Daň z nabytí nemovitosti ve výši čtyř procent z její kupní ceny není nízká. Při průměrné ceně bytu v Praze ve výši 4,5 milionu korun činí daň 180 tisíc korun. Kupující je navíc povinen tuto daň uhradit finančnímu úřadu do tří měsíců od vkladu nemovitosti do katastru.
U nemovitostí pořizovaných na hypoteční úvěr banky umožňují uhradit daň i z úvěru. „Daň z nabytí nemovitosti souvisí s bydlením a s pořízením nemovitosti. Jak hypoteční banka, tak stavební spořitelna mohou daň do úvěru zahrnout,“ potvrzuje hlavní poradce České bankovní asociace Vladimír Staňura.
Úhrada daně by pro tento účel měla být popsána i v kupní smlouvě. To ostatně vyžadují i samotné banky. „Pokud je požadavek na úhradu daně ošetřen v kupní smlouvě, pak financujeme přímo z účelu společně s úhradou kupní ceny. V opačném případě banka úhradu daně řeší prostřednictvím neúčelové části. To je služba, která umožňuje navýšit úvěr o určitou část bez prokazování účelu,“ upřesňuje mluvčí Hypoteční banky Andrea Vokálová.
Ne všechny banky ale postupují stejně, podmínky se mohou lišit. „Některé banky jsou ochotny daň z nabytí nemovitosti profinancovat úvěrem až na základě předloženého daňového přiznání,“ upozorňuje Staňura.
Důležitá je bonita i výše zástavy
Banky profinancují daň z hypotečního úvěru pouze za předpokladu, že žadatel projde jejich testem bonity. To znamená, že banka posuzuje a vyhodnocuje jeho schopnost úvěr splácet. To je první podmínka. Druhou podmínkou je, aby byla hodnota zastavované nemovitosti dostatečně vysoká.
„To bývá v praxi často problém, protože daň v rámci ocenění nevstupuje do pořizovací ceny, což znamená, že nezvyšuje zástavní hodnotu nemovitosti. Pokud tedy klienti nemají dostatečné zajištění i na úhradu daně, pak ji musí financovat z vlastních zdrojů,“ dodává Vokálová.
A ještě jedna podmínka, výše úvěru nesmí přesáhnout doporučovanou výši LTV, tedy poměr úvěru k hodně nemovitosti. „Většina žadatelů musí splnit
80 % LTV. K získání finančních prostředků na úhradu daně z nabytí nemovitosti může u některých bank pomoci dozajištění úvěru další nemovitostí, na níž ovšem nesmí váznout žádné omezení vlastnického práva.“ podotýká hypoteční a úvěrová analytička skupiny Partners Lucie Drásalová. Zastavit celou další nemovitost kvůli pár procentům z kupní ceny není ale podle ní vždy rozumné.
Jak si zajistit peníze na daň
Nejvýhodnější způsob úhrady daně z nabytí nemovitosti je bezesporu v hotovosti. V případě, že dostatečný finanční obnos na její úhradu nemáte, je výhodné oslovit banku již při vyřizování hypotéky. Pomoci může i rodina například tím, že vloží třeba jen na určitý čas svou nemovitost do zástavy, banka by pak neměla mít problém s navýšením úvěru. Je to ta nejlepší možnost, protože úroky z hypotečního úvěru jsou v porovnání s jinými úvěry, které banky nabízejí, nižší.
„Pokud žadatel nemá jinou možnost, jak daň zaplatit a zvolí k jejímu vyrovnání neúčelový spotřebitelský úvěr, měl by se ho v rámci rodinného rozpočtu snažit doplatit co nejdříve,“ doporučuje Drásalová.
Kdo daň (ne)platí
Porovnejte si sazby hypoték a vyberte tu nejvýhodnější. |
Čtyřprocentní daň z nabytí nemovitosti platí kupující, to znamená nabyvatel vlastnického práva. Týká se pouze úplatných převodů nemovitých věcí. Nevztahuje se tedy na nemovitosti darované nebo zděděné. Daňové přiznání je povinen kupující podat do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž došlo k zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Od prvního listopadu loňského roku nabyla účinnosti novela zákona, která rozšiřuje osvobození od daně z nabytí nemovitosti pro první úplatné nabytí vlastnického práva i o bytové jednotky v rodinných domech. „Do té doby mohli tuto úlevu využít lidé pouze u prvonákupu rodinného domu, pozemku nebo jednotky v bytovém domě, nikoliv však u bytové jednotky v rodinném domě,“ uzavírá Drásalová.
