Jak se daní příjem z pronájmu a kdy se jedná o podnikatelskou činnost

Řada lidí investuje do nemovitostí, aby je dál pronajímali. Majitelé takových bytů a domů si však musí dát pozor na plnění svých daňových povinností. Jak se daní příjem z pronájmu a kdy jde už o podnikání?
ilustrační snímek

ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Příjem z nájmu není v žádném případě automaticky daňově osvobozen. Zdanění se liší v závislosti na tom, zda se jedná o příjem ze samostatné činnosti podle § 7 zákona o dani z příjmu nebo o příjem podle § 9 zákona o dani z příjmu. Rozdíly jsou významné. Jak je to tedy v praxi se zdaněním pronájmu?

Příjem z nájmu se vždy započítává do celkového základu daně a případně tedy podléhá i vyšší 23% sazbě daně z příjmu fyzických osob, pokud celkový roční daňový základ je vyšší než 1 701 168 korun za rok 2021. 

„Výhodou klasického příjmu z pronájmu podle § 9 zákona o dani z příjmu je skutečnost, že podléhá pouze dani z příjmu fyzických osob, nikoliv sociálnímu a zdravotnímu pojištění,“ říká Gabriela Ivanco, daňová poradkyně společnosti Mazars.

Kdy se jedná o podnikatelskou činnost?

Na druhou stranu příjmy z pronájmu spadající pod § 7 zákona o dani z příjmu, tedy ze samostatné výdělečné činnosti (z podnikání), podléhají nejenom dani z příjmu fyzických osob, ale i odvodům na sociálním a zdravotním pojištění. 

Zdanění těchto příjmů z pronájmů je tedy vyšší. Mezi příjmy z pronájmů, tedy podnikání, patří i příjmy z krátkodobých pronájmů přes oblíbené platformy Airbnb nebo Booking.com, což nejnověji v srpnu potvrdil svým rozsudkem i Městský soud v Praze (č. j. 6 Af 20/2020-28).

„Nabízení krátkodobých pronájmu je potřeba chápat jako nabízení ubytovací služby, a to včetně všech daňových dopadů,“ vysvětluje Štěpán Smoleja, vedoucí právního oddělení společnosti UlovDomov.cz, která na trhu dlouhodobých pronájmů poskytuje službu Ideální nájemce pro majitele bytů.

„Zdá se, že vymezení Airbnb ve světle nového rozsudku vrací tuto službu zpět ke kořenům původního konceptu. Původní myšlenkou Airbnb byl totiž občasný pronájem volného pokoje v bytě, pokud pro něj zrovna nebylo využití. Pokud by tato premisa zůstala zachována, nemuselo by se jednat o podnikání ve smyslu nového rozsudku,“ poznamenává Smoleja. 

Jak dodává, rozsudek je ale logickým vyústěním pro situace, kdy majitel či majitelka přijme více než 170 plateb po dobu osmi po sobě jdoucích měsíců, kdy součet plateb za ubytování za každý den výrazně převyšuje cenu měsíčního pronájmu celého bytu. „A navíc je zde prováděn pravidelný úklid, poskytovány ručníky, ložní prádlo a další služby,“ upřesňuje Smoleja.

Povinnost podat daňové přiznání

I zaměstnanci, kteří dlouhodobě pronajímají byt či dům, musí podat daňové přiznání a nemohou požádat zaměstnavatele o provedení ročního zúčtování daně. V takových případech se jedná o klasický příjem z pronájmu podle § 9 zákona o dani z příjmu. 

Protože však takový příjem nepodléhá odvodům na pojistném, tak zaměstnanci pouze s příjmy ze zaměstnání a z pronájmu v žádném případě nevyplňují přehledy o příjmech a výdajích pro zdravotní pojišťovnu a okresní správu sociálního zabezpečení. 

„Zaměstnanci k vyplnění daňového přiznání potřebují potvrzení o zdanitelných příjmech od svého zaměstnavatele. V daňovém přiznání pak uvedou i příjmy z pronájmu podle § 9 zákona o dani z příjmu do přílohy číslo dva,“ dodává daňová poradkyně.

Pro příjmy z pronájmu je možné uplatnit výdaje ve skutečné výši, anebo 30% výdajovým paušálem. Výhodou paušálu je jeho jednoduchost a jednoznačnost, proto je v praxi oblíbenou variantou. Nad rámec paušálu není možné uplatnit žádné výdaje navíc.

I lidé pouze se zdanitelnými příjmy z pronájmu však mají při výpočtu daňové povinnosti nárok na základní daňovou slevu na poplatníka, za rok 2021 v částce 27 840 korun. „Při vysokých příjmech z pronájmu je dále nutné počítat s tím, že maximální možná výše paušálních výdajů je zákonem stanovena na částku 600 000 korun,“ doplňuje Ivanco.

Nejčtenější

Globalizace je u konce s dechem. Vše bude dražší, upozorňuje ekonom Hampl

Premium

Po třicet let jsme zažívali hojná léta. Díky globalizaci jsme si zvykli na to, že se nám i firmám otevřel svět. Stále větší část planety se začala podílet na globální dělbě práce. V obchodech i po...

Z práce na oběd? Firmy přispívají zaměstnancům málo, ceny v restauracích dál rostou

Donést si do práce na oběd vlastní jídlo, nebo se najíst venku v restauraci či bufetu? Řada Čechů v tom má jasno. Oběd v restauraci již stojí mnohde přes dvě stovky a zdražování bude nejspíš...

KVÍZ: Ověřte si, jak jste vy a vaše finance připraveni na dovolenou

Každá dovolená něco stojí. Vozit do ciziny po kapsách větší hotovost však není nejlepší volba. Řada Čechů si již zvykla, že na dovolenou vyráží raději s menší hotovostí a spoléhá se hlavně na debetní...

Víme, která stavební spořitelna zhodnotí vklady nejvíc. Spočítali jsme to za vás

Stavební spoření je u nás považováno za spořicí produkt, který při dodržení šestileté doby spoření přináší bezpečný, a přitom zajímavý výnos. Stavební spořitelny se však ve svých nabídkách liší....

KOMENTÁŘ: Bitcoin je zlaté tele digitálního věku. Lidé jsou dnes ochotni věřit v cokoliv

Představte si měnu, za kterou nestojí zlato, centrální banka ani ekonomická výkonnost státu – jen algoritmy a přesvědčení milionů lidí, že „má budoucnost“. Pokud se vám to podařilo, pak vítejte ve...

Víme, která stavební spořitelna zhodnotí vklady nejvíc. Spočítali jsme to za vás

Stavební spoření je u nás považováno za spořicí produkt, který při dodržení šestileté doby spoření přináší bezpečný, a přitom zajímavý výnos. Stavební spořitelny se však ve svých nabídkách liší....

11. července 2025

V Rumunsku mají lidé hlad po úspěchu, říká expert na expanzi firem

Finanční skupina Partners má v plánu expandovat a vydobýt si dobrou pozici nejen v Česku, ale i v Evropě. Vůbec nejsilnější je nyní v Rumunsku, kde nákupem další firmy posílila svoji pozici. O jaké...

10. července 2025

Hypotéky v průměru opět zdražily. Kdo má šanci dojednat si lepší sazby?

Začátek července přinesl zájemcům o hypotéku nečekané překvapení. Po dvou měsících poklesů hypotečních sazeb došlo k mírnému obratu. Začátkem července vzrostla průměrná nabídková sazba podle Swiss...

9. července 2025

Letní tábory pro děti nejsou levné. Víte, kdo vám může přispět nemalé částky?

I letos přispějí na letní tábor pro děti zdravotní pojišťovny, zaměstnavatelé, odbory a někdy i města a obce Nabídku podpor se vyplatí sledovat hlavně rodičům s více dětmi. Průměrná cena běžného...

8. července 2025

Cla mohou změnit globální obchodní řád. Na pozoru musí být jihovýchodní Asie

Firmy v Asii se musí přizpůsobit protekcionistické politice Donalda Trumpa. Ta totiž nejspíš povede k výrazným změnám v dodavatelských řetězcích. Už za pár dnů navíc uplyne devadesátidenní lhůta,...

7. července 2025

KOMENTÁŘ: Bitcoin je zlaté tele digitálního věku. Lidé jsou dnes ochotni věřit v cokoliv

Představte si měnu, za kterou nestojí zlato, centrální banka ani ekonomická výkonnost státu – jen algoritmy a přesvědčení milionů lidí, že „má budoucnost“. Pokud se vám to podařilo, pak vítejte ve...

7. července 2025

KVÍZ: Ověřte si, jak jste vy a vaše finance připraveni na dovolenou

Každá dovolená něco stojí. Vozit do ciziny po kapsách větší hotovost však není nejlepší volba. Řada Čechů si již zvykla, že na dovolenou vyráží raději s menší hotovostí a spoléhá se hlavně na debetní...

vydáno 6. července 2025

Globalizace je u konce s dechem. Vše bude dražší, upozorňuje ekonom Hampl

Premium

Po třicet let jsme zažívali hojná léta. Díky globalizaci jsme si zvykli na to, že se nám i firmám otevřel svět. Stále větší část planety se začala podílet na globální dělbě práce. V obchodech i po...

5. července 2025

Upřímnost při náboru – trend, který firmám šetří peníze a kandidátům nervy

Firmy se obvykle předhánějí v tom, jak ukázat, proč je práce u nich skvělá. Ale některé se odvažují říkat otevřeně i to, co bývá v inzerátech jen mezi řádky: že práce je občas chaotická, tempo šílené...

4. července 2025

Z práce na oběd? Firmy přispívají zaměstnancům málo, ceny v restauracích dál rostou

Donést si do práce na oběd vlastní jídlo, nebo se najíst venku v restauraci či bufetu? Řada Čechů v tom má jasno. Oběd v restauraci již stojí mnohde přes dvě stovky a zdražování bude nejspíš...

4. července 2025

Rakovina nepřináší zásah „jen“ do zdraví, ale také do finanční stability

Až polovina domácností s onkologickým pacientem nemá žádnou finanční rezervu pro případ dlouhodobé pracovní neschopnosti. To představuje zásadní problém, bohužel nikoliv jediný, ukázaly výsledky...

3. července 2025

Žádost o hypotéku v těhotenství či na rodičovské? Jde to, ale…

Výše hypotéky závisí hlavně na příjmech žadatelů. Jenže ty například v době, kdy se narodí miminko, rodině klesají. Většinou dočasně, ale výrazně. Neznamená to však, že by získání hypotéky v tomto...

3. července 2025
Nastavte si velikost písma, podle vašich preferencí.