Za socialismu bylo družstevní bydlení velmi populární, po roce 1989 o něj ale zájem opadl. Nyní však sledujeme jeho comeback. „O současném vývoji by se dalo mluvit dlouho, ale za hlavní impulzy považuji především rostoucí ceny nemovitostí a zpřísněná pravidla financování bydlení ze strany České národní banky, která komplikují dosažení vlastnického bydlení,“ vysvětluje Tomáš Buchtyar, Key Account Manager Stavební spořitelny České spořitelny (Buřinky).
V případě družstevního bydlení je to mnohem snazší. Na jeho pořízení totiž nepotřebujete žádnou hypotéku, princip je v tomto případě jiný. Člen družstva (kupující) musí mít 20 až 30 procent vlastních zdrojů, zbytek zajistí bytové družstvo pomocí bankovního úvěru. Vy pak platíte měsíční splátku družstvu (až po převzetí bytu) a družstvo bance.
Splácení je obvykle nastaveno na 25 let. V průběhu této doby ale můžete vkládat mimořádné splátky. Bez sankcí obvykle v době výročí fixace úvěru družstva u banky, tedy obdobně jako u hypotéky. Jakmile splatíte celou anuitu, což můžete udělat i mnohem dříve než za zmíněných 25 let, můžete si byt převést do osobního vlastnictví.
Jediná potíž tak může nastat na samém začátku procesu. 20 až 30 procent vlastních zdrojů totiž zvláště ve velkých městech představuje nemalou sumu. I to má ale řešení. Na pokrytí této částky lze totiž využít i peníze z úvěru, moderní družstva s tím standardně nemají problém.
Vlastní zdroje lze nahradit úvěrem
Varianty se přitom nabízí dvě. Můžete si v některé z bank zažádat o neúčelový úvěr, tedy bez nutnosti zajištění nemovitostí. „Neúčelový úvěr si je možné vzít až na osm let. Aktuálně je poskytujeme se sazbou od 3,9 procenta,“ říká Zuzana Filipová z Moneta Money Bank. V případě, že byste měli nějakou nemovitost, kterou můžete použít do zástavy bance, pak je možné využít i klasickou hypotéku. Družstevním bytem ručit nelze, protože jeho vlastníkem je bytové družstvo, vy si kupujete členský podíl v něm.
Neúčelový úvěr vám poskytnou i stavební spořitelny. Vedle těch „běžných“ navíc některé stavební spořitelny nabízejí ještě specifické produkty cílené právě na pořízení družstevních bytů. „Na nákup družstevního bytu v novostavbě bez zajištění půjčíme až dva miliony korun,“ potvrzuje Lenka Molnárová z Raiffeisen stavební spořitelny. Stejně tak lze půjčku využít na pořízení staršího bytu. Úvěr REKOpůjčka si je možné vzít až na 18 let. Úroková sazba začíná aktuálně od 4,19 procenta.
Podobný produkt má rovněž Buřinka. U té si na pořízení družstevního bytu (staršího i v novostavbě) můžete půjčit bez zajištění až dva a půl milionu korun s maximální délkou splatnosti 18 let. Úroková sazba v tomto případě začíná aktuálně na 3,99 procenta.
Družstevní byt lze koupit v každém věku
Družstevní byt si tedy můžete pořídit v podstatě v jakémkoliv věku. Zajímavou alternativu tak představuje třeba pro starší lidi, kterým už by banka kvůli věku hypotéku nedala nebo by jim vyšla je na krátkou dobu, takže by nebyla únosná výše její měsíční splátky.
„Další typickou modelovou situací, se kterou se na trhu zájemců o družstevní bydlení setkáváme, jsou mladé páry, které bez problému mohou splácet měsíční platby, ale například kvůli svým prvním pracovním smlouvám, jež jsou často na dobu určitou, nedostanou u bank hypotéku,“ uvádí příklad David Jirušek z developerské společnosti Finep.
První nové družstevní byty vyrostly v Praze
Právě Finep se do družstevní výstavby pustil jako první. Od roku 2011 jich tato developerská společnost v Praze postavila a prodala už více než tisíc a ve výstavbě stále pokračuje.
„Doposud jsme družstevní byty nabízeli nebo aktuálně nabízíme v rámci jednotlivých etap výstavby ve čtyřech pražských rezidenčních projektech,“ říká Jirušek. V Prosek Parku již výstavba skončila, na Malém háji ve Štěrboholech se právě dokončují dva domy, všechny byty v nich jsou ale prodané. Aktuálně jsou volné družstevní byty v projektu Britská čtvrť ve Stodůlkách a v projektu Kaskády Barrandov na Barrandově. Prodávají se za stejné ceny jako ty do osobního vlastnictví. Na Barrandově jsou již volné jen ty větší rodinné 3+kk a 4+kk s prostornými terasami v cenách od 7,7 milionu korun, ve Stodůlkách pak byty 2+kk až 4+kk v cenách od 5,5 milionu korun.
Finep tyto projekty zabezpečuje jak ve fázi developmentu, tedy samotné výstavby, tak i následně ve fázi budoucí správy bytového družstva. „Zde spolupracujeme se zkušenými bytovými družstvy, jako je například SBD Praha,“ doplňuje Jirušek. Bytové družstvo je od samého počátku založeno a spravováno jako „jednoúčelové“, tedy založené za účelem výstavby konkrétního bytového domu.
Staví se i v dalších městech
Jiní developeři pak cílí i mimo Prahu. Pod taktovkou SBD Praha a Coop Development bude v jarních měsících letošního roku dokončen družstevní projekt Park Milovice v Milovicích v okrese Nymburk, kde jsou ale již všechny byty prodané.
V projektu Klíčanka v Klecanech nedaleko Prahy jsou pak v nabídce poslední volné byty, všechny 3+kk s plochou 91 m2 v cenách 5,3 až 5,6 milionu korun. I tento projekt by měl byt dokončený letos na jaře.
Realizace dalšího projektu s názvem Oáza v centru byla loni v létě zahájena v Liberci. Zde v rámci druhé etapy projektu postaví dva domy se 112 družstevními byty, již jsou v prodeji. V nabídce je široká škála bytů, od 1+kk do 5+kk v cenách od 2,8 do 6,6 milionu korun.
Modulární bytové domy
Holding M&M Reality pak plánuje postavit družstevní byty napříč celou republikou. Aby byly ceny bytů přijatelné, hodlají použít modulární systém výstavby bytových domů za užití lehkých ocelových konstrukcí a dalších inovativních stavebních postupů.
Systém se ještě dolaďuje, takže v případě pilotního projektu v Náchodě ještě jde o tradiční cihlovo-betonovou výstavbu. „První fáze nabídne 50 bytů a její dokončení je plánováno zhruba na červen 2020. Druhá fáze o 60 bytech by měla být dokončena v roce 2021,“ říká Petr Morcinek, holding M&M Reality.
Náchodský projekt má pro společnost velký význam. „Testujeme na něm celý model financování družstevního bydlení a také všech prodejních a finančních procesů. Z toho pohledu jde o testovací projekt právě pro masivní modulární výstavbu družstevního bydlení, jejích spuštění se bude odvíjet od rychlosti jednání s dodavateli moderních stavebních technologií,“ přibližuje Morcinek.
Městské družstevní byty
A plány se objevují i na úrovni státu a měst. „Na říjnové konferenci E15 například ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová uvedla, že na jejím ministerstvu vzniká nová koncepce bydlení na období let 2021 až 2023, která se chystá více podpořit jiné formy bydlení než vlastnické. Jako populární formu vlastnictví označila právě družstevní bydlení, na něž chce ministerstvo klást velký důraz,“ uvedl Buchtyar. S dotacemi na družstevní byty počítá i návrh aktualizované koncepce rodinné politiky vznikající na ministerstvu práce a sociálních věcí.
Ani pražský magistrát nestojí stranou tohoto trendu. Už v příštím roce 2020 by měla být zahájena stavba tří domů se 150 družstevními byty v Praze 13 přímo na městských pozemcích. Díky tomu by byty mohly být cenově výhodnější.
Do těchto družstev by měli vstupovat pouze lidé, kteří nevlastní jinou nemovitost, plánují v bytě dlouhodobě žít a vzdají se možnosti byt pronajímat. Tento způsob podpory bydlení tak cílí zejména na střední třídu, která nedosáhne na městské byty určené pro ekonomicky ohrožené skupiny, ale současně si při stávajících cenám bydlení nemůže dovolit pořídit byt na běžném trhu.
Výstavbu plánují také v Brně, a to v rámci projektu Družstevní bydlení pro mladé, jehož koncepci schválili brněnští zastupitelé již v roce 2018. V lokalitě Kamenný vrch II by mělo vzniknout 150 družstevních bytů. V městské části Holásky by měl vyrůst bytový dům se čtyřiceti až padesáti byty o velikosti 2+kk až 4+kk. Tyto byty by byly určeny pro mladé lidi, a to část v režimu družstevních bytů a startovacích bytů. Pokud vše půjde, jak má, měla by být stavba dokončena do konce roku 2022.
