Příjem z nájmu není v žádném případě automaticky daňově osvobozen. Zdanění se liší v závislosti na tom, zda se jedná o příjem ze samostatné činnosti podle § 7 zákona o dani z příjmu nebo o příjem podle § 9 zákona o dani z příjmu. Rozdíly jsou významné. Jak je to tedy v praxi se zdaněním pronájmu?
Příjem z nájmu se vždy započítává do celkového základu daně a případně tedy podléhá i vyšší 23% sazbě daně z příjmu fyzických osob, pokud celkový roční daňový základ je vyšší než 1 701 168 korun za rok 2021.
„Výhodou klasického příjmu z pronájmu podle § 9 zákona o dani z příjmu je skutečnost, že podléhá pouze dani z příjmu fyzických osob, nikoliv sociálnímu a zdravotnímu pojištění,“ říká Gabriela Ivanco, daňová poradkyně společnosti Mazars.
Kdy se jedná o podnikatelskou činnost?
Na druhou stranu příjmy z pronájmu spadající pod § 7 zákona o dani z příjmu, tedy ze samostatné výdělečné činnosti (z podnikání), podléhají nejenom dani z příjmu fyzických osob, ale i odvodům na sociálním a zdravotním pojištění.
Zdanění těchto příjmů z pronájmů je tedy vyšší. Mezi příjmy z pronájmů, tedy podnikání, patří i příjmy z krátkodobých pronájmů přes oblíbené platformy Airbnb nebo Booking.com, což nejnověji v srpnu potvrdil svým rozsudkem i Městský soud v Praze (č. j. 6 Af 20/2020-28).
„Nabízení krátkodobých pronájmu je potřeba chápat jako nabízení ubytovací služby, a to včetně všech daňových dopadů,“ vysvětluje Štěpán Smoleja, vedoucí právního oddělení společnosti UlovDomov.cz, která na trhu dlouhodobých pronájmů poskytuje službu Ideální nájemce pro majitele bytů.
„Zdá se, že vymezení Airbnb ve světle nového rozsudku vrací tuto službu zpět ke kořenům původního konceptu. Původní myšlenkou Airbnb byl totiž občasný pronájem volného pokoje v bytě, pokud pro něj zrovna nebylo využití. Pokud by tato premisa zůstala zachována, nemuselo by se jednat o podnikání ve smyslu nového rozsudku,“ poznamenává Smoleja.
Jak dodává, rozsudek je ale logickým vyústěním pro situace, kdy majitel či majitelka přijme více než 170 plateb po dobu osmi po sobě jdoucích měsíců, kdy součet plateb za ubytování za každý den výrazně převyšuje cenu měsíčního pronájmu celého bytu. „A navíc je zde prováděn pravidelný úklid, poskytovány ručníky, ložní prádlo a další služby,“ upřesňuje Smoleja.
Povinnost podat daňové přiznání
I zaměstnanci, kteří dlouhodobě pronajímají byt či dům, musí podat daňové přiznání a nemohou požádat zaměstnavatele o provedení ročního zúčtování daně. V takových případech se jedná o klasický příjem z pronájmu podle § 9 zákona o dani z příjmu.
Protože však takový příjem nepodléhá odvodům na pojistném, tak zaměstnanci pouze s příjmy ze zaměstnání a z pronájmu v žádném případě nevyplňují přehledy o příjmech a výdajích pro zdravotní pojišťovnu a okresní správu sociálního zabezpečení.
„Zaměstnanci k vyplnění daňového přiznání potřebují potvrzení o zdanitelných příjmech od svého zaměstnavatele. V daňovém přiznání pak uvedou i příjmy z pronájmu podle § 9 zákona o dani z příjmu do přílohy číslo dva,“ dodává daňová poradkyně.
Pro příjmy z pronájmu je možné uplatnit výdaje ve skutečné výši, anebo 30% výdajovým paušálem. Výhodou paušálu je jeho jednoduchost a jednoznačnost, proto je v praxi oblíbenou variantou. Nad rámec paušálu není možné uplatnit žádné výdaje navíc.
I lidé pouze se zdanitelnými příjmy z pronájmu však mají při výpočtu daňové povinnosti nárok na základní daňovou slevu na poplatníka, za rok 2021 v částce 27 840 korun. „Při vysokých příjmech z pronájmu je dále nutné počítat s tím, že maximální možná výše paušálních výdajů je zákonem stanovena na částku 600 000 korun,“ doplňuje Ivanco.
