Ačkoli je zájem o hypoteční úvěry nebývalý, stále na ně nedosáhnou zdaleka všichni a v porovnání s ekonomicky vyspělejšími zeměmi je u nás těchto úvěrů poskytováno žalostně málo. Zdají se snad i stávající úrokové sazby mezi šesti a sedmi procenty tuzemských žadatelům stále příliš vysoké? Pojďme se společně podívat na to, jak výhodné skutečně hypoteční úvěry jsou. Nebudeme zde jen porovnávat minimální úrokové sazby a různé poplatky hypotečních bank. Zkusíme se naopak podívat na dva modelové příklady a spočítáme si, jaká je skutečná efektivní úroková míra po započtení veškerých poplatků a zohlednění státních podpor hypotečního úvěrování.
Náklady na hypoteční úvěr spočteme pro dva fiktivní zájemce o úvěr. První rodinu zvolíme jako rodinu středně majetnou, která dosáhne na hypoteční úvěr jen těsně. Druhá rodina bude majetnější a na vlastním pozemku bude chtít postavit malý rodinný domek. Přesněji můžeme rodiny charakterizovat třeba takto:
Rodina A žijící mimo Prahu
-
muž, žena
-
hrubý příjem rodiny 22 tis. Kč měsíčně
-
úspory 200 tis. Kč
-
chce koupit starší byt v hodnotě 600 tis. Kč
-
požadovaný úvěr 400 tis. Kč splatný za 15 let
Rodina B žijící v Praze
-
muž, žena, syn 4 roky
-
hrubý příjem rodiny 45 tis. Kč měsíčně
-
úspory 500 tis. Kč
-
chce postavit nový dům v hodnotě 2 mil. Kč na vlastním pozemku
-
požadovaný úvěr 1,5 mil. Kč splatný za 15 let
Z námi zvolených předpokladů vyplývá, že zatímco rodina B dosáhne pravděpodobně na hypoteční úvěr bez větších problémů, u rodiny A bude hypotéka na hranici podmínek pro přidělení. Předpokládejme přesto, že se oběma rodinám podaří hypotéku získat. Jaké je čekají náklady, pokud budeme předpokládat neměnnost přidělené úrokové sazby a neměnnost výše státní podpory? Jaká bude skutečná roční efektivní úroková míra?
|
|
Rodina A |
Rodina B |
|
Podmínky úvěru |
400 tis. Kč, splatnost 15 let, úr. sazba 7% p.a. |
1,5 mil. Kč, splatnost 15 let, úr. sazba 6,5% p.a. |
|
Poplatky spojené s žádostí a přidělením úvěru |
4 300 Kč |
11 600 Kč |
|
Poplatek za odhad hodnoty nemovitosti |
3 000 Kč |
7 000 Kč |
|
Měsíční anuitní splátka |
3 595 Kč |
12 256 Kč |
|
Roční poplatek za správu hypotečního úvěru |
1 800 Kč |
1 800 Kč |
|
Úspory na dani z příjmů v důsledku odečtení úroků z úvěru od základu daně |
- 37 000 Kč |
- 148 000 Kč |
|
Celkové náklady spojené s hypotečním úvěrem za 15 let |
644 400 Kč |
2 103 680 Kč |
|
Efektivní roční úroková míra z hypotečního úvěru |
6,9% |
4,7% |
|
Provize realitní kanceláři 4% z ceny nemovitosti |
24 000 Kč (zahrnuje veškeré administrativní poplatky na katastrálním úřadu, ošetření smluv apod.) |
0 Kč (administrativu kolem stavby provádí stavební firma) |
|
Rizikové životní pojištění s pojistnou částkou ve výši úvěru placené ročně |
1 000 Kč |
12 000 Kč |
Pozn.:
- u rodiny A je počítáno se sazbou daně z příjmů 15%, u rodiny B se sazbou 25%,
- rodina B má nárok na státní podporu hypotečních úvěrů ve výši 1%,
- pro pojištění je počítán věk pojištěného 25 let u rodiny a 35 let u rodiny B, pojistná částka vyplácená v případě smrti.
Z tabulky je zřejmé, že státní podpory hypotečních úvěrů dokáží výhodnost hypoték výrazně ovlivnit. U obou rodin se totiž díky státním podporám dostaneme s efektivní úrokovou mírou pod sazbu stanovenou hypoteční bankou. Znamená to, že státní podpora pokryje nejen náklady na odhadce a poplatky zaplacené bance, ale i část nákladů úrokových. U rodiny s vyššími příjmy a potažmo vyšší sazbou daně z příjmů se dokonce pod nominální úrokovou míru dostaneme i tehdy, pokud
Chcete si pořídit nové bydlení, ale nemáte dost peněz? Vezměte si úvěr - poradíme vám, jak na to: stavební spoření
do nákladů započteme i pojistné placené na životní pojištění – a to celkem výrazně. Výhoda hypotečních úvěrů se projeví i u rodiny A, ačkoli má prozatím nárok jen na odečet zaplacených úroků od základu daně z příjmů. Od září se ovšem situace změní v momentě, kdy začne stát poskytovat tříprocentní dotaci k úrokové sazbě hypoték poskytnutých i na starší byty.
V neposlední řadě vyplývá z tabulky ještě jedna zajímavost. Pokud se například rodina A rozhodne pro úvěr ve výši 400 tis. Kč, nebudou jí v reálném životě stačit její námi definované úspory ve výši dvou set tisíc korun. Pokud se totiž podíváme na nutné poplatky a výdaje, které vzniknou stranou vlastního financování nemovitosti, dostaneme se na dalších 5 až 8 procent celkové sumy úvěru (horní hranice přitom dosahujeme především u nízkých úvěrů s vysokým podílem fixních nákladů a při využití služeb realitních kanceláří).
Zapomněli jsme na nějaký poplatek či dodatečný náklad spojený s hypotečním úvěrem, který by zásadním způsobem ovlivnil jeho výhodnost? Dejte nám o tom vědět a podělte se s námi o své zkušenosti.
