Sobota 30. května 2020, svátek má Ferdinand
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Sobota 30. května 2020 Ferdinand

Jak postupovat bezpečně
při prodeji nemovitosti

aktualizováno 
Víte, jak prodat, nebo koupit nemovitost bez rizika? Ať už bude do celé operace vstupovat úvěr, či nikoliv, musíte se připravit na kontrolu, podpisy a vybíhání řady dokumentů. Které odborníky se vyplatí přibrat do hry?

Manželé Kalendovi bydlí v současné době v družstevním bytě. Uvažují o koupi menšího rodinného domu, dokonce si již jeden ve velmi dobrém technickém stavu vyhlédli. Nejsou ještě rozhodnuti, jakým způsobem by jeho koupi financovali. Mají totiž potřebné prostředky k dispozici v hotovosti, ovšem chtěli by si ještě nechat udělat propočet pro využití úvěrových zdrojů, a zjistit tak, který způsob financování by byl efektivnější. Prodávajícímu je to vcelku jedno, na peníze nijak zvlášť nespěchá.

Otázka financování ovšem Kalendovy nyní moc netrápí. Mají spíše obavy z toho, aby vše proběhlo po právní stránce bez problémů. Často slyšeli, že kolem koupě nemovitostí je velké množství papírování, mohou nastat i nějaké závažné komplikace jak při samotné koupi, tak i někdy v budoucnu, pokud nebude vše právně dobře ošetřeno.

Požadavky
Kalendovi chtějí vědět, jak se u takové koupě postupuje, které úřední a právní kroky jsou nejdůležitější, v jakém pořadí, a čemu všemu mají věnovat zvýšenou pozornost.

Základní úvahy
Obchodování s nemovitostmi je zcela běžná záležitost a na první pohled vše vypadá jednoduše. Ono to nakonec jednoduché je, ale je nutné dodržovat určitá pravidla a postupy. Není jich zase až tolik.

Při koupi či prodeji nemovitosti může nastat celá řada nesrovnalostí, ať už záměrným, nevědomým nebo čistě jen chybným počínáním zúčastněných stran. Řekněme si tedy, na co si dát pozor, aby se z takovéto záležitosti nestala noční můra, nebo aby nám nezbyly jen oči pro pláč (jak jistě někteří mohou z vlastní zkušenosti potvrdit).

Nezbytnými dokumenty jsou:

  • aktuální list vlastnictví, který vypovídá o právním stavu nemovitosti – katastrální údaje jsou veřejně přístupnou informací, takže si každý může potřebné informace ověřit
  • a kupní smlouva, kde jsou přesně popsány podmínky prodeje – způsob převedení vlastnického práva zápisem v katastru nemovitostí a uhrazení kupní ceny.

Někdy může být ještě vyžadován:

  • tzv. „nabývací titul“ prodávajícího, neboli doklad o tom, jak prodávající svou nemovitost v minulosti nabyl (kupní, darovací, dědická smlouva apod.),
  • a doklad kupujícího, že má dostatečné prostředky pro zaplacení kupní ceny (výpis z účtu, úvěrová smlouva apod.).

Náležitosti převodu vlastnictví
Hlavním klíčovým bodem při prodeji a koupi je změna vlastníka zápisem do katastru nemovitostí. Zde je potřeba rozlišit dva úkony:

  • návrh na vklad změny vlastnického práva
  • a zápis této změny.

Mezi těmito úkony je ze zákona dána lhůta max. 6 týdnů. Ovšem pozor, v praxi v některých lokalitách může být i přesto delší, neboť katastrální úřady jsou často zahlceny žádostmi. Např. v případě Prahy se můžeme setkat i se lhůtami kolem 4 měsíců.

Kupující se stává majitelem až v momentě zápisu. Tato prodleva bývá příčinou celé řady dohadů a neshod mezi kupujícím a prodávajícím. Situace se navíc může ještě zkomplikovat podle toho, kolik dalších stran do obchodu vstupuje - realitní makléř, právní zástupce, banka, soukromý investor apod.

Platba v hotovosti – převodem na účet
Ideální stav pro obě strany je, když prodávající vlastní „bezproblémovou“ nemovitost, tzn. bez jakýchkoliv závad a právních zatížení, a kupující má na svém kontě dostatečnou hotovost.

V takovém případě je doporučený postup následující:
Obě strany podepíší kupní smlouvu, přičemž nejčastěji kupující skládá zálohu a doplatek kupní ceny je datován po zapsání změny vlastníka v příslušném katastru nemovitostí.

Pro vzájemnou bezpečnost obou stran doporučujeme tyto úkony provádět za účasti třetí osoby, nejlépe notáře nebo realitní kanceláře. Aby obě strany obchodu byly kryté, používá se pro složení zálohy (nebo i celé kupní ceny) před dokončením zápisu do katastru nemovitostí o převodu vlastnictví nemovitosti tzv. notářské úschovy, bankovního akreditivu nebo úschovy v realitní kanceláři. Všechny možnosti znamenají prakticky totéž, jen se liší poskytovatelem této služby.

Pokud ovšem přesto chcete provést obchod tzv. na vlastní pěst, je vhodná alespoň krátká konzultace s právníkem, který vám sepíše, nebo alespoň ověří kupní smlouvu.

Platba z úvěrového účtu
Tato varianta je v dnešní době velmi rozšířená a je o poznání složitější, než postup v předchozím bodě.

 Rady a tipy

· Můžete sice všechny kroky provádět sami, ale doporučujeme využít asistence třetích osob - odborníků z řad notářů, právníků, realitních kanceláří (raději renomovaných) nebo zkušených finančních poradců, kteří se specializují na oblast financování bydlení.

· Nechte si odborně posoudit znění kupní smlouvy u právníka nebo u notáře, lépe si ji ale nechte těmito osobami přímo vyhotovit.

· Pozor! Znalosti výše uvedených odborníků mohou být na různé úrovni, vybírejte si proto pečlivě, zajímejte se o jejich zkušenosti a reference.

· Pokud se zajímáte o koupi určité nemovitosti, nespoléhejte vždy na list vlastnictví, který vám na papíře předkládá prodávající. Údaje o nemovitostech na katastrálním úřadě jsou veřejně přístupné, ověřte si tedy raději sami právní stav nemovitosti, o kterou máte zájem.

Pokud je kupovaná nemovitost současně předmětem zástavy, mají obě strany jistotu, že vše proběhne po právní stránce v pořádku. Banka si nemovitost důkladně prověří a zkontroluje kupní smlouvu. Na prodávajícím a kupujícím zbývá domluvit převod peněz.

Klíčovým bodem při úvěru je jeho zajištění - nejčastěji zástava nemovitosti, příp. ručitelé. Banky vyplácí peníze na účty podle kupní smlouvy jen na základě zřízení zástavy, resp. vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí.

V případě úvěru je podle našich zkušeností koupě resp. prodej nejsnadnější, pokud je v zástavě jiná nemovitost. Kupující má již připravené prostředky na zaplacení a postup je stejný jako v bodě Platba v hotovosti (viz výše).

Postupy při zástavě kupované, resp. prodávané nemovitosti jsou v podstatě dva, podle toho, která strana nemovitost zastavuje. To může učinit jen majitel nemovitosti. O tom, kdo ještě je, a kdo již není majitelem nemovitosti, rozhoduje zápis do katastru nemovitostí (viz výše).

A. Nemovitost zastavuje kupující

  1. Obě strany se dohodnou na kupní ceně a objedná se ocenění (odhad nemovitosti) pro příslušnou banku
  2. Podepíše se smlouva kupní, nebo smlouva o budoucí smlouvě kupní
  3. Po schválení úvěru obě strany podepíší kupní smlouvu, pokud tak ještě neučinily
  4. Na katastrální úřad se vkládá jako první kupní smlouva a až ve druhém pořadí smlouva zástavní
  5. Banka vyplácí peníze po faktickém zapsání změny vlastníka nemovitosti na katastrálním úřadě na základě kupní smlouvy - cca do 1 měsíce

B. Nemovitost zastavuje prodávající

  1. Obě strany se dohodnou na kupní ceně a objedná se ocenění (odhad nemovitosti) pro příslušnou banku
  2. Podepíše se smlouva kupní, nebo smlouva o budoucí smlouvě kupní
  3. Po schválení úvěru obě strany podepíší kupní smlouvu, pokud tak ještě neučinily
  4. Na katastrální úřad se vkládá první zástavní smlouva a až ve druhém pořadí smlouva kupní
  5. Banka vyplácí peníze okamžitě po vkladu zástavního práva k nemovitosti

Rozdíl v obou variantách je v pořadí vkládání dokumentů do katastru nemovitostí a samozřejmě v termínu výplaty peněz. Obě varianty jsou možné a použití v praxi záleží na pečlivém zhodnocení situace a na pochopení všemi stranami. Běžnější je ovšem varianta A.

Autor:
  • Nejčtenější

Zrušení daně z nabytí nemovitosti budí rozpaky. Kdo na něm vydělá?

Vláda schválila zrušení čtyřprocentní daně z nabytí nemovitosti výměnou za zrušení odpočtů úroků u úvěrů na bydlení z...

Peníze z brigády dal do cesty po Indii. Díky tomu úspěšně podniká

Je mu teprve pětadvacet, a přestože se mu v začátcích moc nedařilo, nevzdal se. Dnes už ho podnikání živí. Jak sám...

KOMENTÁŘ: Zájem o penzijní fondy roste. Jak je ale využít na maximum

Češi si začínají uvědomovat, že v otázce důchodu se nemohou na stát spolehnout, a proto se na stáří raději připravují...

Když chybí peníze v domácím rozpočtu: je rozumné vypovědět stavební spoření?

Premium Možná se vám v důsledku pandemie snížil příjem. A možná jste dokonce bez práce. O kolik přijdete, když zrušíte stavební...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

KVÍZ: Znalost cizích jazyků se počítá. Vyznáte se v certifikátech a zkouškách?

Snad v každém inzerátu na volné pracovní místo najdete požadavek na znalost cizího jazyka. Možná jste strávili pět let...

Virus se mění pod rukama. Přírodní izoláty se tak nechovají, vysvětluje Peková

Premium Do povědomí širší veřejnosti se molekulární bioložka a viroložka Soňa Peková z laboratoře Tilia dostala pro své neshody...

Svoboda na dvou kolech Čechy láká. Porovnali jsme nejpopulárnější skútry

Premium Skútr, to znamená hlavně svobodu pohybu namísto stání v kolonách. V porovnání s automobilem nabízí levnější a...

Mám už celé krize dost, hyperbola strachu je šílená, říká šéfkuchař Pohlreich

Premium Když vidíte sedět Zdeňka Pohlreicha v úplně prázdné restauraci Next Door v centru Prahy, kde jste si dřív bez rezervace...

  • Další z rubriky

Kupujete nový byt? Hypotéka od developera může být výhodnější

Většina developerů, kteří prodávají nové byty, svým klientům rovnou nabízí i sjednání hypotéčního úvěru. Protože...

Zájem o hypotéky klesá už třetí měsíc v řadě, úrokové sazby zamrzly

V lednu 2020 vzrostla průměrná úroková sazba u hypoték jen nepatrně o dva bazické body na 2,36 procenta. Pokles zájmu o...

Objemy hypoték navzdory pandemii trhají rekordy. Úroky mírně klesly

Očekávaný dramatický propad hypotečního trhu kvůli pandemii koronaviru nepřišel. Objemy sice oproti březnu poklesly,...

Růst sazeb u hypotečních úvěrů zrychluje, objemy atakují rekordy

Průměrná úroková sazba hypoték roste druhý měsíc v řadě. Zatímco v lednu se zvýšila pouze o dva bazické body na 2,36...

Najdete na iDNES.cz