„Jsem vlastníkem bytu v panelovém domě. Současně jsem s ostatními sousedy podílovým spoluvlastníkem nebytové jednotky. Před týdnem se na nástěnce objevilo oznámení výboru SVJ, že v těchto nebytových prostorách v přízemí domu bude zřízena kolárna. Já mám za to, že výbor o těchto záležitostech nemůže rozhodovat sám. Jak se můžeme bránit?“ ptá se čtenářka iDNES.cz.
Jak je to s rozhodováním o využití nebytových prostor v domě?
Pokud jde o jednotku (nebytový prostor), která je v podílovém spoluvlastnictví, je třeba se nejprve zajímat, zda z dřívějška neexistuje dokument o tom, že se spoluvlastníci dohodli na způsobu, jak nakládat s touto společnou věcí. Podotýkám, že pojem „společná věc“ je terminus technicus, v tomto případě se jí rozumí tato konkrétní nebytová jednotka.
Může to být listina nazvaná „Dohoda spoluvlastníků o správě společné věci“, „Dohoda spoluvlastníků o nakládání s nebytovým prostorem“ apod., na názvu rozhodně nezáleží. Může to být třeba jen jedna větička v zápisu ze shromáždění někdy před 10 lety, případně to může být ujednání ve stanovách SVJ, i když by to bylo neobvyklé. Rozhodně ale doporučuji podívat se i do tohoto právního dokumentu.
Donedávna jsme prostor pronajímali firmě, která platila měsíční nájem, ta se ale odstěhovala. Jaký by měl být dnes správný postup, pokud jde o další využití?
Správně musí celá věc proběhnout tak, že spoluvlastníci, kteří chtějí změnu (což můžou být třeba právě ti, kteří jsou ve výboru), vyrozumí ostatní o potřebě učinit rozhodnutí o správě společné věci, tedy že si přejí, aby jednotka byla užívána jako kolárna. Poté musí spoluvlastníci hlasovat. Hlasování může proběhnout naprosto neformálně. Každopádně je ale třeba, aby pro změnu hlasovala prostá většina všech, přičemž pokud nebylo dříve dohodnuto něco jiného, hlasy se počítají podle velikosti spoluvlastnických podílů.
Pokud byl tento proces vynechán a tříčlenný výbor si sám rozhodl, že se společná věc začne nově užívat jako kolárna, pak toto rozhodnutí nemá pro ostatní právní účinky.
Jak mají postupovat ti, kterým se rozhodnutí výboru nelíbí?
Je třeba výbor okamžitě upozornit na to, že nemůže sám rozhodovat o tom, jak bude naloženo se společnou věcí. Toto právo jim nepřísluší ani z titulu, že jsou členové výboru, ledaže by bylo dříve dohodnuto něco jiného.
Pavel Nastis Pavel Nastis, advokát
|
V informaci je dále uvedeno, že vybavení kolárny bude uhrazeno z peněz společenství.
Pokud z nějakých dokumentů nevyplývá, že by se na tom spoluvlastníci dohodli, pak to není možné. O tom, jak může výbor nakládat s příspěvky na správu domu a pozemku, se dočteme ve stanovách SVJ. Pochybuji, že tam bude napsáno, že výbor může tyto peníze použít na vybavení jednotky (byť je tato v podílovém spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek).
Pokud výbor není oprávněn peněžní prostředky k tomuto účelu použít, pak bych jako člen výboru měl strach, že na mě sousedé podají trestí oznámení pro zpronevěru.
Také jsou v domě návrhy zřídit raději sušárnu, bude to menší investice a využije ji více lidí.
To je právě důvod, proč by se spoluvlastníci měli sejít a prodiskutovat různé návrhy, jak společnou věc využít a potom by měli hlasovat. Menšina se bude muset podřídit většině.
Co teď? Je nutné svolat svolání shromáždění?
Otázka správy společné věci nespadá do působnosti shromáždění, proto doporučuji domáhat se svolání schůzky všech spoluvlastníků nebytové jednotky. Z praktického hlediska, zpravidla půjde o tytéž lidi, kteří jsou členy shromáždění, nicméně formálně právně se o shromáždění nejedná.
Samozřejmě lze obě věci spojit a při příležitosti konání shromáždění lze také diskutovat a hlasovat o dalším využití nebytové jednotky. O hlasování spoluvlastníků nejsou zákonem stanovena žádná pravidla, je možné se sejít, ale není to nutné a hlasování lze vyřešit i písemně.
Pokud by padl návrh pronajmout prostory firmě, která by za nájem platila, jsou podmínky pro schválení odlišné? Tedy musí o tomto rozhodovat shromáždění vlastníků?
Je to stále stejné – o správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů. Je tedy jedno, zda se většina přikloní k sušárně, kolárně nebo pronájmu. Pokud by se však jednalo o nájem na dobu delší než deset let, byl by třeba souhlas všech spoluvlastníků této nebytové jednotky.
