České ekonomice se daří. Je nízká nezaměstnanost a lidé cítí větší stabilitu a jistotu ve svých příjmech. Staví se více nových projektů, ceny nemovitostí jdou pomalu nahoru. Hypotéky tak v loňském roce trhaly historické rekordy. Jejich celkový objem se pohyboval kolem 175 miliard korun. Hlavním lákadlem jsou extrémně nízké úrokové sazby, které se pohybují kolem 2 % p.a, ale je možné sehnat je i výhodněji.
Češi této situace využívají a volí jak hypotéky na vlastní bydlení, tak i na investiční byty. Tempo i trend úrokových sazeb by měly pokračovat i nadále. Makroekonomicky zatím nic nenasvědčuje tomu, že by se mělo cokoliv změnit. Neznámou zatím představuje jen připravovaný úvěrový zákon.
Je ovšem třeba si uvědomit, že výsledné podmínky hypotéčního úvěru záleží především na tom, jakou nemovitost chcete kupovat.
1. Kupuji byt či rodinný dům, nebo chci rekonstrukci či přístavbu
Jde o standardní a nejčastější případy, kdy se žádá o úvěr. Začíná stejně jako v jiným případech tzv. prescoringem, kdy banka prověří registry dlužníků. V některých případech také výši příjmu a bonitu klienta. Jde o první síto a ten, kdo projde, může začít připravovat podklady na schválení.
V případě klasické koupě podává žádost o úvěr, prokazuje svou totožnost, dokládá své příjmy, zařizuje ocenění nemovitosti podle metodiky dané banky a předkládá návrh kupní smlouvy či smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Všechny případy lze v současnosti financovat až do 100 % LTV (Loan To Value - tedy poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti).
2. Nemovitost od developera: Záleží na jeho reputaci
U developerů mohou nastat zádrhele. Mají totiž svá specifika. Banky zpravidla rozlišují financování „na zelené louce“, s již vymezenými bytovými jednotkami (pokud jde o byt), po vymezení bytových jednotek a dokončenou či dokonce už zkolaudovanou stavbu.
Financování projektů na zelené louky bývá velmi náročné a banky jsou obezřetné. Pokud se tedy nejedná o vlastní projektové financování banky. Vše trvá déle a může snadno skončit nezdarem. Banka například zjišťuje, zda je developer vlastníkem pozemku nebo získal jen právo stavby, a je proto třeba obrnit se trpělivostí při vyřizování všech formalit.
Hypotéka na míruKterá hypotéka odpovídá vaším potřebám, spočítá on-line kalkulačka. |
Získat úvěr pro již rozestavěnou nemovitost bývá snazší. Byt či dům ale musí být technicky v pořádku, banka nesmí najít žádné nesrovnalosti. Realita musí odpovídat údajům v kupní smlouvě či smlouvě o smlouvě budoucí kupní s přihlédnutím k aktuální hodnotě zastavované nemovitosti. U zkolaudovaných nemovitostí problémy nebývají a postupuje se standardně.
Pozor na to, že banka si pečlivě vybírá developery, které bude financovat. Platí však, že i developerské projekty lze někdy financovat do 100 % LTV.
3. Byt chci pronajímat: Pozor na vyšší úrokovou sazbu
Investiční bydlení lze financovat pouze tehdy, jsou-li určené k bydlení, tedy nikoliv jako komerční nemovitost. V těchto případech bývají ale banky náročnější. Nenabízejí 100 % LTV, zpravidla jen do 70 % LTV. Je třeba počítat s vyšší úrokovou sazbou či nestandardními poplatky za tuto službu. Co se bonity týče, lze započítat příjmy z budoucího pronájmu. V praxi to ale funguje tak, že pokud do bonity není třeba tyto výnosy zahrnout, neuvádějí se a banka poskytuje standardní hypotéku.
4. Líbí se mi byt, ale je družstevní: Potřebujete jinou zástavu
Družstevní byt, respektive převod členských práv, povinností a členského podílu v bytovém družstvu, nemusí znamenat hypoteční stopku. Podmínkou je ale buď jiná zástava, nebo převod do osobního vlastnictví zpravidla do jednoho, maximálně dvou let.
Banka bude vyžadovat doložení smlouvy či dohody o převodu družstevního podílu, v níž je uvedena výše, způsob a termín úhrady úplaty za tento převod. Žadatel musí dále předložit písemné prohlášení družstva, ze kterého vyplývá, že družstvo nemá vůči převádějícímu členovi a bytu žádné finanční pohledávky a že družstvu byla či bude uhrazena celá anuita. Převádějící člen musí být také řádným členem družstva.
Jestliže není možné ručit danou nemovitostí, je potřeba úvěr zajistit jinak například biankosměnkou. V době, kdy není úvěr jištěn nemovitostí (zpravidla bývá označeno termínem předhypoteční úvěr nebo se sjednává služba financování družstevního podílu), splácí klient pouze úroky, nikoliv zapůjčenou jistinu.
Pokud by teoreticky došlo k tomu, že v daném termínu nebude úvěr zajištěn nemovitostí (tedy z předhypotečního úvěru nevznikne klasický hypoteční úvěr), může banka převést tento úvěr na spotřebitelský i se všemi jeho horšími parametry. Anebo bude banka požadovat do zástavy jinou nemovitost či bude chtít úvěr doplatit.
5. Kupuji pozemek, chci stavět: Čerpání peněz budete dokládat
U koupě pozemku a následné výstavby domu je potřeba ohlídat především dobu, jakou máte na vyčerpání úvěru a následné doložení kolaudace či jiného dokladu, že lze stavbu užívat. Čerpání úvěrů je většinou povoleno na 24 měsíců. Doložení užívání stavby bývá spojeno s tímto termínem, někdy ho banka umožní doložit i později například do šesti měsíců od dočerpání.
Financovat hypotečním úvěrem je možné jak výstavbu na klíč, tak výstavbu svépomocí. Když chcete dostat od banky peníze, musíte ji dokládat faktury. Možné je i čerpání bez faktur. Pak potřebujete smluvním znalcem zpracované protokoly o stavu stavby s potvrzením o prostavěnosti či jiný obdobný dokument. Dostat peníze až následně vystaveným kolaudačním rozhodnutím, kolaudačním souhlasem či oznámením klienta stavebnímu úřadu o užívání stavby lze jen výjimečně.
Kdo si není jistý, na co všechno lze finance z účelové hypotéky využít, může požádat banku o seznam. Obvykle do něho patří například projekt, satelit či bazén, je-li pevně spojený se zemí. Peníze naopak nedostanete na zařízení domácnosti.
6. Chci jen pozemek: Počítejte s nižším LTV
Také pozemek je možné pořídit na hypotéku. Ale ne na každý. Musí se jednat o takový, na kterém je umožněno stavět územním či regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo ideálně stavebním povolením či ohláškou. Výstavba domu nemusí být zahájena okamžitě. Některé banky ale tento typ omezují nižším LTV.
7. Je libo chatu nebo chalupu? Kritéria budou přísnější
Rekreační objekt, který není určen pro trvalé bydlení, lze také financovat účelovou hypotékou. Banka ale bude přísnější. Bude domek podrobněji posuzovat a je dobré raději počítat s omezeným LTV. Nemovitost musí být určena k bydlení a mít přidělené číslo popisné či evidenční.
