Příjmy z pronájmu mají tu výhodu, že na rozdíl od příjmů ze zaměstnání a příjmů z podnikání se z nich neplatí odvody na sociální a zdravotní pojištění.
Pronajímatel by si měl vést evidenci příjmů a výdajů. Zákon o daních z příjmů mu nabízí dvě varianty. U obou z těchto případů by měl zaznamenávat příjmy z nájemného. První možností je uplatňovat skutečně vynaložené výdaje související s pronájmem (například platby za energie, drobné opravy atd.). Druhou je evidování inkasovaného nájmu a proti nim je nutné uplatnit paušální výdaje. Ty činí 30 procent z hodnoty vykázaných příjmů za jedno zdaňovací období.
U skutečných výdajů lze uplatňovat i odpisy
Uplatňování skutečných výdajů, na rozdíl od těch paušálních, v sobě skrývá jednu podstatnou výhodu. Poplatník má možnost pronajímanou nemovitost odpisovat a každý měsíc si snižovat základ daně o vypočítaný odpis. Byty se odpisují po dobu třiceti let. To sice je velmi dlouhé období, ale v dnešní době stojí byty od jednoho do pěti milionů, a tak i měsíční odpis vám výrazným způsobem srazí dolů základ daně.
Příklad snižování základu daněZ dvoumilionového bytu si v průměru měsíčně snížíte základ daně o Lze jednoznačně doporučit uplatňování skutečných výdajů a využití odpisů. Pokud si nejste schopni spočítat sami odpisy, je dobré navštívit odborníka. |
Příklad: Poplatník pronajímá vlastní byt, který koupil před dvěma lety za dva miliony korun. Od nájemce inkasuje nájemné ve výši deset tisíc korun měsíčně a zároveň hradí provozní poplatky (voda, elektřina, teplo, odvoz odpadu atd.) ve výši 4 500 korun. Co by měl udělat?
| Zdaňování skutečných výdajů | Zdaňování paušálních výdajů | ||||
| Příjmy (Kč/měsíc) | Výdaje (Kč/měsíc) | Odpisy (Kč/měsíc) | Příjmy (Kč/měsíc) | Výdaje (Kč/měsíc) | Odpisy (Kč/měsíc) |
| 10 000 | 4 500 | 2 333 | 10 000 | 3 000 | Nelze |
| Dílčí základ daně (Kč/měsíc) | 3 167 | Dílčí základ daně (Kč/měsíc) | 7 000 | ||
| Dílčí základ daně (Kč/rok) | 38 004 | Dílčí základ daně (Kč/rok) | 84 000 | ||
Vysvětlivky: Ze srovnání vyplývá, že se poplatníkovi vyplatí použít skutečné výdaje podpořené odpisy. Navíc v dalších letech odpisování se měsíční odpisy zvýší (namísto sazby 1,4 jako v tabulce bude použita sazba 3,4) na 5 666 korun měsíčně a dílčí základ daně se díky nim dostane na nulu. Poplatník za takové situace bude nadále pronájem uvádět ve svém daňovém přiznání, avšak dílčím daňovým základem bude nula.
Černé pronájmy se nejčastěji provalí kvůli sporům
Pokud se domníváte, že pronájem bytu utajíte, pamatujte na riziko zhoršení vztahu s nájemcem. Je jasné, že při předávání bytu vše funguje a obě smluvní strany předpokládají férový a vyvážený vztah. Bohužel často se situace zhorší kvůli neplacení nájmu, poškozování vybavení bytu a podobně. V takových chvílích vám jako pronajímateli často nezbude nic jiného než nájemce nechat vystěhovat. Často i za podpory soudního rozhodnutí.
Při takových akcích se záhy zjistí, jak to vlastně s pronájmem bylo, zda byl sjednán načerno se všemi berními důsledky. A bude to právě nájemce, který přilije olej do ohně a černý pronájem rozmázne.
K dlužné dani přibudou i úroky z prodlení
Finanční úřad má právo zahájit s poplatníkem daňové řízení a zkontrolovat skutečný stav věci. Velmi často při takové kontrolní činnosti využívá osob přezvědných (nejčastěji sousedé – ti jistě mají k problematice pronájmů co říci).
Správce daně může stanovit dlužnou daň pomocí takzvaných pomůcek. Při černých pronájmech neexistují žádné písemné smlouvy, finančnímu úřadu tím pádem nezbude nic jiného než využít obvyklých srovnatelných cen pronájmů v dané lokalitě.
Díky tomu vypočte obvyklou cenu nájmu a obvyklou cenu nákladů na konkrétní nemovitost, ze kterých snadno určí základ daně. Z něj určí dlužnou daň (sazbou 15 procent), kterou poplatníkovi předepíše výměrem a s ním i úroky z prodlení. Ty se vypočítají z dlužné daně tak, že se na ni aplikuje repo sazba (kolem dvou procent) navýšená o 14 procentních bodů.
Příklad: Poplatník nepřiznával pronájem bytu po celý rok 2009. V červnu 2010 u něj finanční úřad zahájil kontrolu. Finanční úřad má mnoho možností, jak provést kontrolu. Pokud prostřednictvím výše uvedených pomůcek stanoví, že byt byl po celý rok 2009 pronajímán, tak na základě obvyklých cen pronájmů stanoví očekávané příjmy z pronájmu a proti nim postaví obvyklé náklady.
Rozdílem bude například částka sedm tisíc korun měsíčně. Za celý rok 2009 půjde o částku 84 tisíc korun, která je i základem daně. Při patnáctiprocentní sazbě bude činit dlužná daň 12 600 korun. Kromě této dlužné daně pravděpodobně v podobě platebního výměru předepíše finanční úřad úroky z prodlení, které budou činit cca tři měsíce po lhůtě splatnosti daně z příjmů (31. března 2010) přibližně 504 korun. Celý předpis včetně úroků z prodlení bude 13 104 korun.
POZOR NA DRUŽSTEVNÍ BYTYTen, kdo oprávněně užívá družstevní byt, ho může pronajímat pouze se souhlasem majitele. Tím není nikdo jiný než družstvo, které zpravidla ve svých stanovách nebo v jiném závazném předpisu určuje podmínky, za jakých může držitel členských práv byt dále pronajímat. Každý by si měl před uzavřením jakéhokoli nájemního vztahu tyto informace vyhledat, jinak by se mohl vystavit poměrně vysokým sankcím ze strany družstva. Při osobní vlastnictví platí zásada libovolného nakládání se svým majetkem. Takže vlastní byt může majitel klidně pronajímat. |
