Říká se, že vůbec první větší investice každého by mělo být pořízení vlastního bydlení. To v praxi většinou znamená vyměnit povinnost každý měsíc platit nájem za hypotéční splátku. A Češi tuto povinnost rádi podstupují. Vlastní bydlení nemá zhruba jen 20 procent lidí.
Přemýšlíte nad hypotékou?Nechte si srovnat nejvýhodnější hypotéky a zjistěte, jak ušetřit až 150 000 Kč na každém milionu. |
Služeb nájemního bydlení ale i tak využívá bezmála milion domácností, z nichž podle Českého statistického úřadu celou třetinu tvoří jeden člověk. Nejen těmto lidem se přitom nabízí možnost spekulace za pomoci hypotéky na pronájem bytů. Ta jim může významně snížit náklady na hypotéční úvěr. Znamená to ovšem změnit přístup k hypotéce jako takové.
„Pokud počítáte, kolik celkově přeplatíte na úrocích, uvažujete chybně. Za hypotéku si kupujete aktivum, na které byste jinak šetřili desítky let. I když uvážíme další související náklady, vlastní bydlení může být dobrý základ zabezpečení na penzi,“ popisuje výhody analytik poradenské společnosti Aleš Tůma.
Dva přístupy
Realitní praxe ukazuje, že stále více lidí využívá hypotéku k nákupu takzvaných investičních bytů, které pronajímá. Takto získaný zisk použije na hypotéční splátku i částečnou úhradu nájemního bytu, v němž skutečně bydlí. Tito lidé jsou vlastníky bytů, v nichž nebydlí a ani v nich bydlet nehodlají. Své byty pronajímají a dál bydlí v nájmu.
„Za předpokladu, že na hypotéku koupí vhodné byty k pronájmu, se jim toto rozhodnutí může značně vyplatit, protože například v horizontu 30letého splácení hypotéky, výnosy z pronájmů plně splatí nejen jistinu, ale i úroky sjednané hypotéky,“ vysvětluje realitní makléř společnosti RE-MAX a lektor investování do nemovitostí Daniel Kotula.
Vychází ze zkušenosti, že nákup většího bytu, v takzvaně atraktivní lokalitě, vyjde na splátkách hypotéky vždy dráž než pronájem stejně velkého bytu ve stejně atraktivní lokalitě. Finančně se tak mnohem více vyplatí nakoupit několik malých bytů, o které je na nájemním trhu zájem, pronajímat je a ze zisku platit hypotéku. A dál si platit nájem, než si na hypotéku pořídit jeden velký byt.
„Pokud odhlédneme od emocionální složky nákupu bytu na hypotéku, jako je třeba touha po vlastním zázemí, tak sjednávání hypotéky na nákup většího bytu v atraktivní lokalitě postrádá ekonomický smysl. Je třeba si uvědomit, že v placení nájemného a v placení úroků z hypoték není v zásadě žádný rozdíl. V obou případech se jedná o vaše peníze, které se vám nikdy nevrátí zpět,“ říká Kotula.
Velké byty netáhnou
Po malých bytech na pronájem panuje na českém nemovitostním trhu až čtyřnásobná poptávka než po velkých bytech. Jedná se o celosvětový trend a nic nenaznačuje, že by se měl v nejbližší době obrátit. Spíše naopak. Pronajímat malé byty, za předpokladu bezproblémových nájemníků, je tak v současnosti velmi atraktivní byznys.
„V Praze je výnos ve výši 3,3 procenta z pronájmu velkého bytů třeba za 4,5 milionu běžné. Naproti tomu výnos z pronájmu malých bytů činí v průměru až 5,2 procenta. A pokud se dostaneme mimo Prahu, výnosy jsou běžně sedm až osm procent v bohatších regionech, v sociálně slabých lokalitách dvanáct procent a výše,“ vysvětluje Daniel Kotula.
A právě rozdíl v příjmu z nájmů podle něj umožňuje pracovat s hypotékou i svou bytovou otázkou více spekulativním způsobem, než je v Česku obvyklé. To však platí v případě, že je člověk ochoten i dále bydlet v nájmu a příjme povinnost starat se o pronajímání nemovitostí, které si na hypotéku pořídí.
Výsledkem může být, že výše nájmů z bytů, které člověk pronajímá, mu pokryje náklady na hypotéku a ještě mu mohou zbýt peníze na zaplacení části nájmu bytu, v němž bydlí.
Modelové příklady:
Jeden kupujících si na 90% hypotéku koupí tři malé byty na pronájem za 4,5 milionu korun. Své vlastní bydlení řeší nájmem. „Tento kupující získá po odpočtu všech nákladů za pronajímané byty 19 500 korun. To představuje čistý nájem ve výši 6 500 korun za byt. Měsíční splátka hypotéky, za kterou tyto byty pořídil, ho přitom vyjde na 18 500 korun, což značí, že výnos z nájmů mu uhradí celou hypotéční splátku a ještě mu zbude jeden tisíc korun,“ vypočítává Daniel Kotula.
Ušetřených tisíc korun může použít na úhradu čistého nájmu velkého bytu v hodnotě 4,5 milionu korun, v němž bydlí s rodinou, v běžné výši 12 500 korun. Takový člověk dá do bydlení 11 500 korun.
Druhý kupující si za 90% hypotéku pořídí vlastní bydlení ve stejné lokalitě a za stejné peníze, tedy za 4,5 milionu korun. Ve výpočtu pracuje s 30letou dobou splácení a hypotéční sazbou 3,62 procenta. To je průměrná výše úrokové sazby za posledních šest let.
Za hypotéční splátku dá každý měsíc 18 500 korun. Každý měsíc tak vydá ze svého o sedm tisíc korun za bydlení více, než kdyby hypotéku použil na nákup bytů k pronájmu a sám bydlel v nájmu. Rozdíl ve výši 7 tisíc korun přitom odpovídá měsíčním úrokům, jež mu účtuje banka za poskytnutí hypotéky. Celkové úroky z hypotéky na 30 let v objemu 4,5 milionu korun při průměrné sazbě 3,62 činí 2 520 000 korun, což je v měsíčním průměru právě sedmi tisíc korun.
Pozor na problémy s nájemníky či špatnou lokalitu
Investování hypotéky do nemovitostí na pronájem má však své háčky. Podle analytika poradenské společnosti Partners Aleše Tůmy rozhodně neplatí, že ceny nemovitostí mohou jen růst a poklesy příjmů z nájmů je věc neznámá.
„Dobrá lokalita se může časem zhoršit, kvalitní byt může znehodnotit neschopné společenství vlastníků, problémy mohou nastat s nájemníky. To vše se může negativně promítnout do výše nájmu, který jste schopni z bytů získat,“ upozorňuje Aleš Tůma a dodává, že ceny nemovitostí i nájmy ovlivňují i demografické trendy či měnová politika.
Ztráta hodnoty z výše uvedených příčin může ale stejně tak postihnout i byt, který byl pořízen za účelem vlastního bydlení. „Úspěšné pronajímání nemovitostí má svá pravidla. Počínaje tím, jaké nemovitosti na pronájem kupovat, v kterých lokalitách, jak je na pronájem připravit, jak hledat vhodného nájemníka, a konče právními aspekty nájemního vztahu, péče o nájemce nebo pojištění nemovitosti a zdanění pronájmu,“ konstatuje Daniel Kotula.
Základní podmínkou úspěchu celé investice je tedy to, aby čisté náklady na měsíční nájemné nepřevyšovaly měsíční úroky u hypotéky v případě koupě bytu pro vlastní bydlení.
