Pokud nemovitost pronajímají ti, kdo jsou zároveň zaměstnaní, při příjmech z nájmu za rok 2023 vyšších než 20 tisíc korun musí i zaměstnanci podat daňové přiznání sami. Nemohou tak požádat svého zaměstnavatele o roční zúčtování daně.
„Příjmy z nájmu však automaticky nezakládají povinnost pro podání daňového přiznání elektronicky, zaměstnanci s příjmy z nájmu tedy mohou i za rok 2023 odevzdat daňové přiznání v papírové podobě, pokud je to pro ně pohodlnější,“ upozorňuje Michal Hrbatý, CEO společnosti UlovDomov.cz. K růžovému formuláři je však nutné dodat i přílohu číslo dva, kde se vypočítá dílčí základ daně z nájmu.
Daňové přiznání za rok 2024: využijte formuláře pro internetové podání |
Zaměstnanci se zdanitelnými příjmy musí své přivýdělky z pronájmu přiznat, pokud si za rok 2023 takto přivydělali víc než nad 20 tisíc korun. „Pro aktuální daňové přiznání za rok 2023 přitom došlo k navýšení této částky: ještě za rok 2022 byl limit příjmu šest tisíc korun. Na osoby bez jiných zdanitelných příjmů se pak vztahuje limit 50 tisíc korun ročně; typicky se to týká důchodců, nepracujících studentů a žen či mužů na rodičovské dovolené,“ dodává Monika Lodrová, daňová poradkyně ze společnosti BDO.
Z nájmu se neplatí pojistné
Příjem z nájmu podle § 9 Zákona o dani z příjmu podléhá pouze odvodům na dani z příjmů fyzických osob. V praxi to znamená, že se z nájmu nikdy neplatí sociální pojištění ani zdravotní pojištění, ať je tento pasivní příjem jakkoli vysoký. Pasivní příjmy jsou tedy z tohoto pohledu výhodnější než aktivní příjmy ze zaměstnání či podnikání. Při výpočtu dílčího základu daně z nájmu je pak možné použít buď skutečné výdaje, nebo uplatnit 30% výdajový paušál.
„Při využití výdajového paušálu činí efektivní sazba daně z příjmu u nájmu 10,5 procenta z celkového nájemného, pokud počítáme, že veškerý daňový základ podléhá 15% sazbě daně a veškeré daňové slevy a odpočty jsou vyčerpány pro ostatní zdanitelné příjmy,“ vypočítává Gabriela Ivanco, daňová poradkyně společnosti Mazars.
Nemovitost ve společném jmění manželů
V případě, že manželé mají příjem z nájmu z nemovitosti ve společném jmění manželů, tak příjem z nájmu zdaňuje pouze jeden z nich. I daňoví poplatníci s příjmy z nájmu mají nárok na daňové slevy a daňové odpočty v plném rozsahu, což znamená, že v některých případech mohou manželé daňově ušetřit, když příjem z nájmu zdaní ten z nich, který pro ostatní zdanitelné příjmy nevyčerpal daňové slevy a daňové odpočty.
„Do daňového základu 205 600 korun za rok 2023 neplatí na dani z příjmu nic žádný daňový poplatník díky uplatnění základní slevy na poplatníka, která činí 30 840 korun. Manželé by tedy měli důkladně propočítat, u kterého z nich bude zdanění příjmu z nájmu výhodnější,“ doporučuje Gabriela Ivanco.
Reálné versus paušální výdaje
U příjmu z pronájmu umožňuje zákon o daních z příjmů uplatnění buď reálných výdajů, nebo paušální výdaje ve výši 30 % z příjmů. „Pokud pronajímatel nechce evidovat skutečné výdaje spojené s pronájmem, může použít výdajový paušál ve výši 30 % příjmů, a to do maximální částky 600 tisíc korun,“ říká Monika Lodrová.
Často ale vychází jako daňově optimální varianta uplatnění reálných výdajů, mezi které patří například odpisy nemovitosti, veškeré náklady na údržbu a opravy, pojištění nemovitosti, náklady na vybavení, úroky z hypotéky, poplatky realitní kanceláři apod. „I pokud pronajímáte například byt v panelovém domě, což může vést k závěru, že náklady budou nízké, vyplatí se porovnat variantu paušálu oproti skutečným nákladům,“ radí Michal Hrbatý.
„K vypočítání daně je důležité vědět, kolik poplatník v minulém roce na pronájmu vydělal – základem daně je zisk z pronájmu. Tedy obdržené nájemné ponížené o výdaje spojené s pronájmem,“ dodává Monika Lodrová.
Jak je to s úroky z hypotéky
Zaplacené úroky z hypotéky během roku 2023 patří mezi daňové odpočty snižující daňový základ. Ale pozor. Základní zákonnou podmínkou je však řešení vlastní bytové situace. Pořízením investiční nemovitosti na hypotéku tedy není splněna tato zákonná podmínka.
Úroky z hypotéky si ale můžete uplatnit jako reálné náklady, na které se přitom nevztahuje žádný maximální limit. Na daňové povinnosti nemá rovněž vliv, pokud příjmy z nájmu plynou z nemovitosti v osobním vlastnictví, nebo třeba z nájmu u družstevního bytu.
