Premium

Získejte všechny články
jen za 89 Kč/měsíc

Pozor při koupi družstevního bytu: dluhy může mít i družstvo

  1:00
Koupí družstevního bytu si kupujete vlastně jen právo na užívání bytu. Budete-li se proto rozhodovat, zda si pořídit byt do osobního vlastnictví, či družstevní byt, měli byste o družstevním bydlení vědět několik zásadních věcí.

Ilustrační snímek | foto:  Dan Materna, MAFRA

Levnější než byty v osobním vlastnictví bývají již tradičně družstevní byty. Cena se u nich pohybuje v průměru minimálně o 10 procent níže než u bytů v osobním vlastnictví.

Koupí družstevního bytu se stáváte členem družstva. Tím může být u každého bytu, vyjma manželů, vždy jen jeden nájemník. Tato podmínka často komplikuje i dědická řízení, v nichž nemovitost v družstevním vlastnictví figuruje.

Jaké je družstvo, které vlastní váš byt?

Prověřit si družstvo a jeho chování vůči družstevníkům je pro vás vždy nanejvýše výhodné, protože faktickým vlastníkem kupovaného bytu nejste vy, nýbrž družstvo. To bývá zpravidla vlastníkem i celého činžovního či panelového domu, takto se vyskytuje i na výpisu vlastnictví u katastrálního úřadu.

Vy se nákupem družstevního bytu, respektive družstevního podílu, stáváte pouze nájemcem a s družstvem musíte uzavřít nájemní smlouvu. Při prodeji družstev­ního bytu pak jde jen o převod členských práv k užívání bytu.

O družstvu se vyplatí vědět několik základních věcí. Například kolik má celkem a jakých družstevníků. Je docela velký rozdíl, když družstvo vlastní jen byty v jednom vchodě malého paneláku, nebo řadu bytových domů s desítkami bytů. V družstvu s méně členy máte například větší pravděpodobnost, že se spíše dohodnete na případných stavebních úpravách či jiných dohodách než v družstvu, kde se ani lidé navzájem vůbec neznají, protože jich je mnoho.

Přístup družstev k domům bývá hodně rozdílný.

Důležité je také vědět, s jakou sumou peněz družstvo hospodaří a zda má nějaké nesplacené závazky. Určitě byste si měli ověřit, zdali družstvo náhodou nečerpá některou z dotací pro bytové domy (což je kladná reference o snaze rekonstruovat, ale také riziko, že by peníze muselo vzhledem k nedodržení podmínek ve výjimečných případech vracet) a zda nesplácí vysoký úvěr. Podstatné je znát, na jak dlouhou dobu a s jakými podmínkami má toto zadlužení sjednané.

Zajímejte se i o schůzování družstva. Tedy jak často a kde se schůze družstev­níků konají a jak se na nich hlasuje. Pokud budete mít možnost, pročtěte si jejich stanovy a další oficiální dokumenty družstva. V tom by vám měl být maximálně nápomocen prodávající (původní majitel bytu), protože má jako člen družstva právo nahlížet do dokumentů týkajících se hospodaření a fungování družstva.

A když už se budete doptávat na družstvo a jeho členy, zeptejte se podrobnněji i na budoucí sousedy. Zda tam spíše bydlí rodiny s dětmi, singles, starší či mladší lidé, Češi či cizinci. Nejenže se lze i podle tohoto rozhodnout pro koupi vyhlédnutého bytu, může to být důležité i pro situaci, kdybyste chtěli byt pronajímat nebo prodat. Hluční či nepořádní sousedé vám mohou zkomplikovat budoucí pronájem i prodej bytu.

Podnájemníci zase někdy bývají neteční ke společným prostorám domu (zamykání vchodových dveří, úklid v okolí popelnic). Snažte se dozvědět i to, jestli se vaši sousedé zajímají (i do jaké míry) o převody bytů do osobního vlastnictví.

V menších domech se lépe lidé znají a snadněji se domluví.

Financování družstevního bydlení

Tuzemské finanční instituce nabízejí kupcům družstevních bytů podstatně menší škálu možností než těm, kdo si pořizují byty a domy do osobního vlastnictví. I na toto je proto třeba myslet, když se rozhodujete, jaký typ bytu si koupíte. Zatímco byt v soukromém, respektive osobním vlastnictví můžete financovat prostřednictvím hypotečního úvěru či úvěru ze stavebního spoření, u družstevních bytů to bývá složitější. Pro získání hypotečního úvěru je nutné mít nemovitost jako zástavu.

Může se hodit

Uvažujete o koupi družstevního bytu? Vybírejte z pestré nabídky na Reality.iDNES.cz.

Avšak vzhledem k tomu, že při koupi družstevního bytu se nestáváte majiteli, nýbrž se jen převádí členská práva k užívání bytu, nemůžete využít kupovaný byt jako zástavu.

Podaří-li se vám zjistit o družstvu dobré reference, požádejte družstvo o potvrzení o budoucím převodu do osobního vlastnictví. Toto potvrzení může obsahovat nejen fakt, že vám družstvo povolí převod kupovaného bytu do osobního vlastnictví, ale i to, že vloží na katastr nemovitostí prohlášení vlastníka o rozdělení bytových jednotek. Díky tomu budete moci požádat banku o takzvaný předhypoteční úvěr.

Ten je ovšem časově podmíněn a zpravidla do jednoho roku až 18 měsíců by mělo dojít k převodu do osobního vlastnictví.

Předhypoteční úvěr

Důkladně si ale před podpisem předhypotečního úvěru ověřte, že družstvo je opravdu připraveno pro převod bytů do osobního vlastnictví a že bude vše schopné zvládnout v termínu určeném bankou.

Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví v co nejkratší lhůtě je navíc i ve vašem zájmu. Dokud máte předhypoteční úvěr, hradíte bance jen úroky a jistina dluhu se nesnižuje. Jestliže ověření podceníte a k převodu ve stanovené lhůtě nedojde, může vám nastat dosti "prekérní" situace, kdy banka po vás bude požadovat okamžité jednorázové uhrazení dlužné částky. V takovém případě by vám patrně nezbývalo nic jiného než byt znovu prodat, abyste byli schopni dluh bance splatit.

Sjednání předhypotečního úvěru ale není jediná možnost, jak financovat družstevní byt. Vedle vlastních úspor lze u nižších částek využít i úvěr s několika ručiteli, kdy není třeba zajišťovat zástavu. Takovéto možnosti nabízejí například i některé tuzemské stavební spořitelny. Zpravidla jde ale oproti klasickým hypotékám o vysoce úročené úvěry s kratší dobou splatnosti. Měsíční splátka u takového úvěru může být i o několik tisíc korun dražší než u hypoték.

Velké domy bývají anonymní.

Jít do toho?

Stejně jako u nákupu jakékoliv jiné nemovitosti si vždy nejprve ujasněte možnosti vlastního rodinného rozpočtu. A pokud nemáte v rodině dostatečné finanční prostředky, nedisponujete jinou nemovitostí, která by mohla figurovat jako zástava k hypotečnímu úvěru či nemáte víc ručitelů, s úspěšným nákupem družstevního bytu příliš nepočítejte.

Jednou z okamžitých "výhod" družstevních bytů je vedle nižší ceny to, že vám odpadá povinnost starat se o daň z nemovitosti. Platí ji za vás družstvo, které vám ji následně promítne do ceny nájemného.

V neposlední řadě je důležité vědět, že ačkoliv družstevní byt můžete prodat kdykoliv a není třeba kvůli tomu shánět souhlas družstva, na pronájem již ale souhlas od družstva mít musíte a většinou s ním souvisí i minimální poplatek do kasičky družstva.

Pátrejte po anuitě

Předseda či jiní zástupci družstva by vám měli sdělit i výši nesplacené anuity (splátky dlouhodobého úvěru poskytnutého družstvu na výstavbu družstevních bytů) a to, zda některý z bytů byl již převedený do osobního vlastnictví. Zjistíte-li, že v daném bytovém domě existuje několik bytů v osobním vlastnictví, budete to mít do budoucna snazší, pokud byste chtěli byt také převádět do osobního vlastnictví.

Naopak tam, kde nikdo takový nebude, to můžete mít při převodu do osobního vlastnictví složitější, neboť budete muset projít celý administrativní proces s družstvem jako první. A pokud chybí plány domu (a to bývá častý případ zejména u menších družstev), můžete za jejich vyhotovení zaplatit desítky tisíc korun. A bez plánů převod neprojde.

Výše nesplacené anuity se nadto promítá i do pravidelných měsíčních plateb družstvu. Pokud je totiž skoro či zcela splacená, platíte družstvu zpravidla jen minimum. Takové byty s nízkou či žádnou anuitou se často prodávají lépe než ty, u nichž je anuita vysoká. Záleží ovšem pochopitelně i na lokalitě.

Více se dočtete v časopise Domov č. 6/2011.

Autor:
  • Nejčtenější

Tvrz koupil za 76 tisíc a daroval ji manželce. Pak ruinu 20 let opravoval

17. června 2024

Pavel David zahlédl v dubnu roku 2003 v novinách inzerát: „Prodám tvrz za 76 000 Kč.“ Ještě ten den...

Místo sardinkovým návštěvám v paneláku dali přednost kouzelnému srubu

18. června 2024

Myšlenka na druhý domov v Krušných horách vznikla vlastně tak trochu z nutnosti. Tomáš s manželkou...

{NADPIS}

{LABEL} {POPISEK}

Módní návrhářka má s manželem hotel. Začínali od nuly ve zchátralém domě

16. června 2024

Módní návrhářka Martina Pipková Loudová vybudovala s manželem Tomášem Pipkem v Kutné Hoře hotel a...

Domy za Prahou, do kterých se můžete ihned nastěhovat. Podívejte se

18. června 2024

Sen o rodinném domě za Prahou si můžete ihned splnit. Na prodej jsou nemovitosti s krásnou...

{NADPIS}

{LABEL} {POPISEK}

Do malého wellness domku se vešla sauna, fitko, kuchyňka i odpočinkový kout

21. června 2024

Na začátku stálo jednoduché zadání: zútulnit zavedenou zahradu, která přiléhala k rodinnému domu....

Návrh podkrovního bytu začal od jednoho světla a dvou obrazů

22. června 2024

Na začátku návrhu interiéru bylo jedno světlo a dva obrazy. Že to není možné? Ale je. No kidding...

Do malého wellness domku se vešla sauna, fitko, kuchyňka i odpočinkový kout

21. června 2024

Na začátku stálo jednoduché zadání: zútulnit zavedenou zahradu, která přiléhala k rodinnému domu....

Betlémská kaple na pražském Žižkově je jediný kubistický kostel v Praze

21. června 2024

V neděli 28. června 1914 se stovky evangelíků helvétského vyznání sešly na Žižkově na první...

Podkrovní byt ve stylu vily Tugendhat oslní důrazem na detail

20. června 2024

Majitel bytu měl zcela jasno o podobě svého nového bydlení: přál si vytvořit exkluzivní prostor ve...

Putine, běž do prd*le, zahlásil na koncertě Rod Stewart. Němci zpěváka vypískali

S překvapivou vlnou nevole se na svém nedělním koncertu v Lipsku setkal rockový král Rod Stewart. Během vystoupení se...

Ostuda bratrů Bendigů v AZ-kvízu. Jan se vymlouval na trému z Mareše

Ve speciálním díle AZ-kvízu s názvem ČT art kvíz se proti sobě utkali bratři Jan a Marsell Bendigovi. V soutěži se jim...

Výhru ze Survivoru utratil Mikýř za rozhovor v prázdné O2 areně, vydělal miliony

Martin „Mikýř“ Mikyska (30) vytěžil své vítězství v reality show Survivor Česko & Slovensko 2024 na maximum. Povedl se...

Tvrz koupil za 76 tisíc a daroval ji manželce. Pak ruinu 20 let opravoval

Pavel David zahlédl v dubnu roku 2003 v novinách inzerát: „Prodám tvrz za 76 000 Kč.“ Ještě ten den si jel zříceninu...

Rok od zkázy ponorky Titan. Vyplouvají děsivá zjištění i nové otázky

Před rokem, 18. června 2023, se v severním Atlantiku ztratila ponorka Titan společnosti Ocean Gate. Pátrání potvrdilo...