímám jako hlavní důvod investic do nemovitostí paniku. Paniku z rostoucích cen nemovitostí a z toho, že, pokud budou i nadále pokračovat v růstu, již nikdy na nemovitost nedosáhnou,“ říká Petr Zámečník, datový analytik EMA data. Zkrátka, „buď teď, nebo nikdy“. Zájmu nahrávají také stále ještě zachovalé úspory z lockdownů a stále ještě poměrně příznivé úrokové sazby u hypotečních úvěrů.
Značnou roli sehrává také roztáčející se inflace. „Klienti sledují, že rostou ceny energií, stavebního materiálu i spotřebního zboží. Proto, pokud mají nějaké prostředky na účtech, tak je chtějí investovat a investici do nemovitostí považují za jednu z nejbezpečnějších,“ popisuje Ondřej Mašín, výkonný ředitel Bidli reality. Doplňuje, že u jejich společnosti aktuálně tvoří podíl bytů kupovaných na investici zhruba 40 procent, přitom ještě na začátku letošního roku to bylo okolo 30 procent.
Realitní kancelář Luxent – Exclusive Properties odhaduje podíl investičních nákupů na více než 30 procent a tato hodnota se mění s tím, o jaký typ nemovitosti se jedná.
Zájem je i o byty v novostavbách
Stejný trend potvrzují i developerské společnosti. Například u YIT Stavo se v posledních 10 letech starala investiční klientela zhruba o 10 procent z jejich celkových prodejů. „V důsledku pandemie a souvisejícího zvýšeného zájmu o investiční byty se jejich podíl v prodejích za poslední dobu zvýšil, a to zhruba na 35 procent,“ uvedla Dana Bartoňová, obchodní ředitelka YIT Stavo.
V projektech JRD vykazuje z pohledu kupujícího charakter investice třetina až polovina prodaných bytů. „Hodně to ale závisí na typu projektu, tedy například na dispoziční skladbě bytů či na jeho dopravní dostupnosti,“ doplňuje Jan Řežáb, majitel a zakladatel skupiny JRD. Společnost Geosan Development uvádí podíl investičních bytů 20 až 30 procent, v závislosti na daném projektu.
Je či není to investice?
„Samozřejmě je ale také otázkou, co to vlastně ten investiční byt je,“ říká Jan Zachystal z RE/MAX Alfa. „Řada lidí investuje do nemovitosti za účelem pronájmu s tím, že jakmile děti vyrostou a osamostatní se, byt získají do výlučného užívání.“ Takových případů je podle něj opravdu velké množství.
Také developeři zaznamenávají větší počet klientů, kteří nyní pořizují byt pro své děti, ale než děti dospějí, tak ho do té doby chtějí pronajímat. „V praxi to je tedy kombinace investičního bytu a bytu pro vlastní potřebu,“ uvedl Petr Beneš, ředitel Geosan Development.
Bydlení pro vlastní potřebu na prvním místě
Právě klient, který pořizuje byt pro vlastní bydlení – své vlastní nebo pro rodinu, zůstává hlavním cílovým segmentem developerů. Současná situace tomu ale moc nenahrává.
Důsledkem tlaku vnějších okolností a snahy o ukládání dalších a dalších peněz do nemovitostí je totiž nepříjemné zvyšování cen. „To lidem komplikuje přístup k vlastnímu bydlení, mám tím na mysli klientům kupujícím nemovitost pro vlastní potřebu, což vidím nerad a nerad bych, aby tyto vlivy dospěly až do sociální problémů,“ říká Řežáb. „Proto doufám, že se tento trend alespoň bude zpomalovat.“
Doplňuje, že asi jediným uspokojivým řešením se zdá být zrychlení povolovacích procesů s možným vlivem nového stavebního zákona. Objektivně se ale podle něj tato změna může na trhu promítnout až zhruba za 5 let.
A to, jak se říká „kdo ví, jestli“. Například v Praze za posledních 15 let klesl počet stavebních povolení čtyřnásobně, počet obyvatel města se ale zvýšil o zhruba 150 tisíc oficiálně, neoficiálně o ještě jednou tolik. „Bytový fond v metropoli opět zestárnul. Zároveň se bohužel zvýšila průměrná doba přípravy rezidenčních projektů. Ta dnes dosahuje 10 let a je spojená s desítkami razítek a povolení,“ popisuje situace v hlavním městě David Jirušek, tiskový mluvčí společnosti Finep.
V Praze tak již nyní chybí několik desítek tisíc bytových jednotek. Když se k tomu připočtou stále rostoucí náklady na ceny pozemků, stavebních prací a dalších vstupů, pokles cen se asi moc očekávat nedá. Obdobná situace je přitom i v jiných městech a v regionech, zjednodušeně, prakticky všude.
Vyplatí se vůbec koupě?
Na první pohled se tedy zdá, že kupovat na investici nemovitosti (a nejen na investici), u nichž jsou ceny „vyšroubované“ často do astronomických částech, se nemůže vůbec vyplatit. Ano, výnos z nájmu v některých lokalitách dnes už vzhledem k pořizovací ceně nemovitosti nebude nic moc. Mnohde spíš nic než moc.
Přínos takové operace pak bude jinde. „Realitní investice, s ohledem na dlouhodobé trendy, dobře chrání před inflací,“ říká Jirušek. Navíc ve středně i dlouhodobém horizontu (což lze jednoduše potvrdit i s ohledem na historii a vývoj cen za více než 100 let, kdy lze dohledat cenovou hladinu nemovitostí v lokalitě) snad jen s výjimkou válek a velkých globálních přírodních katastrof ceny nemovitostí neustále rostou a přinášejí tak svým majitelům dvojí zhodnocení. „Pokud horizont této investice přesahuje jeden hospodářský cyklus, tak s pohledem na trh až 100 let zpátky je zhodnocení okolo 5 procent,“ doplňuje Řežáb.
Právě absence obecné zkušenosti s realitní krizí, která by vedla k dlouhodobému a naprosto zásadnímu poklesu cen nemovitostí hraje v chuti investovat dost podstatnou roli. „Zažili jsme určitá ochlazení trhu nemovitostí po krizi v roce 2008, ale nic takového, jako devadesátá léta ve Velké Británii. A tak se rádi upínáme k historicky prověřenému trendu vývoje cen nemovitostí, které v dlouhodobém horizontu rostou. Ne sice o moc, ale přeci jen o něco více než inflace,“ myslí si Jiří Kučera, ředitel realitní kanceláře Luxent – Exclusive Propersties.
Koupě má stále smysl i na hypotéku
Stále ještě se vyplatí také pořízení investičního bytu s využitím hypotečního úvěru. „Cena peněz je pořád velmi nízká,“ vysvětluje Ondřej Mašín. Co je ale podstatnější. I přesto, že úrokové sazby rostou, zůstávají stále pod úrovní stoupající inflace. Reálně jsou tak v současné době záporné. Případný pronájem pak pokrývá splátku hypotéky, nebo alespoň její většinu. I tak to ale dává smysl, obzvlášť bereme-li v potaz rostoucí ceny nemovitostí.
A Petr Zámečník nabízí ještě trochu jiný pohled pro větší investory. Navzdory růstu úrokových sazeb je koupě nemovitosti s hypotékou stále výhodnější než bez ní. Zejména u investičních nemovitostí se nevyplatí využít vlastní zdroje. „V případě, kdy chce domácnost investovat do nemovitosti 5 milionů korun v hotovosti, je pro ni výhodnější, pokud jí stačí bonita (schopnost splácet) investovat do 5 nemovitostí vždy po 1 milionu korun vlastních zdrojů a zbytek financovat hypotečním úvěrem. Tím si jednak zajistí vyšší příjmy, ale především sníží riziko, například neplatícího nájemníka, ale i další,“ vysvětluje Zámečník.
